郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目投资立项申报材料

交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。

公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。

交通规划地块周边有三条规划道路。

项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。

周边配套分布图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口项目周边环境治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般。

空气状况周围无污染源，空气质量良好。

噪声情况基本无噪声污染。

污染情况无化工厂河流湖泊污染等。

危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。

周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇的规划建设重点在绕城高速的西侧。

大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将比较便利。

二项目分析分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影响。

项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。

机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。

威胁周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买的难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。

三项目价值分析目前本地块的最大价值就是土地成本相对低，前期投入的土地费用少，但后期建设相关配套设施投入较大。

四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米的位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻的背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定的难度。

第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。

土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目的土地使用权的难度相对较小，风险相对较低，实现拿地的现实性更强。

土地的用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状的文件土地储备中心挂牌出让规划规划的用途住宅用地规划批文用地红线图建筑密度要求容积率要求绿化率要求建筑限高多层米已取得的政府文件目前尚未办理土地的任何手续。

二取得土地使用权程序评估环境和配套越来越重视。

目前市场上新推楼盘在景观规划上面融入中央景观广场水系会所幼儿园等配套设施。

价格增长年以前荥阳地产市场均价元左右，年上半年达元左右，下半年均价元左右，年下半年均价在元，预计年均价将会达到元左右。

目前荥阳的房价较为合理，在未来的发展中，荥阳市的房地产价格，会继续以种相对稳定的数字持续增长。

新区前景荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区新区两大版块组成。

老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。

郑州西环以西房地产市场现状小结建筑规模在售项目仅大庄园和西部荣成规模较大，超过亩，其余多为百亩以内项目。

容积率总体看，容积率不高，以多层为主，仅西部荣成和大庄园两个规模较大的项目有小高层和高层。

小区规划总体规划水平般，以行列式排列基础绿化为主。

户型特征以两房和三房为主，户型面积从，大户型较少。

价格特征总体价位不高，尤其是中小开发商所开发的中小型项目，大规模正规房地产开发企业开发项目总体价位在元以上，小产权房经济适用房价位在元以下，元之间。

客户特征客户多为沿郑上路花卉市场大厨房元通纺织城等市场的商户和医院化工学校等单位的职工，以及周边农村居民。

景观配套景观上以基础绿化为主，内部配套设施设计不足。

发展前景随着郑上路产业带产业集群的发展，大型市场和工业企业的入驻，以及郑州荥阳产业带的形成，沿郑上路中原路房地产项目将不断增加，配套设施将逐步完善，总体来看，未来几年，沿郑上路至荥阳房地产的发展速度将逐步加快。

五未来几年房地产发展可供应土地状况随着荥阳东区的规划的实施，东区在未来两三年内可供开发的土地资源丰富。

规划荥阳东区西起京城路，东接郑州西南绕城高速，南到中原西路，北至建设路。

占地约平方公里，涵盖京城街道办事处和豫龙镇的个行政村，个村民组，人口人。

市政府计划用三年时间逐步把东区建成集行政办公商业金融科研教育居住中心等多功能的新城区，使地域传统文脉特征与现代城市风貌有机结合。

新城区建成后，市区人口达万人。

荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区新区两大版块组成。

老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。

郑州西部随着产业集群的形成，房地产开发项目主要以满足周边产业带企业职工用房和商户用房为主，西环路至绕城高速路板块将以中低档项目为主导。

产品供需量需求量按区面积计算。

根据荥东新区的规划，未来荥阳东新区的建成面积为平方公里，按照住宅用地占新建成城区面积的通用比例来计算，未来的荥东新区需要建成住宅多万。

从人口计算，南水北调工程，使荥阳增加近人的外地移民，中原国际小商品城的建设，荥阳将吸纳近万外地的商户，同时再加上荥阳新电厂，中国荥阳机械设备城，以及以铝电为主的五龙工业园区，以医药化工及汽车制造为主的康泰工业园区，以环保节能新型工业为基础的锦江工业园建筑机械工业园阀门工业园纺织工业园等六大工业园区，未来的荥阳将会在现有的基础上再增加倍还多，而对于目前荥阳市地产供应来看，还远远不能解决这些住房需求。

其荥阳市房地产的市场需求量是可观的。

供应量年年荥阳市住房建设规划根据住房建设规划安排，今后五年荥阳市住房建设总量为万，其中普通商品住房万，占住房总量的政策性保障住房含经济适用房廉租住房万，占住房总量的城中村改造建设住房万，占住房总量的。

年年住房建设总量单位万年份年年年年年年住房建设总量产品类型荥阳东区项目产品供应类型将不断创新，如海龙香槟大道项目已出现了花园洋房等创新产品，另外小高层高层项目将逐步增加。

西环路至绕城高速项目总体产品供应类型单，产品形态简单，以多层为主，主要为满足周边产业带企业职工用房和商户用房为主，以中低档项目为主导。

六区域市场内的机会点目前地价较低，随着郑州西部产业带的形成，入驻企业和市场商户的增加，用房需求增加，为满足职工用房的中低档项目有定的市场潜力。

七结论区域市场在整体市场的地位及发展态势东新区规划占地约平方公里，建成后市区人口达万人，是荥阳市重点发展的区域，是积极靠拢郑州，主动接受大郑州的辐射和带动大的指导思想方针下制定的发展策略。

是连接郑州和荥阳的枢纽地带，有着举足轻重的作用。

荥阳新区规划东至绕城高速公路，项目位于公路的东侧，被高速公路区隔，不属于荥阳新区规划用地，但位于豫龙镇的规划范围内，但项目的成功开发能拉近郑州与荥阳心理距离。

本案所在位置价位区间及产品形式郑上路项目周围公里内没有在售项目，按照地块限制条件，项目应为多层。

从价位区间来看，要综合考虑郑州西郊项目和荥阳东区项目，市场价位要略低于两区域项目的价格。

本案在区域内开发市场潜力项目位于郑州和荥阳的中间位置，随着荥阳的东扩，郑州西部的扩张，本项目离荥阳和郑州的距离都比较近，能为荥阳东区的扩张树立形象，但区域内未来两三年房地产发展还不太活跃，人们的心理距离较远，大规模项目开发作为商品房销售的具有定的市场风险。

第五部分市场定位及项目评估项目定位市场形象定位市场形象的定位即产品档次的高低，由地块的位置规模以及周边的各项服务配套等等决定因子来决定，由于土地属于不动产，具有不可移动性，不同的地块在其地块本身上就基本决定了项目可以开发的档次高低。

地块因子分析表因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源般无无对公共效能的依赖弱较弱般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模般基本无要求基本无