山东青州文化产业园项目投资立项申报材料

到年，城市人口万，住宅刚性需求将高速增加，市场对房地产项目的消化能力明显加强，直接地刺激房地产业发展。

小结青州城建基础较好，城市框架道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局的中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展的基础优势突出。

二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群的中间区位。

在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美的最佳人居环境城市在目标定位上，建成三名强城市文化名城旅游明市生态名城和经济强市。

建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。

建成三名强城市。

城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达的历史文化名城。

城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为三山二水映古城，四轴五片画青州的整体环境风貌，三山即西南近邻城区的云门山驼山和尧王山。

二水即穿城而过的南阳河和北阳河。

四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。

五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成的古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间的北城片区。

三是铁路以北的铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西的现代片区五是南环路以南的云门片区。

三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城的城市特色。

城市发展布局城市发展格局青州市的城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进的城市发展格局。

城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。

城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园经济技术开发区文化产业园区基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。

城市产业布局农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农业。

农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇的优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇的瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇的食用菌基地何官高柳镇的蛋鸡生产基地。

工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。

城北经济开发区规划总面积平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。

目前进区项目已达到个，总投资亿元。

初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。

峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。

是青州市承接国内外产业转移加快经济发展的重要载体。

第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主的中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主的物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主的市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主的综合性物流园区。

在城区北部正在规划建设占地平方公里的现代物流中心，是山东省十五重点服务业项目。

旅游业分为以城区为中心的古城文化片区以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。

以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。

以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新的经济增长点。

交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通的档次。

正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系五纵五横网络之，也是国政府对城市拆迁建设政策上的倾斜，使得外来开发商来青州投资建设如鱼得水，青州市面上的城市建设也因为外来开发商的介入，注入了大批资金，使得青州市进入了个历史上前所未有的建设阶段，基础设施和配套环境日臻完善。

青州市需要引进规模大实力强的房地产开发企业，方面填补城市高档物业的空白，另方面通过成功的楼盘规划建设提升城市房地产行业水平。

政策环境分析在国家严格控制建设用地的情况下，目前青州市获得建设用地的渠道有四种方式旧城市改造企业退城进园教育资源整合腾出建设用地治理恢复废弃矿山，开发荒山撂荒地，比如峱山经济发展区文化产业园区都是通过这种方式获得建设用地村庄整合和土地整理，例如中德土地整理项目等上级批准建设用地，如七博会卡特彼勒工业园现代物流中心等重点项目，省政府将会增加用地指标。

完成大规模的城市建设，单靠青州市自身力量难以实现，必须广借外力。

对此，青州市制定了系列优惠政策，并对重大投资项目实行事议，给予更加灵活的政策。

同时还采取系列措施，建立政府主导规划先行公司经营市场运作部门配合社会支持立体监督城市运营机制，全部放开规划市场建筑市场房地产开发市场等。

青州市为有实力的开发企业提供了灵活优惠的政策和宽松的投资环境。

五青州市房产市场板块分布与解析通过调查发现，全市可售房产分布比较分散，没有供应量特别集中的区域。

但相对来讲，城东海岱苑拟建的益王府花园都是较大板块，城中心中央商务区青都国际城盛世东方九州名座等是较大的板块。

但从发展情况看，东部和南部，特别是南部地区，靠近云驼核心风景区，房地产开发的优势和潜力比较大。

目前，城南已有的房地产开发区域为云门山花园和九龙居公园，但都规模较小档次偏低。

青州市别墅及高端住宅市场是空白。

典型个案青州市目前规划建设比较大的房产项目主要有以下几处中央商务区中都财富广场中都财富广场由山东中都投资开发有限公司联手中国华通集团共同开发，项目规划用地亩，建筑面积万平方米，总投资亿元人民币。

