酒店式公寓项目投资立项申报材料

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世福汇为主要代表。

二供需状况相对于每年多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。

年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。

相比年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使年的供应量不到个单位。

年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套的供应达到个单位。

年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。

可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。

酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。

酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租金走势使些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。

根据最新的市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元的代价收购了位于卢湾区济南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达成转让交易。

此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力公司。

此类酒店式公寓成为国际金融贸易区设施的不断完善，浦东酒店式公寓的竞争力将不断提高。

徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。

徐汇区衡山路号芝大厦的租金达到美金以上，而位于镇宁路的爱俪轩租金只有美金。

长宁区酒店式公寓起步较早，发展成熟，但随着国际航班东移，明显缺乏后继发展动力。

黄浦区以往的酒店式公寓品质不高如天赐公寓新黄浦酒店公寓等，租金水平不高。

由于新的酒店式公寓相继在黄浦区出现，该区逐渐受人瞩目。

年季度上市的威斯汀公寓，月租金在美金左右，拉动了整个区域的价格提升。

不同板块平均租金比较图新华路板块镇宁路板块其他华山路板块虹桥板块外滩板块衡山路板块小陆家嘴板块新天地板块南京西路板块美元平方米月从九大板块来看，南京西路板块有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的抬升，平均租金最高新天地板块由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高端价位新华路板块由于物业建成的时间比较早基本在年以前，周边环境较差以及服务设施规模比较小等原因，平均租金也相对较低镇宁路板块的物业品质和周边环境都相对比较完善，但是同类物业过于密集，品质相近的高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。

区域租售率分析目前上海市酒店式公寓各区域出租率基本在之间。

年季度，上海酒店式公寓的平均入住率为。

静安区和徐汇区各自以独特的品质，在租金适中的情况下，保持以上的高出租率。

长宁区的物业受虹桥开发区影响，在市场上出现的时间比较早，年以后，该区域在市场上的影响逐渐低落，目前的租金和入住率相对都比较低。

就九大板块来说，南京西路板块凭借活跃的商务活动，平均租金和出租率在市场上都处于比较高的水平衡山路板块依托周边众多的领馆区优势，和衡山路浓郁的文化沉淀，无不同板块租金和出租率相关性分析新华路板块镇宁路板块其他华山路板块虹桥板块外滩板块衡山路板块小陆家嘴板块新天地板块南京西路板块平均租金平均出租率美元平方米月论是顶级的衡山路号，还是中档品质的爱俪轩，都拥有比较稳定的高出租率，约。

华山路和镇宁路板块，近两年的市场供应比较集中，以较低的租金水平美元平方米月左右，使出租率保持在。

酒店式公寓区域分布特点汇总表区域主要分布地区域特点基本价格范围美元代表楼盘静安镇宁路华山路地区高尚居住区，人文氛围浓郁华山公寓静安广场南京西路板块商业繁华，交通便利嘉里中心上海商城徐汇徐家汇附近商业繁华，交通便利汇金广场衡山路安福路等地段高尚居住区徐汇盛捷东亚公寓卢湾新天地板块商业繁华，交通便利丽晶苑时代广场香港广场长宁新华路华山路地区高尚居住区，人文氛围浓郁丽景新华嘉利公寓古北新区附近经贸中心温莎公寓君悦花园浦东小陆家嘴金融区，交通便利名城花苑东瀛花苑黄浦人民广场四周，交通便利新黄浦酒店威斯汀四未来市场走势相比其他物业，酒店式公寓提供更多的客户服务，更高水平的物业管理，加上其合理的租金价格，所以越来越受到上海外籍公司及外籍人士的喜爱。

尽管现在尚处于全球经济好转的初始阶段，但随着经济不断复苏，上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。

目前沪上酒店式公寓为数不多，求大于供的市场状况注定了酒店式公寓未来可观的发展前景。

市场供需增长预测由于酒店式公寓的开发成本较高，风险较大，今后几年酒店式公寓的年供应量趋于平稳，每年大约在套。

预计年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡，但随着世博会的召开，又会应来个供应高峰。

从酒店式公寓的需求来看，未来几年内将保持稳定增长，上海酒店式公寓空臵率也将随之逐步下降。

但值得注意的是，作为高消费物业的酒店式公寓，其特定的消费形式高昂的物业租金决定了它的客源数量受到定的限制。

在这里进行下预测以上海租用宾馆作公寓之用的最高峰时期年为例，个人租用作公寓之用仅间，占宾馆总客房数的到年，即使租用公寓客户达到万套，每套平均按平方米计算，总需求量也只有万平方米。

因此，虽然上海酒店式公寓市场潜力较大，市场供应不足，但在市场总量上看不宜哄而上，否则，盲目开发可能造成过量供应。

市场潜在增长点根据前面的分析，我们对酒店式公寓的发展基调定位于稳步发展，但在些细分市场，还是有些亮点的。

从地域看，目前长宁徐汇的酒店式公寓保有量占全市的和，其他的份额也都集中在卢湾静安浦东黄浦等中心区域。

从酒店式公寓的分布走向看，其发展与整体城市发展战略息息相关，而根据上海市的城市规划以及近几年各区的酒店式公寓市场增长率占有率变化，可以预测未来市场的增长点很可能集中在浦东陆家嘴区域。

市场机会分析图类别长宁徐汇卢湾静安浦东黄浦中低档市场中档市场中高档市场高档市场分析根据市场机会分析图和波士顿矩阵图来看，位于第象限的为市场占有率高，市场增长率低的类型。

位于此象限的是长宁区和徐汇区各档次的酒店式公寓，这说明眼下长宁区及徐汇区酒店式公寓市场已接近饱和第二象限为市场占有率高，市场增长率高的类型。

位于此象限的是卢湾静安的中高档高档市场和浦东黄浦的中低档中档中高档市场。

这种类型的市场发展比较稳定，但由于竞争较多，也存在较大的风险性。

第三象限为市场占有率比较低，但增长率比较高。

这种类型是最具发展潜力的物业。

位于此象限的为卢湾静安的中低档中档市场以及浦东的中高档市场。

第四象限的物业市场占有率和市场增长率都比较低。

浦东黄浦的高档市场就属于此种类型，说明该区域不适合发展此类物业。

结论随着新的泛区中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位臵便利的交通宜人的居住环境，将成为发展酒店式公二三四市场占有率市场增长率波士顿矩阵高高寓的黄金地块浦东新区由于国际