黄陂区旧城改造项目投资立项申报材料

旧城改造的规划目标基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标新前川新城市新街道新生活旧城改造的总体规划从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活的交融特征，形成轴交五带，园融四区的空间结构。

具体地轴以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意义上的维系和引导作用五带规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业文化娱乐服务带民安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，规划小区内道路居住服务带，石阳街商业带园在民安街至文教巷之间前川大道南侧用地规划前川新天地，依托文教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成形式的文化商业主题园，这里将是前川新的天地，前川新天地四区城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区湖畔休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。

四项目概况项目区位旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。

项目具体的区位描述如下旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，石阳街和模具小区之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，民安街和模具小区之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，民安街和共和巷之间，人民道以北。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，石阳街和共和巷之间，人民道以北。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，石阳街以西，前川大道和人民道之间。

规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造期还建和经济适用房项目旧城改造规划控制红线外，向阳大道西侧，区教育局西南方。

规划总用地面积亩。

旧城改造二期还建项目旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，前川大道和黄陂公园之间。

规划总用地面积平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造改制企业用地项目旧城改造规划控制红线外，旧城改造指挥部已收购完成的前川街改制企业玻璃厂的土地。

土地的主要用途用于前川旧城改造的房屋还建，也可视旧城改造的具体运作方案转为市场开发用地。

规划总用地面积亩。

旧城改造还建工业用地项目旧城改造规划控制红线外，林荫大街以西，分两个地块，前川大道北侧地块和前川大道南侧地块。

前川大道北侧地块规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

主要用于物流企业的还建安置。

前川大道南侧地块规划总用地面积平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米亩。

主要用于工业企业的还建安置。

合计规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。

旧城改造道路基础设施配套项目旧城改造规划控制红线内，由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建造。

项目用地在的地理位置情况参见附图项目用地范围示意图。

主要开发建设条件旧城改造项目已经列入黄陂区十五规划的重点项目。

已完成旧城改造项目的规划编制工作。

已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

并已取得城市规划行政主管部门出具的规划选址意见，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见，环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。

为配合旧城改造的拆迁工作，已冻结相关证件的办理。

已完成拆迁的入户调查工作。

项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经开始筹备。

旧城改造项目的开发方案和拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和相关部门的肯定。

旧城改造项目的道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区的城建计划。

期的还建房和廉租房项目已经启动，正在全力兴建当中。

预计年底可为旧城改造项目提供还建房面积万平方米。

项目开发建设方案根据旧城改造项目总体规划和地块划分情况，个市场运作项目的规划技术经济指标和整体的规划技术经济指标情况见下表所危旧房，带来的刚性需求至少是万。

同时，武汉市停止了经济适用房的供应。

最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调旧城改造的计划性节奏性，以促进房地产市场稳定，健康发展，避免大起之后的大落。

武汉市房地产市场周期处于高峰期的上升阶段。

从上海北京广州深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应当有三个拐点，如下图点进入市场高峰期点达到市场高峰期点市场高峰期结束点。

武汉市房地产市场周期处于点到点的上升通道时，遇到了中央政策宏观调控，因而必将延长高峰运行期。

市中心区房价上升较快，郊区房价相对稳定。

大企业大盘名盘占据市场主导地位，引导房地产市场走向。

和记黄埔世贸瑞安等港财团入市，万科金地保利顺驰大华后续项目开发，武汉地产集团年达到销售亿元年规划的实施，将使武汉房地产市场形成大企业大盘名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可取追随策略。

国家宏观调控政策对武汉房地产市场的影响国家宏观调控政策对武汉房地产市场的影响是非常明显的，虽然在武汉的商品住宅价格上表现的不是很充分。

些比较明显的影响结果总结有以下几点。

在宏观调控政策的影响下，批房地产开发企业退出了武汉房地产市场。

宏观调控起到了定的优胜劣汰的作用，使得比较有实力，能够做得规范的开发商有更大的发展空间。

对于没有项目，实力比较差的公司就被激烈的竞争而淘汰出局。

国家宏观调控政策对武汉市购房者的心态产生了影响。

在预期房价上涨空间减少的情形下，不少有购房意愿的市民采取了观望的态度。

和年相比，热炒楼盘的现象很少出现，具有明显的捧抬楼价的造势活动大幅度减少，关于各地炒房团的社会传闻消失得很快。

在宏观调控影响下，武汉市形成了行业成熟的两个标准即企业对未来的发展更加理性，在项目投资上更为成熟，善于因势调整投资策略同时，购买者变被动为主动，也理性的以居住为目的的购买商品住宅。

