高板式高层建筑商务楼工程项目投资立项申报材料

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年的月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。

般因素中，主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级因素。

行政因素行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。

行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属用房等。

每栋办公楼地上建筑面积平方米，三栋办公楼地上建筑面积平方米，其中地下建筑面积为平方米，地上层地下层，建筑主体部分高度，属类高层建筑，建筑耐火等级为级，地下室耐火等级为级地下车库总建筑面积平方米。

消防控制中心位于地下层，并通过下沉庭院直通室外。

各建筑均设有自动喷淋系统。

消防车道基地南北主入口及两个地下车库入口分别位于基地南北侧规划道路上。

基地内部有消防车环道联系各栋办公楼。

消防车道转弯半径米，穿过建筑物连廊处净高大于米，消防通道可以直达每个单体建筑，高层建筑至少有两个长边消防车可以到达，每栋高层设有米米的消防登高场地。

二防火间距三栋建筑南北布局，北间距米，完全满足防火间距要求。

三防火分区每栋办公楼每层为个防火分区，防火分区划分图及防火分区面积见防火分区示意图地下室共分为防火分区，其中个为地下车库个为地下自行车库三个为设备用房及储藏室等。

四疏散每栋办公楼设两部防烟楼梯间，部消防电梯。

标准层使用面积约平方米，按每人平方米计，使用人数为人，疏散宽度按人计，需要，现标准层疏散门总宽度，楼梯宽度，满足要求。

两部楼梯之间的房间至楼梯最大距离不超过，袋型走道长度不超过米。

地下室按疏散距离要求设楼梯通向地面。

疏散距离符合规范要求。

每个防火分区设有至少两部疏散楼梯。

五建筑构造及结构防火分区之间设置防火墙或含背火面温升测试作判定条件的复合卷帘，门通道处设甲级防火门。

通向楼梯间门为乙级防火门，并向疏散方向开启。

建筑内外墙体均为烧结页岩砌块。

管道井电缆井排烟井分别设置，管道井与电缆井每层在楼板处做防火分隔，采用材料同楼板，井壁检修门为丙级防火门。

变配电空调机房消防水泵房消防控制室等房间采用甲级防火门。

合用前室面积大于平方米，前室面积大于平方米。

所有楼梯在层和地下层之间均设耐火极限大于小时的墙体和乙级防火门分隔。

上下层幕墙间设置耐火等级不小于小时，高度不低于的不燃烧实体裙墙，幕墙与楼板间的缝隙采用防火材料封堵。

结构构件粱板柱的耐火极限均满足规范要求。

二给排水部分本工程消防给水按办公楼设计，大楼消防水量为室外消防水量火灾延续时间室内消火栓用水量火灾延续时间自动喷淋系统用水量火灾延续时间注西侧地块综合办公楼与本项目共用室内消防加压系统，火灾延续时间按西侧地块综合办公楼计为小时。

室外消火栓给水系统室外消防采用生活消防合的低压制，在本工程地块内以不超过的间距布置室外消火栓，且保证距消防水泵接合器范围内设有室外消火栓，其水量水压由市政管网保证。

室内消火栓给水系统本工程设室内消火栓系统。

室内消火栓给水不分区，由区域集中设置的室内消火栓泵加压供水，其中层及以下楼层采用减压稳压型消火栓。

室内消火栓均设消防启泵按钮可直接启动消火栓泵，室内消火栓布置保证任何处火灾时都有两股水柱同时到达。

自动喷水灭火系统本工程设自动喷水灭火系统，汽车库按中危险级Ⅱ级设计，其余均按中危险级Ⅰ级设计，自动喷水灭火系统设计用水量为。

自动喷水灭火系统采用湿式系统。

自动喷淋的设置范围为除不适宜采用水消防的所有场所，喷头的动作均为，地下汽车库等不设吊顶的场所和装设网格和栅板类等通透性吊顶的场所均采用直立式喷头，设有吊顶的公共场所喷头均采用吊顶隐蔽型喷头，其余普通吊顶场所采用普通吊顶型喷头。

每组湿式报警阀控制的喷头数不超过只，本工程共设组湿式报警阀组每个报警阀组的最不利点喷头处，设末端试水装置其他防火分区楼层均应设直径为的试水阀。

自动喷淋系统由自动喷淋给水加压泵供水，其中系统底部楼层喷淋配水管入口压力超过的均设不锈钢减压孔板减压。

气体灭火系统变配电所弱电机房设全淹没无管路气体灭火系统，灭火剂为七氟丙烷气体或热气熔胶，该系统另由专业厂家作专项设计。

消防设施在中部商务办公塔楼地下室设整个区域集中的消防水池水泵房，地下消防蓄水池贮存消防水量包括室内消火栓小时用水量及自动喷淋小时用水量，分格设置消火栓泵选用水泵，单台性能，共台，用备设喷淋给水泵台，用备，单台性能。

在塔楼屋顶设屋顶消防水箱，另设套室内消火栓系统和自动喷淋系统合用的气压消防增压稳压设备以确保火灾初期最不利点消防给水所需的水压。

消防电梯的井底设排水设施，排水井容量，排水泵的排水量大于。

三电气消防部分本工程各建筑物高度米，均属类高层建筑。

主要功能办公和会议等。

按级火灾自动报警系统保护对象设计。

系统由触发器件火灾报警装置火灾警报装置以及其他些辅助功能的装置组成。

火灾自动报警系统设计范围火灾自动报警系统消防联动控制系统火灾应急广播系统火灾警报装置及消防通讯电梯运行监视控制系统应急照明控制及消防系统接地电气火灾报警。

消防控制室消防控制室设在地下层，其入口处设置明显的标志消防控制室内设有火灾报警控制器消防联动控制台应急广播设备中央电脑显示器打印机电梯运行监视控制盘及消防专业电话总机电源设备等。

消防控制室内设有直接报警的外线电话。

火灾自动报警系统本工程为集中报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进线监视及控制。

走道前室大厅办公会议计算机房等设备机房强弱电井道等处设有感烟探测器在厨房地下层车库设感温探测器。

在厨房等场所设置可燃气体浓度探测器。

点型感温探测器感烟探测器可燃气体探测器的设置要满足火灾自动报警系统设计规范的要求。

本建筑每个防火分区在明显的和便于操作处设置手动报警按钮。

在消火栓箱内设置消火栓按钮。

火灾自动报警控制器可接收感烟感温可燃气体探测器等的火灾报警信号及水流指示器检修阀湿式报警阀手动报警按钮消火栓按钮等的动作信号还可接收排烟阀加压阀的动作信号。

消防联动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制手动直接启动控制。

通过联动控制台，可实现对消火栓系统自动喷水系统防排烟系统正压送风系统防火卷帘门防火门电梯运行气体灭火火灾应急广播火灾应急照明等的监视