龙港仪邦奥特莱斯广场项目投资立项申报材料

配套服务设施为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。

本项目还将注重项目的配套设施建设。

本项目的配套设施主要包括以下几部分停车位和停车库考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有万人，为此，交通组织非常重要。

本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。

其中停车位和停车库总停车容量为个，计划在项目各组成部分之间合理分布。

通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件。

也将彰显本项目作为区域性站式大型商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。

精装修酒店式公寓为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。

目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。

景观广场现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心餐饮步行街礼品城交易市场等内部形成别具格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。

其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理，在绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。

同时布置大量的休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好的工作场所。

努力做到硬件流软件流。

第二章项目机遇背景项目的宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业的若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。

当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要的战略意义。

零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。

符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。

现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现代物流园区中心制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气瑞安汽摩配永嘉泵阀苍南礼品等制造业服务集聚区。

本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。

本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域的发展规划。

项目的建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与区域的发展方向契合。

与苍南县产业发展规划对接根据苍南县十二五发展规划，苍南在十二五期间将按照省委八八战略创业富民创新强省总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施投资驱动沿海开发三带协进中心集聚环境优化五大战略，着力推进县域城镇化新型工业化基本公共服务均等化，力促经济转型社会转型政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民的小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。

规划指出，苍南将坚持绿色发展。

加快生态文明建设，大力发展低碳经般会在项目投入运营前拉动大量的租户和经营商装修办公等投资。

如果按照每平米元的装修投资标准，本项目约近万平米的总建筑面积的装修投资额可达亿元左右。

而且随着项目的后续使用，各种不同业态般会每隔年进行次再装修和修缮，这都将持续增强区域的投资拉动力度。

总之，项目的直接投资规模和拉动的间接投资额合计约亿元以上，而且拟建项目的投入在整个项目的开发和运营过程之中不断连续发生。

二产业平台效应拟建项目的定位为特色商贸综合体，其实质为向浙南区域的蓬勃发展的商业企业提供稀缺的现代商业经营平台和发展载体。

随着项目的全部建成和成功运营，每年项目创造的营业收入可达多亿元含礼品城市场约亿元交易额，创造的预计可以达到亿元。

而且随着项目的建设运营，还将带动相关产业要素在项目周边布局和集中，最终形成分工细密，配套完善，上下游联系紧密的商贸产业集群。

另外，项目的建设将有力促进苍南和浙南地区的的购物旅游观光休闲度假和商务旅游，使得项目成为区域的个特色商业风貌和旅游观光区。

总之，项目最终将成为苍南和浙江南部区域的个特色产业平台和新的经济增长点。

附表苍南年规模单位亿元指标年年第三产业总产值亿元亿元三结构优化效应因为过去产业平台缺乏等制约因素多，浙南地区尤其苍南第三产业尤其商务服务业的比重相对较低，而本项目建成投运后，将为苍南的产业结构调整提供重要载体。

本项目的总建筑体量接近约万平米，相当于个大型城市商业区，其中的购物中心餐饮步行街区和礼品交易市场等主要功能都是发展现代服务业的优良载体，就项目的整体规模而言，项目可以与上海北京和杭州等大型城市的商贸聚集区不相上下，将成为苍南现代服务业跨越式发展的载体之。

优化当地产业结构，契合当地转变经济增长方式的发展转型需要。

根据苍南县政府工作报告，年全县实现生产总值亿元。

年达亿元，其中，第产业实现增加值亿元，同比增长第二产业增加值亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

三次产业结构由上年的调整为。

第二产业对经济增长的贡献率达，拉动增长个百分点，其中工业经济拉动增长个百分点第三产业对经济增长的贡献率为，拉动增长个百分点。

表明苍南第三产业的发展空间巨大，对龙港和苍南的经济贡献有较大提高余地。

本项目建成后，预计每年创造的约在亿元之间，相当于目前苍南第三产业创造的亿元的，对苍南经济结构优化有明显的促进作用。

四城市形象提升和功能完善效应本项目从原来的专业市场的改造扩建和升级为大型现代区域性商贸综合体之后，有助于显著改善项目所在区域的城市空间和城市形象。

如果本项目建成投运，则项目由目前龙港城市化的边缘区域直接升级为整个浙南区域的繁华商业中心，尤其龙港大道和龙金大道周边的城市面貌将为之新，项目所在区域将转身成为片现代化的城市空间和商贸平台。

也能促进区域内交通配套提升和景观环境的改善，完善项目所在区域的路网停车等市政配套设施，活跃区域内商业氛围。

随着区域形象的提升和服务功能的完善，以及旅游休闲娱乐等新兴商业业态的繁荣，将促进龙港好苍南的现代商业气息日渐浓厚。

使得项目有可能成为个新的浙江南部地区门户区域标志性项目。

尤其对于龙港提升城市化水平和城市形象有非常明显的促进作用。

五税收和民生效应根据测算，本项目全部建成投入运营后，每年将创造亿元的税收。

这相当于年苍南全县财政总收入亿元的左右，相当于年苍南全县县域地方财政收入亿元的以上。

税收方面的贡献非常明显。

另外，本项目未来全部投运后全年可产生的销售额约亿元，其中礼品交易额约亿元。

消费品零售额约亿元，相当于年苍南全县亿元消费品零售额的左右。

由于拟建项目的特色商贸综合体的市场定位，以及投资方仪邦集团多年在多个特色商贸综合体开发运营方面积累的经验。

加之项目投资额巨大，聚集的多项现代服务业功能都有劳动密集的特点，项目的成功建设运营将在解决就业提供稳定税源改善当地民生问题方面发挥非常明显的促进作用。

在就业和服务民生方面，本项目的积极意义主要表现在三个方面就业方面，本项目中餐饮娱乐零售等将吸引入大量富有竞争力的商业品牌。

这些品牌按照每平方米建筑面积需要个服务人员的标准计算，则合计总可提供约万个直接就业岗位。

除了以上直接就业机会，项目的成功建设和运营还将带动区域内餐饮物流金融装修等多个领域的就业。

合计整个项目直接吸纳人员约万人，推动其它产业新增就业约万人，合计创造约万个就业机会。

由于项目的建设，不仅将大幅提高项目周边的路网绿化等市政配套，还会在环境治理金融和餐饮配套水平方面改善明显，这将有力促进项目周边和所处的区域居民家庭提高生活质量，尤其有助于减少龙港和苍南消费外流的现象，降低居民家庭的购物和消费出行距离和出行成本，为区域内居民家庭和企事业单位就进购物娱乐休闲和文化教育等活动搭建现代化高品质平台，提高商业服务水平，增进全体居民的福利水平。

第七章项目财务评价及资金筹措项目销售和运营财务分析由于本项目为改造和扩建项目，项目的投入分为两大部分已建成项目的改造投入和扩建项目的投入，项目产生的收益主要也包括两大部分项目中已建成物业改造后的增值收益和租金收益项目新扩建部分的销售收益。

本项目经营模式为持续经营，由项目投资方仪邦集团同时作为项目的运营管理方，目前，需要改造的已建成物业中有部分为仪邦集团持有，部分已经出售给了投资者。

其中印刷材料交易市场和礼品城期出售部分面积分别占比约和左右，其余部分持有出租经营。

未来扩