连云港市商业和居住开发项目投资立项申报材料

推进旧城改造，完成拆旧建新万平方米。

优化城市路网结构，加快建设新建东路凌州东路等条城市主次干道。

围绕创建国家园林城市，加快推进城市绿化，新增城市绿地面积万平方米。

在十五期间，宏观上看，全球和区域经济体化日趋明显，国际间区域间生产要素流动和产业转移加快我国进入了个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快江苏省两个率先快速推进，统筹区域发展力度进步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。

我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变目前我市的城市化水平达到，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。

根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入个持续高速增长阶段。

十五期间，我市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，紧紧围绕富民强市和全面建设小康社会的总体目标，全面扩大开放，强力推进改革，继续坚持以工兴港以港兴市以市带农的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化城市化进程，深入推进沿海经济带和沿东陇海线产业带建设，以东部城区建设为重点，加快建设国际性的海滨城市现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。

加快推进市场化工业化信息化城市化经济国际化和农业产业化进程。

到年，全市地区生产总值在年的基础上翻番以上，突破亿元，年均增长以上，人均地区生产总值达到元以上，比年翻番以上，三次产业结构调整为到年，财政总收入达到亿元，其中地方财政般预算收入达到亿元，年均增长左右全社会固定资产投资五年累计达到亿元以上。

城市化水平达到中心城市人口突破万人，建成区面积达到平方公里以上城镇登记失业率控制在以内城镇劳动保障三大保险覆盖面新型农村合作医疗覆盖面高中段教育毛入学率全面达到小康标准居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。

城镇居民人均可支配收入超过元，年均增长以上农民人均纯收入超过元，年均增长以上恩格尔系数下降到以下。

人口规模达到万人，人口自然增长率控制在‟以内单位地区生产总值能源消耗比十五期末降低左右耕地保有量万公顷森林覆盖率达到环境质量综合指数保持在以上。

港口货物吞吐量达到万吨以上，其中集装箱吞吐量突破万标箱。

十五期间，我市将健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。

积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平。

进步规范市场秩序，加强市场监管。

至年，房地产业增加值在年的基础上翻番以上。

至年，中心城市人口将达到万人，十五期间新增住房面积万平方米左右。

年新增住房约万套。

从今年起至年，市区每年拆迁面积约万平方米，拆迁户数约万户。

十五期间，我市旧城改造项目住宅建设的土地供应量约占总住宅建设土地供应量的，主要围绕解放路海连路盐河路人民路新海路等城市主要道路两侧进行，力争用年时间基本完成棚户区拆迁改造。

年月底，我市市区住房均价为元平方米，月底，均价为元平方米，涨幅较快。

十五期间，市区规划区域内计划建成经济适用住房万套，拆迁安置住房万套，政策房占住房建设总量的。

到年，电话交换机总容量达万门，其中固定电话达万门移动电话达万门。

互联网城际出口带宽达。

实现向数字广播电视平台转移，到年，数字电视市县乡联网率达到。

重点加快推进江苏田湾核电站二期工程和苏文顶抽水蓄能电站建设，积极争取在连云港布点江苏第二核电厂，争取建设连云港燃气电厂规划建设万千瓦灌云电厂万千瓦堆沟港电厂新海发电有限公司万千瓦扩建工程建设万千瓦连云港风力发电万千瓦燕尾港风力发电项目。

鼓励发展秸杆发电垃圾发电热电联产，增强能源供给保障能力，到年，发电装机容量达到万千瓦以上，建成全国重要的电力能源基地。

年，全社会最高电力负荷将达到万千瓦以上，其中市区达到万千瓦。

到十五期末，城市居民人均道路面积住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到，城市人均公共绿地面积超过平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到。

扩大集中供热规模，完成新海城区东部城区宋跳开发区大浦工业区供热主干网建设，市区供热总规模达到吨，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较上年涨幅高达，年平均价为元，年达到元平方米，增幅达，年月，住宅均价达到元平方米。

连云港市房地产市场现状分析年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜局面，市场上部分优质项目度脱销。

目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。

从不同区域来看东部新城区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，金秋情缘建设销售基本完毕，海连新天已经建成楼盘销售率达，均价达元平方米，苍梧三期正全面开始建设，所有房屋均已被预定，双盛花园颐和花园杏坛花园香益世纪花城基本销售完毕，水木华园名人世家中央华府项目已经开发建设过半。

目前在新城区项目建设开发恰逢其时。

南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，往年已售的有玉带新村鸿港花园民生花苑园林花园东方纽约城麻纺小区青岛花园等。

兴业三期津华苑顺安馨城澳城等项目正在建设中，其中津华苑预售价达到元平方米。

西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成本区在前两年不是很受欢迎，但由于东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而销售形势很好。

香江花园安置房中茵名都等目前在开发的小区销售很好。

北区由于是老城区，总开发量不是很大，可开发地块稀少。

已形成供给量不足。

中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供应量不是很大，有纳比克小区飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕。

今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因政府导向和东部市场的带动。

政府在九八年就确定了东区为城市行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全市的房地产价格上涨旧城区拆迁改造力度的加大。

据有关资料显示年全市总拆迁户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，大量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场房地产开发水平和营销水平的提高。

今年开盘的些小区，如江南映像等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势片大好未来房地产市场竞争状况分析与预测根据目前连云港房地产市场现状，可以看出连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓开发量还会增加，但市场前景依然看好中低价位住宅在未来三年内供不应求从区域上来看，未来两年内东部开发面积将会增加，特别是大学城建设，搬迁而进行的房地产开发，为新区增加大量的商品房，由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨西区北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量。

从各区域来看东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，由于项目配套齐全，档次高。

部分房价有可能突破元平方米，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。

南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。

北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供应量仍不是很大。

中心区今明两年将有位于步行中街南侧第街区项目可供销售，面积不是很大。

女人街北侧有项目可供销售，价格较高。

随着城市经济与建设的发展，对老城区进行改造建设步伐的加快，与连云港市行政中心近在咫尺，且地处新城区商业步行街南部，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。

市场推销推销方式及措施目标客源预测城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有定的经济收入，年龄在岁之间因工作地理位置的原因，对本案的地域性有定的认可度附近高校的教师由于本案所处区位为高校密集区，所以这部分客源为了方便工作，会较多考虑本案。

而且这部分客源具备定的购房能力，比较注重地段的便利性市中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。

该部分客源对价格因素考虑较多。

同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。

私营业主在连云港地区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。

具有定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在连云港居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。

振兴集团职工和动迁户这部分客源在这里生活过，有比较重的故土情节，亦有定的经济购买能力。

动迁面积达余平方米，仅回迁就占整个可销售房源左右。

推销方式及措施现场设置售楼处，聘请上海资深营销公司进行全程策划围绕主体概念全程策划推广依托概念策划出独占性的行销卖点推动现场的热卖气氛塑造广告企划方案的有效性和独创性市场策划的针对性和竞争性。

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便利的交通，项目位于朝阳路建设路巨龙路围合范围内，路路路公共汽车从基地经过，出行十分便捷。

建筑规划设计的卓越和独特，项目聘请国内外优秀设计大师进行规划设计，将其建设成为连云港市独有的质量上乘的商业居住区。

准确的市场定位创造卓越的