重庆云阳县城市规划区域土地储备项目投资立项申报材料

十七实地勘查获取的资料及搜集的市场资料四可行性研究结论经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域地块的土地征用整治成本为万元，共需征用整治成本万元，可获得综合效益万元，利润率增值的能力，可用于开展储备征用整治。

五特殊说明事项本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。

待储备地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生定影响。

待储备地块的最终投资成本以勘界结果为准。

本报告的结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行测算获得的。

本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得用于其他用途。

其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。

第二章双洞子城市副中心待储备地块概况待储备地块位置待储备地块位于云阳新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸的滨江路段。

二地形地质状况北高南低，坡度约，不易于平整，地质状况良好。

防震级别为。

三待储备地块面积和地上物概况待储备地块面积为亩。

无详规。

属农村集体土地。

四基础设施市政建设条件在小江片区的双洞子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险贸易咨询等用地，形成县级商服文化中心区，集中布置图书馆科技馆会展中心影剧院文化宫，布置床医院座，新建班小学所。

第三章土地储备流程为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发有限公司在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经过反复踏勘比选，拟储备土地中亩土地增值部分解决梅峰水利工程建设资金缺口。

云阳县政府已同意提供云阳县境内共亩土地交由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作为控制性储备用地。

储备土地经整治后，交由云阳县人民政府委托的土地交易中心按有关规定实行招拍挂出让，出让收入在扣除土地整治公司的整治成本后，其收益全额返还水利投资集团作为梅峰水利工程的建设资本金。

土地储备相关税费除上缴中央财政和中央规定不得减免的部分外，其余部分免缴。

第四章区域条件区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。

东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县巫溪县。

地理座标介于东经，北纬之间，南北长公里，东西宽公里，幅员面积平方公里。

长江由西向东横空而过，境内流程公里。

新县城顺江而下至宜昌市公里距三峡大坝公里，顺江而上西至重庆市区公里距万州区水路公里陆路公里。

云阳县共辖个乡镇个行政村个城镇居民委员会个农业合作社个居民小组。

年末总人口万人，其中农业人口万人，占非农业人口万人，占，人口密度平均每平方公里人。

民族以汉族为主，少数民族有回彝苗壮满蒙古侗土家高山朝鲜藏布依白哈尼傣族共余人，占。

二区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。

云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨米，最低米全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为七山水二分田。

云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。

年平均气温，最低气候，最高气候。

年平均日照小时，年平均降雨量毫米，无霜期天以上，适宜多种农作物生长。

三区域经济条件与社会条件十五期间，地区生产总值年均增长，年全县达到亿元，比年接近翻番，人均达到元。

固定资产投资亿元，相当于九五的倍，年均增长，高出计划个百分点。

全口径财政收入达到亿元，年均增长，比预期目标高个百分点。

农民人均纯收入元，年均增长。

三次产业结构比由年调整到年的。

社会置费按照重庆市云阳县人民政府征地补偿安置实施办法规定，征地农转非人员按每人平方米面积计算，其标准根据相邻区域经济适用房的平均售价元平方米确定，砖墙条石预制盖结构房屋补偿标准为元平方米。

住房安置费元搬家补助费按照重庆市云阳县人民政府征地补偿安置实施办法规定，在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费按户次性计发人及人以下每户元，人以上户按每户元计发。

在此按照元户计算。

搬家补助费元搬迁补助费按照重庆市云阳县人民政府征地补偿安置实施办法规定，属货币安置住房自建住房的，每人次性发给元搬迁补助费。

搬迁补助费元水电表等设施的拆迁补偿费在此按照共计元户估算。

水电表等设施拆迁补偿费元红砖厂补偿元综上所述，张家坝地块房屋拆迁及安置成本为元。

三基础设施补偿费根据重庆云阳水利水电实业开发有限公司对其拟储备的亩土地实地调查结果，采用投影面积折算的方法，估算待储备地块原基础设施情况。

根据基础设施情况，采用面积投影方法折算元。

表待储备地块上基础设施情况及补偿费用双洞子城市副中心地块土地面积亩千伏高压线千伏高压线市话电缆电视电缆低压照明线恢复照明线闭路线补助费合计拟征地范围补偿标准万元千米元户补偿费用四相关税费征地管理费根据重庆市物价局重庆市财政局渝价第号渝府号文件规定，次征地在亩以上的，其征地管理费不超过征地费用总额的。

征地管理费元元元元新增建设用地有偿使用费根据重庆市财政局重庆市国土资源和房屋管理局渝财号转发财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知财综号规定，云阳属于十四等，其新增建设用地有偿使用费按元平方米计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，新增建设用地在规划内的缴纳给中央财政，其余部分可免缴。

新增建设用地有偿合用费元耕地开垦费根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，耕地开垦费全市统按元平方米缴纳。

耕地开垦费万元耕地占用税根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，可免缴该项费用。

水土保持费根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，可免缴该项费用。

地质灾害压覆评估费其费用属于协商价格，般按元亩缴纳。

地质灾害压覆评估费元规划编制费根据重庆市人民政府第号令规定，按照元平方米计收。

规划编制费元勘界费按照元平方米计收。

勘界费元环评费按照每宗地元计算可行性研究报告编制费按照每宗地元计算。

社会发展统筹金根据重庆市人民政府第号令规定对农转非人员安置实行征地统筹费调剂使用办法，该区域社会发展统筹金按元亩计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，可免缴该项费用。

养老保险统筹经费根据重庆市人民政府渝府发号文规定，各区县自治县市人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。

云阳县为元亩计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，可免缴该项费用。

综上所述，地块的相关税费共计元。

综上所述，仅从征地拆迁成本来看，根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为元，合元亩。

二土地整治成本土地整治成本指使土地达到红线外六通平时所需成本，包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划的主干路及沿红的给水排水污水雨水电力燃气电信配套建设。

待储备地块已基本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。

按照土石方量元立方米计算，平整过程预计需要成本元，合元亩。

三其他成本不可预见费土地征用整治的不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的计算。

经营管理费用按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。

当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置提取，当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按提取。

财务费用按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。

经调查相同或类似土地的开发周期，同时结合待储备地块的实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。

以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。

资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。

第八章收益分析本项目的收益来自整治后土地的出让所得。

本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块的可能出让价格。

假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为，商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。

由于可用于出让的经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。

根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米的销售价格估算，由假设开发法预估的待储备地块出让收入合计万元，合万元亩。

其中居住用地出让地价为万元亩，商业用地出让地价为万元亩。

表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩容积率建筑面积平方米预计开发完成后不动产总价万元售价元平方米销售收入开发建造成本成本万元管理费用专业人士费合计投资利润万元投资利息万元销售税费万元两税费买卖手续费推广费用合计总地价万元熟地价万元亩二市场比较法预估出让地价根据云阳县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来年内，在无重大政策调整的前提下，土地价格将保持增幅。

因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。

表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法的平均值作为估算价格，可以有效的降低由于单方法的些不确定因素导致的地价失真。

由于缺乏与待储备地块肯有可比性的土地出让具体案例，因此分