武汉房地产市场政策影响因素的综合分析武汉房地产市场政策影响因素的分析，不能单纯只看国家的宏观调控政策以及地方政府相应出台的有关政策举动，需要进行政策层面的整合的综合分析。

武汉的房价之所以在年依然保持在较高的增长水平上，除了宏观调控的政策力度不够之外，还有其他方面的政策因素在共同作用于武汉的房地产市场。

国家中部崛起战略国家中部崛起战略是影响武汉房地产市场的个非常重要的政策因素。

实现中部崛起不仅要求武汉作为中部特大的中心城市要担负起发展的龙头作用，也赋予了武汉更多的发展机遇和发展动力。

武汉的经济社会在中部崛起战略的带动下需要实现较快较高质量的发展，势必促成武汉房地产市场持续不断的高速高质量增长，也势必带来房价相对较高的上涨。

武汉城市圈发展战略的武汉城市圈发展战略是湖北省和武汉市及周边城市的共同战略之举，这意味着武汉作为个更大的地域中心地位的形成。

个城市的地理中心位置，会随着地理范围的扩充，而不断提升中心的经济与社会价值。

如上海仅作为江浙的地理中心，或东部的地理中心，而不是全国的经济地理中心，乃至东亚的经济地理中心，他的地价和房价决不会如此之高。

伴随着中心地理范围的扩张，地价和房价必然会产生个与中心价值相对应的上升过程。

而武汉正处于这样的上升通道之中。

政策影响下的武汉房地产市场未来的演变趋势分析关注政策影响下的武汉房地产市场未来的演变趋势应该考虑以下几点武汉房地产市场的未来会是在多种政策交织影响作用下的种发展演变。

武汉房地产市场在以往的发展当中并不充分，或在个较长的时期内以较为缓慢的态势在发展。

武汉当地的经济社会发展程度不高，社会公众的承受能力不强。

武汉城市发展的资源极为丰厚，空间极为广阔。

政策影响下的武汉房地产市场未来演变趋势的预测分析结论如下武汉房地产市场商品住宅价格会以比全国平均水平要高的增长速度提升。

但是超过的幅度有限。

武汉房地产市场商业地产价格特别是写字楼价格会明显高于全国平均上涨水平。

武汉房地产市场商品住宅的开盘量会保持这两年的扩张势头。

武汉房地产市场商品住宅楼盘会呈现回归城市中心和远郊区化发展两头并行格局。

城市中心的商品住宅价格会与城市边缘区商品住宅价格明显拉开，城市中心的商品住宅价格会有个大幅度的上涨，会严重超出般城市居民的心理预期。

武汉房地产市场市场规模和供需状况的趋势分析武汉房地产市场土地供应的趋势分析根据调查资料统计，目前在售的所有楼盘的总占地面积为平方米。

根据本报告前面对武汉市开发用地的储备情况的调查分析数据，年和年每年的土地交易数量实际上都超过了万平方米。

因此，从市场上土地交易的情况来分析，未来的武汉房地产市场上商品住宅的供应量很大程度上会扩量放大。

会形成开发项目的甩盘压力，开发项目的竞争会激烈，风险会增强。

定意义上的买方市场会在市场上出现。

武汉房地产市场二手房交易的趋势分析根据本报告前面对武汉房地产市场二手房交易情况的调查分析数据，武汉的二手房交易比较活跃，有量增价涨的趋势。

出现这种趋势的个比较重要的原因是些打算购买商品房的市场潜在客户，在怀着对市场观望的心态下，转向了短线投资。

这表明，国家宏观政策带给消费者的观望心态尚未根本解除。

另外也说明目前些地区的房价已经让部分消费者不愿承受这种压力，转而同样具有保值增值作用的二手房市场。

因为二手房活跃的地区并非是无楼盘或少楼盘。

但是，当市场的价格变化与消费者的心理价位相衔接能适应了，必然带来对商品住宅的直接的次性需求。

这种转移的可能性会增强未来的市场消费力量。

武汉房地产市场积压楼盘的趋势分析通过对在售楼盘的销售率情况的调查，会明显的发现些年年就开盘的项目截至目前依然处在在售状态。

这些楼盘仍然没能借助年年的市场大好时机脱手，原因是多方面的。

但是价格肯定不是导致这结果的起决定性的因素。

这些楼盘的价位往往低于同地区的销售顺畅的楼盘价位。

随着未来市场总体规模的进步放大，这样的楼盘数量和规模也会扩大。

不断的积累，将会成