居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升县县城住宅的品位信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全同时，至三层的商业将成为县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个县的人气将起到定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动县房地产开发的蓬勃健康发展而且本项目为县的第栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。三县房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十五期间，县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为县域经济的支柱产业之。可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前县城区配套齐全环境优美房型适当上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层小高层住宅尚属空白县内的房地产开发企业管理水平开发理念相对滞后。县广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量上水平。四是城镇化发展的需要县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人到年，县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到万人，全县城镇化率由年的提高到，年均增长。本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。第三节项目建设的可行性经济的发展为项目的发展提供良好的契机。县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础从城市化进程来看，乡镇人口的进入外来人口打工就业务商人员的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了个宽松的发展环境和机会。人均收入可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响县房地产市场。预测未来县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台系列有关土地房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场实施征地制度改革加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对县房地产市场未来发展均有定程度影响。国八条国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。但对于房价较低的三类城市和县城特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性健康发展，同时促进企业优胜劣汰。营业税开征，开发企业应当增加自住自用房产的供应比例，该政策对手房市场并无太大消极影响。三广场项目已经具备开发的条件，前景较好。本项目的建筑规划设计已经县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。项目至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。因此，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的县广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。第三章项目市场调查分析第节项目周边环境分析项目地理位置分析本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东接人民广场博物馆，西临邮政局电信宾馆，南抵花园美食街河畔小吃城，北达汽车总站火车站，是城市的政治经足国家和本地区的节能设计标准。在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷涂料面砖等。外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温度较高的侧。屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以毫米左右为宜，可种植花卉等浓荫植物。西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物。夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时次，可明显改善室内热环境。有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。六环保生态设计住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风。每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗，与开敞的生活阳台形成真正的穿堂风。住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。庭院绿化以树林为主而不是观赏性的草地提高空气质量吸尘降温降噪。庭院设置人工水面来进行蒸发降温，并通过人工瀑布和喷泉来提高蒸发降温的效果。垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰。总之，积极利用各种低成本生态手段，方面减少热负荷保护生态。为缓和城市气候作贡献。另方面低耗能健康自然居住环境，给住户带来真正的低廉而高尚的生活方式。第四节结构方案设计依据建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑结构可靠度设计统标准高层建筑混凝土结构技术规程预应力混凝土管桩基础技术规程人民防空地下室设计规范工程建设标准强制性条文年版房屋部分。二本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数，设计使用年限年。三荷载取值竖向荷载恒重自重设备重根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算活载根据建筑结构荷载规范取用商业，住宅风荷载基本风压取值年遇。雪荷载基本雪压取值年遇，雪荷载准永久值系数风分区Ⅲ。地震荷载根据年月颁布，年月日实施的国家标准中国地震动参数区划图，本项目区地震动峰值加速度相当于原地震烈度小于六度，本项目不考虑抗震设防。四结构体系选择和结构布置小高层高层住宅采用框支剪力墙结构，现浇肋楼盖，三层为结构转换层。商业采用框支柱结构。五建筑基础目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础地下室考虑，具体方案待地质勘察后最终根据实际情况确定。六主要建筑材料钢筋为级钢，混凝土强度。砌体结构材料空心砌块或空心砖，混合砂浆，水泥砂浆。第五节给排水方案设计依据建筑设计防火规划年局部修订高层民用建筑设计防火规范年版住宅设计规范年版建筑给水排水设计规范江西广场建筑规划设计方案。二给水工程水源本工程水源为城市自来水管网，从工农兵大道的供水干管上，开两个的接口，沿项目周边形成的环状管网。用水量该工程最高日生活用水量为，最高日最大时生活用水量为。给水系统为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给水系统采用竖向分区给水系统。低区供水系统建筑负层至层，由城市自来水管网直接供水。高区供水系统在地下室设叠压式恒压变频供水装置加压供水。给水管材给水管村选用如下室外给水管网采用塑料给水管，室内给水管均用给水管，高层建筑内生活给水管用管，消防管采用镀锌钢管。水表设置在市政自来水管的引入口设置水表，各住户的水表统设在楼水表间，水表拟采用旋翼式型。三排水工程排水类别项目区的排水主要是生活污水和雨水。污水废水量估算本工程粪便洗涤废水合流排除。地下室集水坑废水经提升排入室外雨水检查井。室内所有排至室外之生活污水，均排至污水处理装置。污水经后污水处理装置处理达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。最大日污水排放量按最高日生活用水量的计，。雨水排放系统屋面雨水建筑屋面雨水均采用外排水系统排除。场地雨水，采用县暴雨强度公式，重现期年，分钟。大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城市雨水干管。排水管材室外排水管采用钢筋混凝土管，室内排水均用排水管。第六节给排水消防设计设计依据建筑设计防火规范年版高层民用建筑设计防火规范年版自动喷水灭火系统设计规范年版汽车库修车库停车场设计防火规范二消防设计本项目为小高层和高层，同时失火按次计算，消防设计系统有室内外消火栓给水系统自动喷水灭火系统地下车库等部位设自动喷水灭火系统。气体灭火装置自备发电机房贮油间等设气体灭火装置。三消防用水量用水项目用水量火灾延续时间总用水量室外消火栓室内消火栓自动喷水四室外消防给水水源为确保消防供水安全可靠，拟采用市政给水管的供水干管作为本工程供水水源。消防给水管道沿建筑四周设管径为的环状消防生活共用给水管网。消防设施在室外给水环网上设型室外消火栓二组，火灾时消防车或消防人员取水扑救火灾。五室内消防系统室内消火栓给水系统在住宅车库等均设置室内消火栓给水系统，立管竖向成环，消防给水系统不分区，消防给水系统为临时高压给水系统，采用水池水泵联合供水方式。自动喷水灭火系统在车库等部位设置自动喷水灭火系统，车库危险等级按中危险Ⅱ级计，采用水池水泵联合供水方式，采用湿式自动喷水灭火系统。气体灭火系统在发电机房贮油间内设置七氟丙烷气体灭火系统。加压设备及构筑物地下室集中设置消防水池和消防泵房，消防水池容量为，消防水池设置消防取水口，在最高建筑的屋顶设置个消防水箱，消防贮水为。六消防排水消防电梯底部设集水坑，集水坑内设两台潜污泵将水抽升至室外雨水检查井。第六节电气方案设计依据民用建筑电气设计规范住宅建筑设计标准建筑物防雷设计规范年局部修订高层民用建筑设计防火规范年版江西广场建筑规划设