龙岩国际汽车城项目投资立项申报材料

十五年均轿车消费量将达万辆，十五则可提高到万辆左右。

表对年及年我国城镇家庭汽车消费增长的预测项目年份交通通讯比重其中汽车总保有量万辆私人汽车保有量比重万辆小汽车保有量万辆千人拥有小汽车量辆注年及以后都是预测值，实际年汽车保有量为万辆，其预测值偏低。

资料来源中国宏观经济与行业景气预测课题组三区域市场状况与需求预测⒈主要城市的市场需求状况据国家统计局公布的数据显示，年国内大城市的私车拥有量继续保持大幅增长的趋势。

截至年底，在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表。

表年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表单位万辆排序地区私人汽车拥有量城市私人汽车拥有量广东北京河北广州北京成都山东天津四川深圳河南上海云南重庆辽宁沈阳山西杭州湖南南京资料来源中国宏观经济与行业景气预测课题组年北京拥有私人轿车接近万辆，摇摇领先于全国其他地区。

广东浙江上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快，如年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了亿元，比上年同期增长，而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了台，同比增长了尽管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市，但这种格局正在悄悄变化，截至年底，上海私家车的数量也已经超过了万辆，比年增加了万多辆，且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多，表明汽车消费日趋活跃。

中国汽车流通月报表明，年全国轿车的私人购车比例已经达到，月的平均值为，私人购买轿车比例最高的月份达到。

这些数据均表明，我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化，即以私人消费为主，且比重在不断提高。

从消费种类来看，私人消费主要集中在普通级轿车微型轿车和中高级轿车，中级轿车私人消费比例最低，但也接近。

福建省汽车市场状况福建省地处中国东南沿海，近三年来，福建汽车市场进入了快速发展轨道，年度市场需求量超过万辆。

年度全省新车挂牌数达到辆，全省民用汽车保有量达到万辆，全省机动车保有量达到万辆。

根据测算预计福建年度民用汽车保有量达到万辆，年度净增加汽车超过万辆。

预计年福建汽车市场增长率在左右，年需求量会在万辆以上。

年度全省民用汽车保有量达到万辆，较年年末年来净增加车辆万辆，民用汽车保有量由年位居全国第位提升到年居全国第位，在华东位居第位。

福建汽车市场具有四大特点第，福建省东部沿海地区经济发达，汽车保有量高西部山区经济欠发展，汽车保有量低，东西部差距大。

在全省九个设区市中，东部福州泉州厦门三市汽车保有量万辆，占全省宁德漳州三明南平龙岩莆田市地民用汽车保有量万辆，占。

第二，福建私人汽车发展快。

年度新注册汽车万辆，同比增长，较年全省净增加私车万辆。

私车发展速度高于汽车市场发展速度个百分点。

第三，年福建汽车市场运行前高后低。

根据测算，上半年占总量的，下半年占，使汽车市场走向理性发展阶段。

每年平均增长速度左右。

第四，年度福建汽车市场客货车比重继续扩大。

根据测算客车占总保有量的，货车占总保有量的。

客车含轿车高于货车个百分点，客车含轿车是汽车市场的主力军。

龙岩市场状况基本情况龙岩市作为全省九个重要城市，经济发展快，生活水平高已经成为不争的事实，私人购车已经成为龙岩市市民消费的第二大支出，且汽车消费档次迅速提高。

据龙岩市国税局车购办统计，今年至月全市汽车总申报纳税辆其中国产汽车辆，进口汽车辆，比去年同期增长。

共征收汽车税额万元，同比增长。

龙岩市汽车产业市场调查及分析我们将分从专营店手车交易市场二手车交易市场汽配市场汽车维修市场配套服务市场等几个方面对龙岩汽车产业进行分析。

龙岩市现有店上海通用别克地址高速公路出口处龙岩大道边距中心城市公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属属村自用地政府返回给村里的返还用地，有土地证建设用地，但规划不是商业用途，该地块属临时建筑。

经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。

汽大众上海大众地址龙门镇高速公路出口处，国道边距城中心公里投资规模占地亩，约投资万元。

场地归属沿路米，属有土地证商住用地，规划不是店，属临时建筑经营状况年销售量辆以上，经营状况良好。

广本地址东城方向，通往漳平市县级市的路上，不属主街道，周围没有店面，亦不在国省道上，位置较差，距城市中心公里投资规模占地亩，约投资万元场地归属规划局批准的店经营状况经营状况良好。

龙岩市手车交易市场情况目前龙岩市主要的手车交易市场主要集中在三个区域，是距城比较近的龙腾路，有家左右，二是龙门谢洋大洋路段国道，有多家，三是龙门镇新街，国道，有多家。

