高新五金机电城建设项目投资立项申报材料

场地现状见下图项目功能构成本项目在功能上集展示交易办公居家仓储物流于体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。

可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究报告编制的依据是绵高管委函号的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。

可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资策划设计工程建设各项计划的可行性合理性准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略规划设计条件原则及设计方案项目开发前期及施工进度投资分析及项目经济效益评价项目组织管理与保障措施等。

项目经济技术指标温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表表项目技术指标总规划用地面积其中代征绿地面积建设用地面积总占地面积总建筑面积其中容积率停车位指标分析总建筑面积商铺精品专卖店餐饮娱乐休闲会所住宅配套设施经济指标总投资额包含住宅开发万元不包含住宅开发万元投资利润率包含住宅开发不包含住宅开发全部投资回收期不含建设期包含住宅开发年不包含住宅开发年研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目的开发计划条件等进行了论述，将项目开发的前中后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。

研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。

投资策划设计工程建设计划的可行性合理性准确性均已进行了详实的论述，项目可以实施。

但鉴于本项目为我公司第个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。

在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面深入标准优质高效的对项目加以定位开发。

人员专业资金充实决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时地利人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的个辉煌。

第二章项目商业市场环境分析及营销战略商业市场环境分析营销战略综合评述商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。

宏观政策环境继年国家推出西部大开发的战略方针之后，年月，中国成功加入世界贸易组织。

在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。

绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。

绵阳坚持工业强市战略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。

全市工业总产值由年的亿，增加到年的亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方财政收入的。

由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。

宏观经济环境政府出面多方联手打造成德绵经济走廊为搞好绵阳十五规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，年月日，在省委的倡议下，绵阳成都德阳三市发展计划委员会就提升成德绵区域经济竞争力，以及如何搞好十五规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。

会议认为成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之，也是国家十五规划中提出需要整合提高的城市密集区。

成德绵经济总量占全省约，是四川的经济核心，成都的都市经济德阳的重型机械装备绵阳的科技城建设，将构建四川十五期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快加大经济协作。

为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市十五规划编制工作，三市计委将联合组建十五期间成德绵区域合作与开发思路研究课题小组，就三市共同关心的问题进行深入研究。

三市计委达成了情况互通信息互通相互促进的意向，将进步加强相互间的沟通和学习。

三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的，加快经济发展的平台建设问题，对三城市基础设施能源现代物流通讯信息金融专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化金融协作城际快速通道轻轨建设提出了积极的建议。

同时，从产业结构调整与互补发展优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应商圈分析绵阳市区商圈情况绵阳五金机电商圈的形成呈现出自发的特点。

五金机电商家主要集中绵兴路及临园路剑南路带数条沿街为市的街道，商家总数家包括部分汽配商家。

其中，具有相当实力和品牌知名度的商家不足，商铺面积在平米以下的商家占整个商家群体的以上。

据了解，此区域的商家几乎没有自有产权的商铺，完全靠租赁。

该商圈由于地处闹市区，加之多年积淀而成，在消费者心目中还是具有定的知晓度。

但由于其自发形成的特点，自然缺乏必要的规划和管理，其散乱无序和低层次的特点在短期内将难以改变。

取而代之的势必是规划良好有规模上档次管理规范的新兴市场。

绵阳目前还没有这样的五金机电市场。

由于该商圈口岸早已经形成，部分在此发展起来的商家尽管面临严峻的竞争形势，尽管居高不下的房租早以让他们怨声载道，但由于没有新的更好的发展机会和空间，他们也很难从这里走出去。

他们也显得很受伤，很无奈。

依恋和突围正是他们现在深藏在心底的矛盾心态。

纵观省内各地近年来的发展情况，生产资料交易市场与建材市场等大宗交易场所由市内向市外整体搬迁已成为种必然。

照此推论，绵阳机电商圈的裂变正即将开始。

三汇蓝田等开发商的市场运作无疑成为加速裂变的催化剂，同时不排除还将有开发商介入。

至此，全面裂变和提升绵阳五金机电行业的时机已经出现。

把握住最佳时机无疑会创造新的成功。

商家分类统计表序号产品类型数量备注电动工具冲气钻切割机刨木机轴承配件阀门水泵量刃具劳保用品电线电缆电气开关配件开关配电箱电机及农机工程电机升降电机农业机械五金配件钢丝嵌标准件水暖材料日杂工程产品气压工具空压机气泵钢筛网材橡胶制品密封圈三角带传送带钢丝绳大小有色仪器仪表实验室器材电气表消防器材消防栓灭火器发电机工程用私用工业风机工程机械设备搅拌机震动绑矿山机园林机械总计家绵阳周边市县调查情况江油市江油市位于绵阳北面，距离公里。