项目地处青州商业繁华地段，在尧王山西路与云门山北路交叉路口，与青州人民商城银座百货青州大利群对面，中百大厦青州店离项目不到米，地理位置极佳，商业氛围浓厚。

项目将建成集写字楼酒店式公寓商业步行街高档住宅于体的城市商务中心区。

分商业及住宅两期开发。

中都中央花园，按国际理念精心规划，为城市富裕阶层量身定制，万平方核心版图顶级居住物业，为青州首家纯板式电梯洋房。

现项目期推出多套商铺，主要是两座塔式楼后面的步行街商品房，基本铺位约平米，框架结构，自由分隔，因而能满足商户不同面积的需求。

商铺价格最高价为每平米元左右。

规划效果图商业街模型青都国际大酒店该项目由厦门丰亿投资青州青都房地产开发有限公司开发。

为了城市发展的需要进步改善投资环境解决对外接待工作和召开各类会议而立项建设的。

青都国际大酒店鸟瞰图青都国际大酒店效果图酒店地块东临青州市政主路驼山中路，南靠范公亭公园，西朝规划中的前营子住宅小区，北临市政主路前营子街。

总占地面积亩其中约亩属于沿河缓坡地以及苗圃绿地。

地块呈矩形，东西窄南北宽。

酒店基地拥有优越的地理位置，南临南阳河与范公亭公园，环境优美。

位于青州老城区，基础设施完善，商业气氛浓厚。

本项目建设总规模为万平米，其中期工程建设规模为平米其中地下人防兼地下停车面积平米，建设内容包括酒店主楼服务用房，以及部分配套设施。

二期工程为客房副楼，会议中心以及九幢平米的贵宾楼。

四海馨城项目规模为万平方米多层及小高层住宅，万平方米商业会所，建设周期年，是青州市第个集商业住宅休闲娱乐和会展等多种功能为身的大型城市功能区。

第期栋，户多层及小高层住宅正在预售中，多层均价每平方米元，小高层未定价。

主要楼盘概况部分代表楼盘现场调查序号项目位置规模面积平方米价格备注盛世东方云门山路西，尧王山路北占地平米，建筑面积平米均价元平方米买顶层送阁楼柳树湾玲珑山中路与北城大街交汇处总占地面积万平方米，总建筑面积近万米均价元平方九州名座云门山北路期十栋多层，二期四栋小高层三栋多层均价元平方四海馨城云门山南路与范公亭交汇处总建筑面积万米多层均价元平方，小高层元平方第个集商业住宅休闲娱乐和会展等多种功能体王府花园青州市玲珑山中路占地万平方米，总建筑面积万平米均价元平方拆迁安置天山花园工业南路占地平方，规划栋多层均价元平方南阳花园南阳河北汽车站南占地平米总建筑面积平米层元平方华云府陀山南路与南外环交接层元平方层带双电梯住宅同济花园陀山中路与尧王山西交接层元平方盛世华庭尧王山路南，玲珑山路西占地平方米总建筑面积平米周边最高价元平米，中间四栋最苏杭园林景观高价元平米说明盛世东方柳树湾九州名座四海馨城王府花园天山花园文化产业园部分代表楼盘分布图南阳花园华云府同济花园盛世华庭中都财富广场青都国际。

基建参考土地交易现状年青州市面上供应土地总量为公顷，比年增长。

根据国家房地产政策，青州市面上今年增加了住宅用地供应量，今年住宅供地面积为公顷，占全年供应量的，而去年的住宅用地供应比例只有商业用地面积为公顷，工业用地面积为公顷。

年招拍挂土地宗，面积公顷，成交价款达亿元。

在年所供应的住宅用地中，以上是通过旧城改造，拆迁出的存量建设用地。

这部分土地位于城区内，公共配套设施生活服务设施齐全，交通便利，为各开发商和购房户看好，拍卖时竞争激烈，年，前营子街的盛世华庭小区拍出了住宅用地万元亩的价格，总成交价亿元。

而年拍卖的商务中心地块达万元亩。

拆迁成本现状青州市面上自年，完成拆迁工程项目项，拆迁房屋建筑面积万平方米。

拆迁房屋按用途基本分为五类是商业用地房屋，二