市西部岭区及城郊土地整理项目投资立项申报材料

为了全面贯彻十七大精神，大力推进新农村建设和现代城镇体系建设进程，促进市城乡发展提供良好空间受市人民政府委托，河南省豫资城乡投资发展有限公司决定在市西部岭区实施区域土地整理项目。

该项目通过土地综合整理，可以有效改善农村基础设施建设水平，极大地改善西部岭区的人居环境和投资环境，整合城乡产业结构，发展新的城乡经济增长点，提升项目区域土地价值，对进步发挥区位优势，加快区域发展将起到极大地推动作用，对于解决失地农民就业问题，增加农民收入，完善广大农村基础设施建设也具有巨大的推动作用，为促进整个市区域经济社会发展提供强大助推力。

研究过程和内容研究过程受项目业主委托，达华工程管理集团有限公司承担了市西部岭区及城郊土地整理项目可行性研究工作。

接到委托书后，我单位立即成立了由业务骨干组成的项目组，研究人员首先分析了市城市总体规划市产业集聚区总体规划市城乡建设及新农村建设十二五发展规划和市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等有关文件，明确本项目在市城市总体规划的定位，确认本项目的使用性质。

随后项目组认真研究了市土地利用总体规划市公路水路交通十二五发展规划和市城乡道路交通规划图，编写了研究报告的工作大纲，并认真地进行了外业踏勘及资料收集工作。

外业期间，项目组与项目业主市政府财政局发改委住建局文物旅游局环保局交通局铁路国土水利文化林业电力电讯市产业集聚区管委会等部门进行了座谈，充分了解和征求他们对项目方案的意见和建议。

对项目区规划道路沿线土地资源使用情况及将来的开发情况文物分布现有城乡道路建设和运营现状及周边公路网建设情况进行了调查，实地踏勘道路方案的主要控制点及走向。

对项目起终点各交叉口与城市规划结合情况进行了重点调查，收集了项目影响区域国民经济及社会发展资料，掌握了区内交通客流及道路技术现状城市总体规划道路网规划综合管线规划文物分布水文地质地震矿产分布等方面的资料。

项目组经实地踏勘，在充分尊重地方政府意见的同时，以带动沿线经济发展符合城市总体规划和土地利用总体规划为原则，最终形成了项目外业方案。

外业踏勘结束后，项目组及时进行了资料整理和外业工作总结。

在此基础上，项目组迅速全面展开编制工作，并顺利完成了本项目的可行性研究报告。

研究内容详细调查并收集有关资料，分析论证项目建设的可行性，经济合理性及实施可能性，并提出切实可行的实施方案，使拟建项目效益最大化。

调查现有道路的技术状况及适应程度，结合该项目影响区域内的社会经济状况和发展规划，切实论述项目的必要性和紧迫性。

全面了解项目所在区域的社会经济发展现状和长期发展规划，分析项目实施对所在地区社会经济发展的影响，结合现有道路交通量的发展水平，进行交通量分析预测。

通过实地踏勘，根据原有路线走向和主要控制点，提出路基路面及照明绿化等附属设施等主要工程数量结构类型及实施方案。

对路线起终点位置及重要交叉口，进行全面详实的论证分析，提出最合理的工程方案。

调查项目涉及土地拆迁情况和土地可供程度，进行投资估算，根据工程需要，结合建设单位对项目资金的筹措及工程实施计划，提出建设项目实施意见和进度安排。

项目内容仅限于对该项目道路进行建设改造和对土地进行收储整理出让，达到五通平，不包括地上具体项目的建设内容。

依照国家颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版进行项目财务分析与国民经济评价，为建设单位进行项目决策提供依据。

