养生院生活样版区项目投资立项申报材料

市场分析养老院基本是以低档次为主。

现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化，无法满足中高端社会养老需求。

而养老群体对物业的需求仅限于居家，不存在投资行为，也能最大化节约资源成本所以本项目的销售方式将以下列两种方式最为合理销售方式出售使用权销售方式二出售小产权设计理念根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。

在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房商业用房健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。

强调以人为本的设计原则，从布局形式空间尺度环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情调。

强调建筑与环境的交融体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。

在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。

打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。

在设计上，方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的处亮点。

规划中通过平面的多座向布局单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。

单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之。

社区主要以低层为主。

住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。

立面设计以整体和谐简洁明快精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。

立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。

运用新技术新材料，体现流畅简洁的设计风格。

公寓楼内的老人居室有三人间双人间单人间套间豪华套间双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统家具电视澡盆中央空调等设施家居公寓楼设有室卫室厅卫两室厅卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统家具电视热水器空调等设施。

另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。

公共设施有图书室活动室书画室多功能厅康复健身房交流中心电脑机房老年大学和茶社等。

医疗中心以医治护理康复各类老年疾病为专长，有支具有专业水平的医护技队伍。

对住院老人病人实行小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。

设有内科中医内科针灸科按摩科超室心电图血流变微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时方便有效的医疗护理服务。

养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质半流质软食鼻饲饮食匀浆膳食等。

如需要过生日家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。

同时为需要的老年人及家庭配送午餐。

养老样板区可以和企事业单位大中小学建立共建关系。

住区空间布局合理。

根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静和谐的生活。

社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往游憩的主要场地，汽车与人流不另点就是注重生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统。

我们现在还不太注意的空气质量噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报样每天写在公告栏上，并且住宅将大量使用太阳能等洁净能源。

此外，未来住宅将很看重全生命周期成本。

我们现在只注意老年住房的建设成本，但这只是其中的小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖制冷等费用才是大头。

质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。

养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量，提高建设质量，这点和康居工程的要求是致的。

住宅性能大幅度提高住宅装备水平大大改善住宅功能更加合理住宅环境明显改观住宅寿命更加延长。

该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。

项目将建成个以老年人居住为主的住宅小区，公共设施配套齐全。

项目所选地址，将属于养老的黄金地段。

建设将组建专门的项目开发经营管理机构进行开发。

项目建成后，将由专门的物业公司管理。

此项目能够实现山东力明科技教育集团所属的教育培训机构医院等有机整合，完善校企结合工学结合模式，推进集团资源整合发挥最大效益。

经营管理经营管理的目标是项目的开发建设取得尽可能高的经济效益和社会效益。

本工作量大工程质量要求较高，针对这些，公司将明确项目经理，聘请高层管理人员专业技术人员和得力管理人员。

组建办公室预算部财务部工程部和聘请国内知名顾问公司负责协调办理日常行政事务各种手续投资控制财务管理推广策划等。

服务管理物业管理是项目开发不可分割的重要组成部分，目前物业管理服务行业存在的许多问题在很大程度上是由于物业管理服务不到位引起的。

物业管理条例实施后，业主在购买期房的同时也就等于同时购买了物业管理服务，而现在的房产买卖合同里并没有详细的物业管理服务的约定。

为让业主更加放心，在购房时我们会让业主购买步到位，把物业服务标准落在纸上。

我们把物业服务的标准，和养老服务中心的管理配合起来。

大到建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到为老人洗澡。

物业服务与养老护理统起来的目的是人们对今后的物业管理服务有充分的知情权，并对今后的物业服务内容，服务标准以及收费标准方面得到有效的保障。

养老中心提供的服务全程优质服务是养老中心服务的特色之。

在我院生活的老人每天可以享受到这里的护理人员为他们提供的小时不间断的医疗护理和临终关怀等全程的优质的服务，老人们所有生活护理都由护理人员承担，不需要家属陪伴，免去了家属的后顾之忧。

特色服务之二是星级护理服务。

养老中心为适应发展，增强工作人员的服务质量和服务意识，让老人得到更优质的服务，特引进星级宾馆服务管理模式，推出护理星级服务，也就是在完成规定的护理程序后，增加护理项目，主动和超前服务于老人或病人，目的是真正体现以老人病人为中心，以质量为核心，规范服务行为，使老人得到优质服务，不断适应和满足老人病人的各种服务需求，让老人满意，让亲属放心。

