孝感南方国际物流商城项目投资立项申报材料

孝感市是湖北省管辖的地级市之，现辖孝南区和云梦大悟孝昌县，代管汉川应城安陆个县级市。

现有国土总面积平方公里，总人口万人年。

随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略的纵深推进，孝感市加速汉孝体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快，孝感地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。

孝感市农业较为发达，农副产品资源丰富工业基础较好，工业产品流通量大交通通畅便捷，发展物流市场广阔物流设施完备，第三方物流已显雏形。

孝感市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。

地理环境孝感市地处中国经济地理中心，是武汉城市圈中距离武汉最近的中等城市距武汉市中心城区武汉广场小时车程。

京广汉渝武荆汉丹条铁路，京珠汉十沪蓉条高速公路，两条国道贯穿全境。

汉孝城际铁路孝汉大道三期硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，孝感与武汉全方位对接的大交通格局，将使孝感的综合交通枢纽地位更加凸显。

项目提出的背景物流行业的发展情况物流是供应链流程的部分，是为了满足客户需求而对商品服务及相关信息从原产地到消费地的高效率高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划实施与控制过程。

物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。

短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。

现代物流是将信息运输仓储库存装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。

现代物流业历经近年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。

目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之，它连接社会经济的各个部分并使之成为个有机整体，从种意义上，物流业的发展已成为衡量个国家综合国力的重要标志。

我国直到年加入后，现代物流业才开始起步。

但是由于我国经济直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。

在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第个黄金时期。

我国年年情况见图，物流行业发展情况见图图图年前三季度，中国社会物流总额实现了的高速增长，年月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。

然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是年月国务院印发物流业调整与振兴规划，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。

物流业调整与振兴规划的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新轮的高速增长阶段。

我国现代物流业的发展背景商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之，国家在中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了十五期间要加快发展商贸服务业加快发展物流业的要求，其基本政策是打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范的行业准入制度。

鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组采取积极的财税土地价格等政策，支持关键领域薄弱环节和新型业态的发展健全标准体系，推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。

而要达到的目的是坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。

具体到商贸和物流业来说，其发展方向是推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购生产组织产品销售和再生资源回收的系列化运作培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。

到年基本建立快捷高效安全方便，并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系，大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化专业化和现代化水平。

近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国市场的持续经营与发展，初次招商租售结合后经营租赁为主是本项目合理并行之有效的经营模式。

初次招商租售结合的经营模式能促进特定商品的大规模集聚在专业市场初次招商中，如果商铺只租不售，在经营状况较差的情况下，商户易退租或不续租商铺，造成商铺空置商品规模和数量减少市场吸引力下降商铺空置的恶性循环同时，初次招商过程中租赁价格较低，市场的举办者和经营者资金压力般较大，较难保证后续配套服务的持续开展。

如果商铺只售不租，市场的举办者和经营者将无法分享专业市场持续发展的经营成果，对市场的后续服务管理将缺乏动力，不利于促进专业市场持续繁荣。

在初次招商租售结合经营模式下，市场的举办者和经营者选择向知名生产商和品牌经销或代理商销售商铺，并将其余商铺租赁给其他商户。

知名生产商和品牌经销或代理商的长期入驻，有助于提高优质商户的稳定性和对市场的忠诚度，有利于树立市场知名度和品牌优势，将会持续吸引大量的消费者和采购商。

随着市场客流量的增多，其它商户也会纷纷入驻并租赁市场商铺，从而形成商铺租赁需求上升商品规模和数量增加市场吸引力提高商铺租赁需求上升的良性循环，促进了特定商品的大规模集聚。

