许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有先富者的市场潜力。本市改革开放年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近倍。为市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开发直是本市经济发展的重点之。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求。项目区位市场潜力。天杰帝景开发项目位于镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也年的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。从年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差异。县基本情况县位于安徽省北部，是市唯市辖县，县城依市而建，全县辖个乡镇和个省级经济开发区，面积平方公里，人口万。承东启西，区位优越，地处苏鲁豫皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。环境优越，交通便捷。市县连为体的城市建设格局，热电气体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区经济开发区，七通平全面实现，服务配套设施已经完成。个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。条龙服务制度站式审批制度县级领导联系协调制度投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹青阜青芦三条铁路穿境而过，北接寒日小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗供电供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热表位臵锅炉及机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓引风机及水泵均采用变频控制直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。二节水措施设计依据建筑给水排水设计规范。民用建筑节水设计标准试行。节水措施给水系统使用优质管材管件阀门等，防止跑冒滴漏产品符合行业标准。合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变。选择高灵敏度水表及节水型卫生器具。适当考虑雨水再生水的使用，景观用水不采用自来水。绿化用水采用灌喷滴灌等节水灌溉方式。加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。第六章环境影响评价项目环境保护执行的法规标准中华人民共和国环境影响评价法地表水环境质量标准地下水质量标准环境空气质量标准城市区域环境噪声标准污水排入城市下水道水质标准建筑施工厂界噪声限制工业企业厂界噪声标准般工业固体废物贮存处臵场污染控制标准二环境现状本项目拟建位于经济开发区省道西侧。项目区环境质量良好，环境管理措施有力，周围无工业污染，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成定的影响，项目区总体环境条件较好。三环境影响分析施工建设期环境影响及对策施工建设期环境影响施工扬尘的影响工程施工期间挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。施工噪声的影响项目施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。④弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输处臵过程中都可能对环境产生影响。缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。减少扬尘工程施工中沟槽开挖土方的堆放，在旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水处理，防止扬尘，并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，旦有弃土建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。施工噪声的控制工程施工时，运输车辆，混凝土搅拌以及碾压机等施工设备造成施工噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍米的区域内不允许在晚上十时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装臵，以保证居民区的环境质量。施工现场废物处理应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生质量。④倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民工厂学校影响，提倡文明施工，做到爱民工程。组织施工单位街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。工程竣工后对环境的影响及对策环境影响按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属对环境影响很小的建设项目。因为项目运行很少产生废水废气废渣粉尘噪声等不利影响。污水本工程产生的污水主要是生活污水，可直接外排市政污水管网输往污水处理厂做进步处理。固体废弃物生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。噪声本项目产生的噪声主要为居民生活中产生的噪声和周围道路上的机动车产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路米时测得的噪声值己达到国家的城市区域环境噪声标准的标准值。对周围环境不会造成危害。环保措施执行国家大气环境质量二级标准，居民生活燃料全部采用天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。实行雨污分流制，雨水经集水口排入城市雨水管网。生活污水初步沉淀后经污水管网输往污水处理厂。根据城市居住区规划设计规范，设臵处垃圾转运站，并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。④利用街旁绿化降低交通噪声组团内不设臵有噪声的餐饮娱乐设施项目竣工后交由物业管理公司负责全面管理。要加强环境保护的组织宣传和具体管理工作。生活垃圾要做到日产日清日两清。加强对绿化美化的保护管理，杜绝任何对环境的影响破坏。使业主真正生活在园林式的环境中。第七章劳动安全保护与消防劳动安全政策依据中华人民共和国安全生产法建设项目工程劳动安全卫生监察条例职业安全健康管理体系指导意见职业安全健康管理体系审核规范措施由于建筑产品生产的流动性个体性生产过程的综合性及受气候条件影响大等技术经济特点，组织施工在整个建筑生产过程中，占有及其重要的地位。而施工组织设计是建筑施工的组织方案，是指导施工准备和组织施工的全面的技术经济文件，是指导现场施工的法规。因此，在