利得尔大厦开发项目投资立项申报材料

近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区九龙坡区沙区近年来成为开发热土。

渝中区江北区多年以来直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较为明显的变化。

年，我市房地产开发投资量位居前位的依次是渝中区亿元江北区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元渝北区亿元沙坪坝区亿元。

至年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区南岸区与沙坪坝区。

年，开发投资量位居前位的依次是渝中区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元沙区亿元渝北区亿元江北区亿元。

九龙坡区南岸区沙坪坝区投资量已跃居至第二位第三位第四位，今年这种开发投资格局继续维持。

这种开发格局的转变是实施本项目开发的个有利条件。

主城区各区商品房的销售状况对比如下图所示。

图主城区各区商品房的销售件数对比件数渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房的销售面积对比面积平方米渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房的交易金额对比交易金额万元渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计二重庆市房地产开发的主要政策环境房地产开发还应该有个良好的政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产的开发出台了如下几条主要政策措施加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好用活住房公积金。

同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，重庆市住房制度改革办公室重庆市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。

住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的调整为。

住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。

调整税收政策，鼓励住房消费。

清理收费项目，降低住宅开发成本。

拓宽空置商品住宅的消化渠道。

加强管理，完善配套设施。

包括加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。

加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。

建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理的切手续，均可在市场内次完成。

强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。

各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。

本年初国家再次降低存贷利率。

同时重庆市也减少了商品房屋买卖的交易费用。

以上的些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。

三重庆市房地产现状重庆市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了重庆市房地产的发展。

中房指数显示，年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。

重庆市的房地产现在处于个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平直影响和制约本产业的发展。

近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，重庆市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。

按目前重庆市楼价指数分析，重庆市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表所示。

另据市地房局信息，按十五规划，今后年重庆市人均居住面积将由目前的平方米上升平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过亿元。

这说明重庆市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积万平方米，按重庆市现行的市场均价元估算，销售总量应在亿大限度地降低噪声污染。

三环境美化与绿化加强对绿化植被的培植，养护及管理，采用大于本地区生长的绿化植物，以提高其成活率，使之真正起到净化空气，美化环境的作用。

三绿化设计以设计花园式住宅美化居住环境为宗旨，从点线面相结合的布置方式入手，居住部分重点突出，以居住空间为主体的庭院绿化，将周边布置的点状树丛与庭院式精品绿化串联成个有机整体，充分利用裙房屋顶绿化进行景观设计，使地块内有地面空中不同层次的绿化生态景观，为居民创造出心旷神怡的生活空间。

建筑周边街道全采用广玉兰树种。

庭院绿化以四季花卉灌水为主。

配植棕榈，屋顶花园以草坪为主，点缀铁树，剑兰等，使地块内四季充满花香，景色怡人。

工程总用地绿地率，应加强庭院绿化的精品意识，加强建筑的垂直绿化和住户的屋顶绿化，加强绿化管理，使其成为沙区闹市区优美的景。

四安全与卫生安全防火防暴该工程建筑按级防火等级设防。

地块内，建筑之间防火间距及消防车道均满足防火规范要求。

建筑物楼板梁柱等，按级耐火等级考虑，吊顶采用不燃材料，管道井每隔层在楼板处用不燃材料作防火分隔。

地块内栋均采用封闭防烟楼梯间，建筑疏散楼梯的布置满足规范要求，首层与地下室的入口处设置耐火极限不低于小时的隔墙和乙级防火门，并设明显标志消防前室采用自然排烟与机械加压送风系统车库商场设自动报警装置，自动喷淋灭火系统。