绵阳对江油的经济辐射比较强。

江油属重工业城市，目前有长钢川北矿业双马水泥等大批国家重点企业，其工业比重占据绵阳市的重要地位。

该市机电商圈主要集中在汽车南站东大街等地段较分散，商圈多为自发形成，有商家余家。

商家经营缺乏规范，进货渠道比较广，成都重庆绵阳外省厂家。

盐亭县盐亭地处绵阳东南面，交通便捷，距离绵阳市公里。

该县地理位臵限制了城区的发展县城区做五金机电及机械商家共家。

产品主要有泵业，电机，电线，电器及农业机械。

商家经营场地较乱商家们进货大部分都在成都。

梓潼县梓桐县位于绵阳东北面，距绵阳公里。

交通状况良好，绵阳对该地的辐射作用很强。

据了解，梓桐县为农业大县，工业企业并不多。

目前机电商圈主要聚集在县汽车站文丰楼附近，约家商家。

从构成来看，普遍偏小，实力弱，销售产品主要五金工具农机及配件水泵电动机设备。

三台县三台县地处绵阳南面，交通便捷，距离绵阳市区公里。

城市发展较快，已有省内及国内家知名水泵制造企业，他们分别是剑门和蜀龙泵业。

在调查时了解，该县作五金机电及机械经营的商家共家。

三台多家有实力上商家对我们项目较感兴趣，商家们目前进货大部分都在成都，部分在绵阳。

三台商家主要集中在新西门干道该干道汇集了泵业，电器，电线电缆，轴承，电机及农业机械。

安县安县位于绵阳西北面，距离公里。

交通便利。

工业企业比较少，只有少数矿业水泥企业存在。

目前机电商圈主要集中在北客站周围，有商家多家。

绵阳对该县的辐射较强。

绵阳城区竞争对手调查据目前调查发现，绵阳高新五金机电即将面临的两个主要竞争对手是三汇和南田两家公司。

三汇公司具有定的市场运作经验，同时也在绵阳具有相应的实力和品牌知名度，是本项目运作最强劲的竞争对手。

蓝田公司现有项目在区位和硬件上均具有相当不错的优势，只是由于运作能力方面的原因，导致市场定位飘忽不定。

该市场硬件设施良好，尽管已经建成近两年，但直招商不成功。

究其失败原因，我们发现，该市场之所以出现目前这样的尴尬情况，主要是其缺乏具有专业运作能力的运作团队，加之公司高层意见不统，使招商难度人为加大。

可以这样说，这是个还没有睡醒的竞争对手。

关于两个主要竞争对手的细致情况，见下表表对手名称及介绍市场优劣势分析名称南田五金机电城介绍投资商为绵阳南田房地产开发公司，该项目前期规划为小商品批发市场，但招商效果不佳，近期转项做机电汽配等，目前仍处于招商状态。

最新调查显示，该市场目前的招商工作也遇到了定的困难，机电商家正式入住的还没有，倒是有家汽配商家入住了。

意向性入住的五金机电商家约余家，其他商家至今没有明确的态度。

从现在的招商情况来看，该市场最终是百货商场还是汽配商城抑或是五金机电城，很难说清楚。

优势位于平政汽车站，交通地理位臵比较好市场为现房建筑结构合理，配套设施基本齐全，适合作市场招商价格具有定优势招商已启动劣势招商对象不明确，有兼收并蓄之嫌招商宣传缺乏力度招商团队能力缺乏对手名称及介绍市场优劣势分析三汇机电城介绍位于原三汇建材市场旧址，市政府已立项，从月开始拆迁，预计拆迁需个月时间，修建个月，年月基本完工，主体为层，层为机电商铺，层为办公，层为住宅。

占地约亩。

优势政府已立项，并开始建设有定市场品牌影响力具有定的市场运作经验距离原成熟商圈近劣势地址仍受交通仓储的制约规模小，后期发展困难难以吸引外地品牌商家难以形成垄断性地位盛元机电城优势位于老商圈，目前消费成熟劣势市场容量比较小，房屋结构老旧，交通受局限，形象比较差剑门五金机电管材市场优势位于老商圈，目前消费成熟劣势规模相对较小，建筑结构差，商家结构比较杂乱表二调查对象的综合分析成都调查数据表明的业内人士认为在川内二级城市建设五金机电城是可行的。

在二级城市建设五金机电城需要具备的最重要的五项条件包括足够的消费能力交通