1、地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定的成本进行土地的平整改造。地块部分水域需要填充，也带来定的成本。项目规划设计亮点基础地块中央的水景，可以很好的利用。地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大的基础。项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用的优势。项目发展分析基本面分析优势因素分析景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型的社区，产生集聚效应，成为芳村地区新的楼盘标杆。而且紧邻的地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。劣势因素分析地块周边的高压电线，对项目的层高间距以及客户心理都会产生定的影响武。

2、项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大的保障。故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。周边教育医疗配套齐全，但素质不高。教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引力不足。医疗上，增滘卫生。

3、适中。建筑密度，计算容积率建筑面积平方米，建筑密度不大，居住的舒适度会相应提高。芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。面积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米，建筑密度，绿地率达，建设住宅。这是该地块中实际规定，建筑层高超过米以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好的楼间距和居住的舒适度，上表的数字只是最小的数值，建议实地开工时应适当放大。项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地的整体利用地块北面和西面边缘有高达余米的高压线，对地块建筑和消费者心理影响较大。

4、重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本。

5、与地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路,东面与地块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水狭窄的龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。项目经济技术指标理解建筑密度与容积率芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，就单块地来说，面积不算大。容积率，在老城区来说，该容积率比。

6、广高铁即使距离米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好的影响项目东南面的龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位的有车族的心理项目东面直未确定何时动工的如意坊放射线无论以桥的引道还是大道通过项目东面，对地块的居住环境都有较大的影响，噪音和风水都会受到破坏。外部机会分析地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择的客户源更加广泛白鹅潭规划以及广州钢铁厂的迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。外部威胁分析芳村花园二期大体量的经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系的工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府的大量投入，成为对项目所在龙溪板块的强大竞争对手越秀的西场板块以及金沙洲的快速崛起，都是项目的潜在威胁。战略面分析竞争环境因素分析项目所在的。

7、曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。值得注意的是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地铁站有余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，。

8、判结论综上所述，项目的景观资源优势比较突出，地块本身的高压线及如意坊放射线噪音的劣势影响较大，但区域规划利好不断，虽然白鹅潭金沙洲等西区重点发展板块存在威胁，但总体上在明年年底之前项目上市所遇到的竞争不大。项目产品打造外围以中低层中小户型为主，的三房单位比较受欢迎，总价也不高，可以满足区域的投资需求内部围绕湖景和园景可以做成景观大宅，以改善型自住需求买家为主。四项目销售价格预判本次分析采用项目比较法及市场需求状况预估,由于本项目周边可比项目很少,如单纯从区位或者产品的角度来分析,可能导致价格误差较大。本部分先分别利用区位打分表和产品打分表两个表格，然后再综合权衡区位和产品，确定待开发项目在当前时点销售时可能的销售均价,最后根据项目所在区域的整体市场的发展趋势市政配套建设以及项目本身的工程。

9、须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错的。地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二，水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。用地地势与坡度表现地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较大影响。地块情况总体评述地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西。

10、重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，炮打响不成问题。利用机会克服劣势芳村区未来规划前景美好，在接近高压线及广佛放射线附近建设投资性较强，总价较低的小户型，来最大程度规避地块硬伤给项目带来的损失。发挥优势突破障碍项目的障碍在于在环境较差的芳村如何突围出去，使得企业的利益最大化，而江景资源为这个突破提供了切入点。自古有云得江景者得天下，君不见滨江沿江的楼盘价格很少有低于万的，即使是当年荒芜的金沙洲，江景楼盘也卖到以上，可见项目的定价基础和卖点的突破就在江景，而江景特别是三江汇聚的稀有景观，也是项目定位走上高端的个助力。弱化劣势规避障碍强化区位以及未来的规划优势，加大项目内部楼层或栋数间的价差，外围以投资型多层小户型为主，以获得利益最大化。最终定位老城区稀缺的生态休闲江景楼盘发展条件。

11、度，预计从当前时点到项目各期开盘时点项目的售价可能的上涨幅度，从而最终估算项目各期的分期价格。区位比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象与市中心的距离道路交通状况周边自然环境周边人文环境周边配套治安状况片区提升空间总评分参照项目毛坯价元折算价格元参照权重加权后数目元本项目预估毛坯均价元平方米注本体系中对各参照项目的评分是相对评分，即以本项目为基准分，根据参照项目相对于本项目的水平高低进行评分。各参照楼盘价格均为毛坯价格,其中芳村花园为通过二手价溢价后的参考价。计算方法区位产品比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分项目状。

12、区除金沙洲在未来年内会有定体量的产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭的万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目的威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目的利好所在。项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见的地段，周边交通网交错，高铁地铁环城高速，形成立体化交通区位，荔湾行政区域，可以报读比较好的学校，荔湾区户口。项目发展定位构想发挥优势把握机会整个广州西区即将推货的较有影响力的楼盘有大坦沙的万科柏悦湾金沙洲的保利春天里二期以及保利西海岸项目周边的芳村花园二期经济适用房都会在今年下半年推出，而同区的逸彩新世界翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底之前那段时间，芳村区域特别是龙溪板块是。

参考资料：

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