项目建设的必要性是广泛开展新农村建设，缩小城乡差距的需要通过区域土地整理，大力推进新农村建设，促进现代城镇体系发展，可以有效消除城乡差距扩大的体制性障碍，形成生产要素公共资源向农村流动的体制机制，实现公共资源在城乡之间均衡配置赋予农民真正意义上的财产权利，实现包括劳动力在内的城乡各类生产要素自由流动同时通过大力解放农村生产力，让农村富余人口有序进入城镇，实现安居乐业，构建新型的工农城乡关系，提高农民收入水平，缩小城乡差距，为社会主义新农村打下坚实物质基础，实现城乡协调发展。

本项目通过对西部岭区内现有农村集体建设用地进行收储整治盘活，加快市现代城镇体系发展进程，可有效的提高集体建设用地的承载力，解决城乡协调发展诸多问题，实现功能产业向郊区有序疏解，带动人口转移，从而弥补农村短板，实现城市的长板价值。

是改善城乡交通环境，满足人们正常生活的需要十五期间，公路交通运输建设工作取得了重大突破，但公路技术等级中级公路在路网中所占比例偏低，网络内部局部横向联系不足，特别是农村公路网络化程度明显偏低，部分城位清晰产业结构合理龙头企业带动能力强独具特色的河南省省级产业集聚区。

未来几年，市产业集聚区将以加强产业集聚和产城共赢为重点，按照四集转的总体要求，加快产业集聚区空间集聚布局要素集约利用产业集群发展功能集合构建，加快发展方式转变，打造对外开放的窗口招商引资的平台科技创新的载体，建设成为河南省西北发展板块上重要的先进制造业基地羊皮毛制品及精深加工销售基地和生化工业基地。

各种类型企业的大量入驻，必将带动对土地需求的持续加大，同时也必将快速提升土地的经济价值。

市土地市场价格发展趋势分析近几年来，市通过不断规范和完善土地公开招标拍卖挂牌出让机制，土地价格逐年攀升。

自年以来，市共出让建设用地使用权余宗，出让面积余亩，出让成交价款将近亿元。

通过市历年土地成交情况资料可以看出，市商住用地平均价格已由年的万元亩左右上涨至年万元亩以上，其中年价格总体稳定在万元亩之间，但进入年以后，由于区域经济快速发展而累积的爆发效应，以及受全国房地产热的影响，亩均出让价格达到万元亩，年涨幅更是达到，由于受国家房地产开发宏观调控政策的影响，预计十二五期间，市商住用地出让价格上涨幅度将趋于平稳，但由于受市城市规模的快速扩张以及各项配套基础设施日益完善的影响，商住用地出让价格还会保持持续上涨的趋势，预计年均增长幅度将在左右。

年，市工业用地成交价格总体上维持在平稳上升阶段，年涨幅大约在左右，年工业用地平均出让价格大约在万元左右，但随着市产业集聚区各项配套设施的日益完善园区规模的快速扩张入驻企业的快速增多和园区内可共出让土地总量的减少，本项目所收储的块产业集聚区内的工业用地价格将会快速攀升，年涨幅至少将达到以上。

市年土地出让成交价格走势图本项目市场前景分析市政府自年以来即实行土地收购储备制度，经过近六年的时间，土地收购储备显现在集聚城市建设资金落实城市规划支持企业改革发展等方面的作用，土地环境之储备制度也为社会各界所认同。

因此，跨越零星收购，有计划系统性对区域环境和土地进行综合整治大势所趋。

对于本项目区域内的土地将由项目承办单位实行统储备，按照七通平的要求对储备的土地进行开发和熟化，并对熟化土地统定价供地，由项目承办单位对外统招商。

按照属地管理经营的原则，实施对区域内土地的经营管理和服务。

随着市经济的发展，人们对生活质量的要求日益提高，已不仅仅满足于现有的居住环境，而且对其居住的外部生活环境空间的质量提出了更高要求，因此，对该项目进行整体治理改造并进行综合治理，既满足了人们改善人居环境的需要，同时又空出了发展空间，拉动了经济的增长，因此，项目市场前景非常广阔。

