龙房商道项目投资立项申报材料

九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展方向具有重要意义。

从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细分，充分满足自己面向客层的需求。

餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消费习惯的变化，伴随着北京近几年进入城市建设高峰期，这些行业都将得到更快速发展。

北京市商业地产市场的基本情况据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米，上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。

北京作为高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商也非常热衷于开发商业地产。

由于不遵循商业规律而盲目开发，商业地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。

预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。

根据北京市商委的商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批的房地产项目中，有万平方米左右的商业地产项目，未来的北京商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体家乐福双井店朝阳平米单体新增分布分析数量与分布个数比较朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供应量。

新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域的分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有的新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为好的定位，是项目研究定位工作的最后个关键环节。

定位依据根据北京市商业市场和项目周边商业市场状态，推断商业市场发展趋势，研究区域内商业物业市场发展机会和空间，为项目定位提供可靠参考和依据，充分了解目标顾客的需求后进行的定位和规划，其方式有两种充分满足部分顾客的多种需求，或者充分满足多数顾客方面特定的需求。

本项目的主要定位依据在于充分了解市场需求和竞争对手的前提下。

对目标顾客群进行细分。

因此，在确定项目定位之前必须进行准确的商圈分析。

基本商圈划定和为其服务的商业体量商业项目的基本商圈般为公里半径的范围，本项目在这范围内现阶段居民主要由以下几个部分组成当地原住民周边工厂职工，周边小商业服务业从业者外来居民和新建社区居民。

其中原住民小商业服务业从业者和外来居民占大多数。

这部分居民的消费档次和消费能力普遍偏低，对于购物娱乐等各个方面都不能形成有效支撑。

并且，这部分居民随未来房地产开发进程将被逐渐替代。

因此，在这里我们把未来入住本区域楼盘的居民作为主要的研究对象。

根据这部分居民的消费习惯来确定项目的定位和规模。

根据人均面积法计算总面积项目周边公里将开发的住宅社区为世纪东方城世纪华侨城和紫南家园，面积合计万平方米，根据这数据，按照人均平方米的住宅面积计算，未来项目周边公里将有约万人入住。

项目人口数量乘以人均商业面积减去现有和潜在商业面积，即成为本项目的商业面积最大值。

根据北京市商委的统计数据，到年底，北京市人均商业面积已经达到平方米，预计到年将达到平方米，本项目按照平方米计算。

周边的主要商业设施为，世纪东方城万平方米社区商业，世纪华侨城万平方米主题商业，共万平方米。

万平方米根据商业平效法计算为居民提供日常用品的商业面积根据居民人口数量和年平均消费支出，计算消费总量，再根据北京市商场的平均商业平效，推算理想商业面积，减去与本项目商圈重合的现有和潜在商业面积，即成为本项目的商业面积最大值。

北京市商业平效为元平方米天。

元万万平方米万平方米根据上述对项目基本商圈的分析和计算，可以确认项目基于基本商圈的面积在平方米左右。

从具体零售业态来看，本项目二级商圈超市经营者众多，竞争激烈，但本项目拥有良好的交通条件，因此可以考虑规划大型综合超市。

在考虑超市规模时应该基于基本商圈消费能力计算，但由于本项目辐射能力很强，在充分考虑二级商圈影响的前提下，建议适当扩大超市面积到万平方米左右。

外围商圈划定和为其服务的商业体量项目周边公里范围为项目的第二商圈，在这商圈内的拟开发住宅面积为万平方米，未来居民总数量约为万人，根据这数量，我们在的需求分析时已经计算了与这商圈情况相适应的商业面积为万平方米，在这商业体量的前提下要如何进行定位，在定位时安排哪些业态，需要对这商圈进行详细分析。

下面我们将分别从零售业餐饮业和娱乐健身业这三个方面对商圈进行分析。

零售业项目公里范围内零售业正处于高速发展阶段，近年内，商圈内快速出现了众多的商业地产项目。

并且，从招商情况来看，已经进驻开业的有家乐福百安居等国际知名零售企业，还有国贸商城燕莎这种国内顶级的品牌服装经营者。

同时，根据调查可知，包括沃尔玛欧尚宜家等多个知名商家都对本区域表示兴趣。

因此，项目第二商圈内零售业的竞争将会比较激烈，需要根据本项目位置特点，突出自身优势，引进有足够品牌知名度的商家，才能达到在竞争中脱颖而出的目的。

本区域众多楼盘还处于开发阶段，百货业发展的基本条件还不完善，商家多处于观望阶段，需要等待商圈成熟。

从竞争者来看，国贸商城是北京市顶级品牌的聚集地，在其定位的档次内没有同级别的竞争对手。

燕莎是新型业态，其品牌和价格优势在国内商家中无法替代，已经在全北京建立了大品牌低价格的形象，与其做正面竞争将非常困难。

因此，本项目不宜规划百货业态。

从建材市场来看，商圈内需求十分旺盛，未来几年内，项目区域将有大量的住宅办公项目建成，地区办公项目在万平方米以上，项目公里商圈范围内住宅面积在万平方米以上。

这些项目入住后，大多需要进行装修装饰，按照平均每平方米元计算，本区域的家装建材消费将达到亿元的消费总额，对于建材商家将有非常大的吸引力。

同时，从项目区位条件看，项目交通方便，无论是客流还是物流均能满足要求。

因此，项目规划建材超市是切实可行的，但是需要进行商家的选择，应以国际知名品牌商家为主要目标。

餐饮业周边居民对于餐饮业的需求相当强烈，根据调查结果显示，居民平均每月餐饮消费在元以上，则本区域月餐饮总消费额为万元左右，这还仅仅是区内消费，如果包括对外辐射的话，还要高于这个数字。

因此，本项目规划大型餐饮企业有很好的前景。

娱乐健身业调研结果显示，所有被访者个人在购物餐饮及休闲娱乐方面的总消费平均约为元月。

在所有被访者中，平均个人每月在休闲娱乐方面的消费约占其购物餐饮及休闲娱乐总消费的为元，按照万人计算，月消费总量为万元，有非常好的消费基础，对于娱乐企业有非常大的吸引力。

由于娱乐业有很强的辐射能力，能够扩大项目的辐射商圈，并且通过调查发现本商圈缺乏突出娱乐特色的商业地产项目。

因此，我们建议将娱乐业作为特色业种规划，并作为本项目最突出的特征以凸显和其它项目的区别。

市场定位根据我们对项目商圈和自身条件的分析，结合北京商业发展趋势和北京居民消费发展情况，建议项目的定位是为北京东南区域居民提供餐饮娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心。

项目面向北京市东部市场，并充分利用环四环这交通区位有时，吸引周边高收入阶层，以提供优质服务为基本手段，建成东部地区规模具休闲娱乐特性的购物中心。

由于现阶段项目基本商圈薄弱而外围商圈发达，如果仅仅盯住核心商圈，无疑