特色之三是康复锻炼。

我们以让躺着的老人坐起来，坐着的老人站起来。

站着的老人走起来为目标，根据老人身体智力上的不同情况，制定有针对性的不同的益智康复训练的方法，并有专业医师指导康复期病人的康复训练，使老人的肢体语言功能得到恢复，智力得到开发。

康复健身室免费为住院患者开放。

独具特色的治疗饮食是养老中心的又特色。

为了配合临床营养治疗和营养支持，养老中心设有专业的营养室，由营养专业人员配制各种有针对性的治疗膳食和经肠营养液以及适合于吞咽困难老人患病期间不能主动进食的昏迷的病人及口腔手术病人等服用匀浆膳，深受老人们的欢迎。

生活多彩有不同兴趣爱好的老人可以根据自己的爱好参加各种兴趣小组的活动，使自己的特长得以发挥。

老人们还可以到老年大学养老中心分校学习有关书法绘画等知识。

社会服务养老中心作为志愿者行动服务基地，为社会各界提供了向孤寡老人献爱心的场所，弘扬了尊老敬老爱老的民族精神。

企事业单位大中小学校公安武警部队等与养老中心院签定长期的志愿者协议。

让孤寡老人更多地地感受到社会的关爱。

发挥社会的优势，面向企事业单位及个人募捐。

第四章项目运作流程及计划项目运作流程定向老年群体综合意向收集项目选址地块可行性研究报告项目整合规划和设计资金预算及计划成立项目公司项目现场管理筹备项目运作委员会运作机制及体系建立开发周期和入住计划成立资产管理处项目验收竣工项目质量测评物业管理社区物业管理处社区配套服务中心内部预售备注成立资产管理处的目的针对购买本项目缺资金的群体，可以将原有房产等资产进行集中快速和规范的处置，以获取购买资金。

如以房换房以房养老等，项目运作计划工作周期项目进展流程阶段性工作权重年月月定向老年群体意向收集。

社会意见征集。

内部需求输理及综合意见征集及意向登记登记。

年月月项目选址及地块位置综合评比。

地块可行性研究。

项目选址及确定年月年月项目开发整合规划开发周期和资金计划年月内部预售选房年月交房相关验收后期项目综合经营后期管理备注项目开发周期以前期户为参考开发时间周期第章前言背景介绍老年群体的出现是社会发展的普遍规律，他们是构建和谐社会的重要组成部分，老年群体数量的倍增使养老问题已升级为社会问题随着我国经济建设的发展，目前人口老龄化形式日趋严峻据相关部门统计现在我国岁以上的老年人口已近亿，而且每年以的速度增长，预计年左右，中国岁以上人口将占到而以山东省会济南却早在年就已迈入老年型城市，目前全市岁以上的老年人已达万多人，占全市总人口的，且每年还以以上的速度递增。

目前在全国特别是本市很多居民的家庭结构呈倒金字塔形，即四个老人对夫妇个孩子的四二家庭大量出现，空核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，巢家庭比例超过三成。

给城市老年人的生活，特别是高龄老人的护理服务，带来极大困难。

人口老龄化所导致的社会问题首先是养老问题。

在传统的家庭养老模式受到挑战，机构养老也存在弊端的情况下，面对着沉重的养老压力，济南市急需建立套新型的养老模式。

养老问题已经成为个社会问题，急待解决。

老年群体对构建和谐经济社会具有重大影响力构建和谐社会，需要人与人彼此的和谐方面现代社会老年人口日益增多，他们已成为影响众家庭的精神核心，老年人之间，老年人与非老年人之间的矛盾日激突出。

为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社会的坚实基础。

另方面虽然老年人口对社会经济发展存在着诸多不利影响，如劳动年龄人口比重下降，劳动力资源减少，劳动人口老化老人的赡养系数和供养系数上升，国家用于老人的支出增多，财政压力加大，有储蓄能力的人口减少家庭赡养照料老人的资源减少，功能弱化等等。

但更值得提的是，人口老龄化对社会经济发展有着特殊贡献因素如人口寿命延长带来的有效劳动时间延长，从而使劳动力资源增多，劳动力成本下降，可大大节约国民经济资金众观世界