室内还采用消防栓灭火设备等。

加强物业管理，每户均设防盗门，住宅入口门厅处设值班人员。

电气安全本工程内变压器均在高低压侧各装设避雷器作过压保护，在屋顶电梯风机等配电箱处装设过压保护器。

住宅卫生间做等电位接地。

根据重庆雷电日数和建筑物高度，确定本工程的建筑为类防雷建筑。

本工程采用综合接地系统，即工作接地防雷接地保护接地屏蔽接地共用组接地极，系统工频电阻小于欧姆。

卫生总平面图合理布局总平面图合理布局，建筑物间距充分，采光良好，地块内设置个污废水生化处理池及个袋装垃圾收集站，污废水汇集于生化池，处理达标后排入市政管道。

提倡垃圾袋装化。

建筑及装饰材料建筑墙体及室内装饰材料严格按国家规定的卫生标准，均不选用散发污染物的材料。

室内气流组织地下室采用机械送风，确保了室内空气质量。

各住宅楼层，室外清洁空气可先进入卧室及客厅，有效地防止了厨厕的排气回流，厨房采用管道集中排烟，高空统排放。

五节能设计范围及主要原则依据用地红线范围内的建筑总平面布局，对建筑材料和装饰及公用工程进行节能设计。

合理选用国家已颁布的节能型设备，做到了不使用淘汰型节能设备。

主要节能措施总平面布置地块内各高层建筑沿街排列，各建筑之间干扰较小，有较好的采光及自然通风。

建筑物建筑形体在结构上合理设计，使之既丰富了立面景观，又控制建筑结构部分的耗材起到了较好的节能效果，门窗采用塑钢透明玻璃，提高了门窗的气密性及控制了雨水的渗透。

公用设施电气配电所紧靠高层建筑筒体部分，减少了能量损失，节约了有色金属。

室内外灯具的自控及室内灯具开发均选用节能型产品。

暖通推行夏季自然通风，间歇机械通风合理布置，提高功效。

给排水选用节能型供水设备，器材以及节水型洁具，合理使用供水。

第六章运作机制与机构机构框架重庆利得尔实业有限公司成立于年，为城市二级房地产开发企业。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，为保证本项目的顺利实施，该业主专门成立个项目办，负责项目有关事宜。

具体见下图所示二运行机制项目具体的设计施工监理任务及材设供应通过签定合同交由各承包商完成。

项目办主要负责建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。

协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计监理施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程管理。

负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动。

监理单位咨询机构利得尔公司设计单位施工单位材料设备供应单位咨询合同监理合同设计合同施工合同供应合同监理与被监理关系图项目机构关系图第七章项目招投标依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第号令及重庆市有关工程招标文件的规定，本项目建设应进行招投标。

推荐招投标方案如下招标形式及资质要求由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开或邀请招标形式确定施工单位勘察设计单位和监理单位。

资质要求建议勘察单位资质乙级以上设计单位资质乙级以上施工单位资质二级以上监理单位资质甲级二招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平公开公正的原则组织完成编标公告资审评标等工作。

按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于家，邀请招标的投标单位不宜少于家，鉴于本项目为二级高层建筑，建议业主单位按照国家的规定进行公开招标。

第八章项目建设进度计划与销售计划项目建设进度安排本项目建筑面积平方米，根据项目建设特点及现有工程施工技术水平，从规划设计到项目建设完成，本项目设计建设周期为年。

具体实施时间安排年月完成方案设计报批，初步设计报建审批，及初步可行性报告。

年月施工图设计及施工招投标工作并作施工准备年月进步完善可行性研究，并开工。

年月全部竣工。

进度详见表表项目建设进度表序号可行性研究及项目审批初步设计及施工图设计七通平基础施工主体工程及装饰工程安装工程环境绿化收尾及验收二项目销售计划根据国家规定，高层建筑完成主体层数即可预售，即本项目在建至第层时，根据项目建设进度计划，预计项目的销售可在建设计算期的第二年第季度下旬年月开始。

由目前对购房者心态的分析可作出如下预测销售期为年销售第年，其中第季度，第二季度，第三季度，第四季度销售第二年，其中第季度工程主体竣工阶段，准现房，第二季度，第三季度，第四季