第四章项目建设条件项目建设地点本项目拟对市西部岭区及城郊区域内亩土地进行整理。

其中用于收储整理出让的土地亩为土地整理而修建的许村至干沟桥村路韩庄村至西窑村路顺涧村南路姚庄村南路赵坡村至西逯村路西窑村西路韩庄村西路等七条城乡道路需新增用地亩，道路总长度米。

本项目拟整理区域范围内土地包括般耕地林地荒地宅基地滩地和原有道路等类型，主要种植着各种果树庄稼等，另外分散布置着些民房厂房等建构筑物。

工程地质条件地形地貌市地处系太行山前丘陵向黄河冲积平原过渡地区，地势西北高，东南低，海拔高度米，相对高差米。

境内西部丘陵东部平原南部滩区三大自然区面积基本各占三分之。

其中，西部丘岭区面积约平方公里，东部平原区约平方公里，南部滩区约平方公里。

工程地质地层岩性区域内由于第四系覆盖，太古界元古界古生界和中生界均无出露局部有中生界侏罗系零星出露，下第三系少量分布于西部丘岭区，缺失上第三系。

第四系广泛分布，且由西向东年龄有逐渐变新的趋势，兹将项目区域地层分布岩层性状和厚度分述如下。

侏罗系零星分布于石庄带，出露极少，下部为黄绿及灰绿色薄层至厚层状细粒长石砂岩和灰绿色粘土质页岩组成互层，局部夹有炭质页岩及透镜状泥砂岩，厚米，上部为灰绿色至褐黄色厚层至巨厚层状中粗粒长石石英砂岩，黄绿色薄层细粒长石砂岩及杂色页岩加泥砂岩，灰白青灰色泥砂岩页岩及紫红色砂岩。

下第三系少量分布于西部坡头以北地区，与下覆各系均为不整合接触。

根据岩性特征，自下而上分为张庄组月庄组泽峪组和南姚组。

区域内缺失南姚组，各组间为整合接触。

张庄组下部为套砖红至紫红色厚层巨砾质砂砾岩，砾岩胶结不好，成分为中生代长石砂岩。

上部为砖红色厚层中细砂长石石英岩，粉砂岩夹透镜状砾岩，总厚度米。

月庄组紫红淡紫棕黄色薄层细粒长石石英砂岩与紫红色泥质互层，呈韵律出现，夹有灰绿色砂泥质条带，厚米。

泽峪组由灰白褐黄紫红色长石砂岩和长石石英砂岩与紫红色泥岩组成大小不同的韵律。

砂岩中发育有斜层理，底部常有厚度数厘米的透镜状泥灰质砾岩，厚米。

第四系区域内广泛分布。

下更新统本统地层为湖相及河流冲积相沉积物。

主要分布于邙山带，多被全新统及中上更新统覆盖，路桥区内未见出露，仅在邙山冲沟有出露。

为棕黄色浅黄色黄绿色砂质粘土粘土泥质粉砂灰白色砂及粘土砾石层，厚度米，与上第三系多为不整合接触。

中更新统分布于区域内西北部，与下伏第三系为角度不整合接触，底部为松散状砾石层，成分复杂，由变质岩喷发岩石英岩石英砂岩和石灰岩组成，分选性较差，滚圆度不等，粒径厘米，厚度具由西向东，由北向南变薄的趋势。

上部为棕红至褐红色黄土状粉质轻压粘土及褐黄色粉土质重亚粘土夹灰白色钙质结核及结核层，具冲积洪积的成因特性，厚米。

上更新统分布于西部坡头以东的黄河三级阶地上，岩性单稳定，底部局部出露透镜状砾石层，下部为黄灰色黄土状粉土质亚砂土，更加疏松，总厚度米。

全新统河流级阶地冲积层分布于区域内级阶地和大片冲积平原上，下部为砂砾石层及砂层，疏松未