同样，各种配套物业的销售将使生产商在专业市场周边长期入驻，促进市场内商品的有效供给。

随着生产商的不断聚集，聚集效应所带来的成本优势逐渐体现，其他生产商也将纷纷加入市场周边的生产网络，从而更有力地保障了特定商品的大规模集聚。

后续经营租赁为主的经营模式有利于市场经营者分享专业市场持续发展的经营成果在后续经营租赁为主经营模式下，专业市场经营者的利益与市场繁荣度密切相关。

市场的经营者将努力提升后续服务与管理水平，推动专业市场持续繁荣，促进商铺租赁价格稳定上涨，从而分享专业市场持续发展的经营成果。

初次招商租售结合后续经营租赁为主经营模式的具体运作流程如下图制订招商优惠政策通过销售商铺吸引生产厂家驻点通过销售商铺吸引优质商户较低生产及销售成本较短时间吸引客户生产销售网络形成销售网络形成循环循环图招商策略项目推广思路本项目的主要目标客户是泛盖家居建筑材料装饰及装修材料的国内外的商品牌企业级代理商批发商贸易商企业主经营户等，并按照专业市场功能划分后，分区域专业进行招商。

本项目最大的优势，是在汇聚了产业集群优势后，在减轻进驻商户成本压力的同时，也是为消费者提供了价格最实惠的商品交易市场，最终促进商户经营的发展而带动整个市场的兴旺。

专业市场通过特定商品的大规模集聚，为消费者和采购商提供货比三家的选择空间，为生产商和经销或代理商提供商情共享的信息平台，从而降低了商品商铺价值提升租赁价格提升，商贸市场持续繁荣的营销和交易成本，并实现规模效应。

为此，本项目向业界宣传自身的优势，提升自身的品牌知名度，吸引众多国内外知名品牌入驻，并将在前期以低廉的价格尽快吸引在整个家居建筑材料装饰及装修材料中品牌知名度高有号召力和代表性的企业入驻，聚集人气，逐步形成气候后，再以正常的价格政策进行招商。

市场战略与营销策略市场战略导入最前卫的营销管理模式。

将品牌战略置于优先地位。

统营销宣传计划及价格策略。

建立品种数量集中功能完善诚信经营的市场形象。

建立交易手续齐备信息快捷精确结算方式灵活快速全面的快速服务反应体系形象。

营销策略项目制定多层面的市场推广和招商计划，招商体系包括展示会主题招商平面广告公益活动等，具体有本项目将积极同国内外知名企业及品牌建立合作关系，通过整合资源和在行业内进行直接的招商推广活动，吸引批如有影响力的品牌客户入驻和专业媒体紧密合作，做好整体宣传策划方案，掌握好宣传的针对性深入性和持续性以及辐射面，组织专业展览，扩大项目影响力，并同时在全国范围内开展招商活动积极参与政府有关部门组织的关于批发市场行业以及商贸大物流行业内的论坛会议等，宣传项目的理念和优势与业内大企业或机构合作，组织行业研讨会等形式进行宣传与各种专业咨询机构以及行业协会建立广泛联系主要营销手段包括宣传推介公关活动等，具体有印刷宣传品户外大型广告牌平面媒体发布通过电视报纸互联网等媒介进行宣传举行专场新闻发布会组织相关的公关和公益活动等。

综合实施价格促销大客户促销联盟者促销渠道促销方式，以价格为手段，在特定的销售时期，通过价格的方式，吸引客户对些老客户，可以采用优惠政策留住他们。

对需求量很大的客户，采用专人跟踪的方式提供全程的优质服务，同时给予特殊的优惠政策。

与自身的关联企业联合起来进行销售，定期对经销商代理商进行培训，或者给予定的优惠政策，以提高他们的积极性。

人才战略实施现代物流业人力资源的引进与培养战略。

个高起点区域性的家居建筑材料装饰及装修材料物流市场，必须有支具有现代物流理论和实际管理经验的团队。

要积极引进国内外物流管理技术等高层次人才和国内外知名的现代物流企业，引进先进的管理理念和模式，规范企业的管理。

同时，要与科研院所紧密结合，采取委托培养和定单培养等方式，提高从业人员的整体素质。

第四章总体规划方案规划依据国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发号中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国主席令第七十四号城市用地分类与规划建设用地标准孝感市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要孝感市城市规划管理办法孝感市主城区土地利用规划规划原则规划布局原则对孝感国际物流商城建设用地进行合理规划，以利开发建设需要。

本项目规划必须符合孝感市城市总体发展规划。

市场导向原则。

孝感市社会经济将按市场经济发展的要求，不断地调整完善。

市场力量在调整经济产业结构布局中发挥至关重要的