除新南方汽贸是自购物业外，其余都是租赁物业进行经营，大约店面租金每平包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就业人口。

另外，本就业人口的构成主要是生意人白领等构成，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。

对产业结构的影响根据龙岩市年的三次产业比重，三次产业比重中以第二产业为主，这与整个龙岩城市规划商业文化金融中心地位不相符，未来几年需要大力发展商业金融等第三产业。

根据龙岩市的规划，年三次产业比重需要达到，在未来几年，龙岩市的产业结构还将朝第三产业比重增加的方向发展。

按照本报告的预测，将对产业结构的调整产生定的优化作用。

对生态环境的影响根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适合做工业住宅用地，而做商业是较理想的选择。

理由主要有几点商业基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对周边改变目前工业布局乱的局面有很好的效果另外，如果站在龙岩市政府的角度看，汽车产业将是中国持续的支柱产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只要在目前龙岩汽车销售与汽车后市场上取得先发优势，其对本地经济的巨大促进作用将是能够得到保障的。

九项目风险评价根据本项目的特点，其风险因素主要体现在宏观政策城市规划市场竞争资金筹集和招商运作上。

宏观政策风险汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。

汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第大汽车消费国将是迟早的事。

虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来年内，中国的汽车产业将会持续以发展为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引正越来越多的资金投入。

综合评价，汽车消费将是个稳定增长的市场，其面临的宏观政策风险不大。

我方在本项目中的角色是商业地产商，汽车产业宏观政策风险对我方的影响基本可以考虑不计。

汽车产业发展逐步呈现出寡头竞争的格局，前六位的企业占据了以上的市场份额，而目前中国整车生产厂已经达到家，后位的企业只占据了整个市场的，按照世界汽车产业的发展趋势，中国汽车产业的集中度将进步提高，很多劣势的生产厂家在中国汽车发展进入理性阶段后将被淘汰，市场最后将可能由家左右的厂家瓜分，而国家的产业政策导向也以市场竞争为主，对市场行为的直接干预也将会越来越少。

本项目在专卖区的设置上亦需要考虑汽车产业的发展趋势，我们认为设置家专营店在目前和今后的风险都不大。

城市规划风险本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键目前在于是否能顺利拿到地，目前政府对本地块的规划是混合用地，项目立项后可能将会对土地用途性质进行重新规划。

如果在土地的面积上不能达到要求，本项目亦可以进行重新规划，主要是要能达到新车销售的规模效应，而配套的产业将会因为市场的导向而自发形成。

如果能够在土地上争取到更大的面积，亦可以通过商业地产的运作思路通过产业的整合来实现其价值。

市场竞争风险本项目的竞争对手有以下几类目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点少量的或点汽车销售自发集散区新的市场进入者大型的同档次的汽车交易市场。

第种在市场上由于其成本低廉而顽强生存第二种和第三种商业形态目前依然具有较强的生命力，第四种商业形态目前表现出强大的冲击力，而且如果目前市场上已经有多个同类型的项目取得了龙岩市的立项许可，则本项目再想进入难度会很大。

本项目从目前阶段到开始运营至少需要叁年的时间，而市场的变化通常在无声无息中就已经完成，所以在市场竞争方面存在较大的风险。

回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。

项目财务风险本项目投资额较大，按照本报告中的实施方案，总投资达亿元，的土地出让金招商费用和建安成本的为自有投资，共万元，其余资金为债务资金，筹资额达万元。

目前我公司融资渠道相对单，主要是通过银行借贷，就目前情况而言，本项目亦需要通过银行贷款解决资金需求问题，高额的贷款势必使本项目的风险加大，每年的利息偿还就超过万元，并要承担利率上调的风险。

财务风险的防范措施主要有以下几种加快项目建设，压缩项目建设期，使项目尽快产生正现金流，这样可以缩短还款周期，降低财务风险对物业经营采取多种方式，在除销售区采取土地出售外，并对汽车配件市场等亦可以考虑采取土地出售的形式，降低建设成本与总投资额对报告中拟进行物业出租的部分亦可以考虑产权式出售和出租相结合的办法，对各种方案进行组合，使项目风险降到最低考虑成立项目公司，采取项目融资的方式，使本项目的风险与我公司的风险相分离，降低风险的影响程度。

由于项目投入巨大，并且回收周期较长，能否与龙岩市政府进行充分的沟通，予以分期支付土地出让金，以降低财务风险。

招商运作风险决定项目能否成功的另个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高是可能的而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。

项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。

回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。

整体评价，宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大汽车销售市场的