高尔夫项目投资立项申报材料

生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城的时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多的森林苗圃。

花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好的高端物业森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面的配套成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在县城内相汇环绕，构成县江三河八岸的水系环境，有中国独具的水城特色。

本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。

生活配套般从上述几个典型区域比较来看，凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。

五差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层的成员之，暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力故本项目需要跳出区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。

本案将进步寻求本项目的高效吸引物。

第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。

那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化特色化本案发展休闲产业的资源基础发展休闲产业的资源基础分类衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备定特性。

资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业的资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺的自然生态资源浓厚的人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。

龙泉独特的人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑稀缺的自然资源西岭雪山温泉定的历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单赵镇丰富的水系资源先天资源具有定的稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。

要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源，这点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园国色天乡打开了休闲市场。

结论对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在定的风险性。

唯可行的道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。

为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。

二各区域休闲产业的发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲民俗风情休江华阳等成熟郊区纳入成都市总体规划道路规划建设启动后的土地价格发展过程，乐观预测万亩以上四土地运营的投资可行性分析土地运营的可行性分析我们预测的可进行开发的土地投资成本为万元亩。

考虑到资金占用费和其它不可预见费，结合对市场的预测，得出以下结论如土地在年进入交易市场，土地运营基本可行，但利润空间不是很高，具有定风险。

如土地在年进入交易市场，土地运营基本可行，具有定收益空间。

如果土地在年后进入交易市场，在不出现重大负面宏观调控的情况下，土地运营完全可行，具有丰厚赢利空间。

结论结合本案开发时序的分析，本案土地运营具有财务上的可行性，能够保证资金的安全性，并且具有相当的投资价值。

二物业开发投资可行性分析分析方法由于本案运营周期长，区域房地产市场受诸多因素影响，在运营各个关键节点上的价格预期很难预测，因此我们先采取保守方法，利用整个开发周期较为保守的平均价格水平测算整个项目房地产开发的投资收益水平，判断其可行性。

由于目前不确定因素较多，本案采取的是按年划分的较为粗略的现金流测算，判断项目的可行性。

二物业平均价格预测判断物业平均价格的依据根据调研，现有市场价格中档物业均价元平方米，中高档物业元平方米左右。

发展趋势受各种利好因素影响，未来物业将持续上涨本案独享高尔夫配套，未来价格将大大高于其他物业。

其它区域发展借鉴成都周边高端休闲物业价格已达元平方米以上，中高档休闲物业也已超过元平方米。

保守预测根据保守原则，本项目中高档休闲物业在年开发周期内，平均价格预测为平方米。

本项目高档休闲物业在年开发周期内，平均价格预测为元平方米。

三投资分析与收益测算测算前提假设所有物业由开发商自己开发假设所有中高端和高端物业开发后在次年内时间销售整个开发周期为十年除亿的已有银行贷款外，项目其它开发资金全为自有资金。

第阶段中高端物业低价入市，均价为元平方米，高端物业为元平方米第二阶段中高端物业均价为元平方米，高端物业为元平方米第三阶段中高端物业均价为元平方米，高端物业为元平方米本项目测算暂未考虑商业配套物业。

成本测算根据开发商提供资料，本项目土地成本亿，现金投入亿，银行贷款亿高尔夫及配套会所投入亿酒店建设成本投入亿。

高尔夫俱乐部由于未来收益不明朗，且预期由外来经营者经营，暂按经营成本与经营收益持平考虑。

酒店物业投资大，由于属于长线经营项目，根据我们的运营方式设计，将在前期进行带规划招商，因此本测算仅仅计算其建设成本，不涉及经营回报。

银行贷款利率按基准利率计。

中高档休闲物业各年开发成本及收益测算第阶段经济技术指标总用地面积容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计不可预见费按的计开发总成本合计销售净收入总销售额中高端产品销售额按平均每平方米元计销售额总计二销售费用按销售额的计三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的计四销售净收入第二阶段第年第二年同第年经济技术指标总用地面积容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计不可预见费按的计开发总成本合计销售净收入总销售额中高端产品销售额按平均每平方米元计销售额总计二销售费用按销售额的计三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的计四销售净收入第三阶段第年第二年至第六年同第年经济技术指标总用地面积亩的容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计不可预见费按的计开发总成本合计销售净收入总销售额中高端产品销售额按平均每平方米元计销售额总计二销售费用按销售额的计三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的计四销售净收入高端休闲物业各阶段投资与收益测算第阶段经济技术指标总用地面积容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计，不可预见费按的计开发总成本合计销售净收入总销售额高端产品销售额按平均每平方米元计销售额总计二销售费用按销售额的计三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的计四销售净收入第二阶段第年第二年同第年经济技术指标总用地面积容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计，不可预见费按的计开发总成本合计销售净收入总销售额高端产品销售额按平均每平方米元计销售额总计二销售费用按销售额的计三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的计四销售净收入第三阶段第年第二年至第六年同第年经济技术指标总用地面积亩分年开发容积率总建筑面积项目开发总成本前期工程费勘察规划设计等费用元平方米按总建筑面积计宗地内三通平费用元平方米，按土地面积计基础设施建设费元平方米，按地上建筑面积计建安工程费按建筑面积计算开发期税费按市政相关收费元平方米，按地上建筑面积计小计管理费用按的计不