庐山龙湾温泉度假村提升改造项目投资立项申报材料

拆除御宾楼御轩楼老洗衣房员工公寓等建筑物处，拆除面积为总图附属设施及公用辅助工程等。

三主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥砂碎石等当地均能采购，运距较短。

施工条件好，项目地块周边水电通信宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。

四项目总投资与资金筹措项目估算总投资为万元，其中建筑装饰工程万元，设备购置及安装工程费万元，工程其他费含收购费亿元万元，预备费用万元。

资金来源为上市募集资金。

五主要技术经济指标表技术经济指标汇总表序号项目单位数据备注总图技术经济指标项目总用地亩总建筑面积保留面积拆除面积新建面积二财务技术经济指标年销售收入万元总成本费用万元经营成本万元总投资收益率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年六主要社会效益本项目的建设对完善庐山龙湾温泉度假村服务功能提高旅游服务水平提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现综合性五星级温泉休闲度假村的战略定位夯实基础，项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大庐山温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。

项目建成后，有利于开拓温泉旅游市场，提高龙湾温泉在国内外的知名度，扩大企业的影响力，促进星子温泉经济发展。

项目的建设对更好地发挥独特的温泉旅游资源优势等方面有着重要的意义。

第二章龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题第节龙湾温泉度假村发展现状庐山龙湾温泉度假村简介庐山龙湾温泉度假村是国家级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是家集观光度假休闲疗养商务会展特色美食运动健身生态教学与环保宣传于体的大型综合度假村，注册资本万，现有员工余人。

度假村紧靠昌九高速公路和京九铁路，直通环庐山公路，距离南昌飞机场约小时车程，交通极为便捷。

度假村已获得多个荣誉奖项，年先后被江西省旅游局评为游客最喜爱的十大赣菜定点推广酒店江西省总工会评为省级工人先锋号江西省旅游局评为首批省级旅游度假区试点单位。

龙湾温泉水的温度最高达摄氏度，常年平均水温为摄氏度，属高温地热资源中的温热水热水，具有较高开发利用价值。

温水碱化度低，每升水中矿物质的含量只有克左右，并有大量的氟溴碘等十多种对人有益的微量矿物元素。

区内地热资源主要由地下淡水及部分海水渗入混合，并经深部循环加热形成，矿化度高达，硬度为，虽不能饮用，但可作为洗浴医疗浴取暖疗养等用途，对高血压冠心病心脑血管风湿病皮肤病等有定疗效，最大日出水量自流总量吨日，平均用水量单井开采量吨日，平均日用水量吨日。

二经营状况庐山龙湾温泉度假村于年月日正式对外营业，拥有间风格雅致的各类客房多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池儿童水上乐园蟠龙滑梯漂流河，可同时容纳人沐浴天然温泉山江湖大酒楼，有大小会议室个，豪华包间间，可同时容纳人，最大会议厅可同时容纳人开会聚餐并有可同时容纳多辆各类车型的大型停车场。

度假村目前主营业务主要包括三个部分客房餐饮温泉洗浴，近三年经营情况见表。

表近三年经营情况表名称年年年客房收入接待人数，餐饮收入接待人数，温泉收入接待人数，按摩收入礼品店收入，亲亲鱼收入，黑泥收入，三客源状况度假村温泉客源主要以江西湖北安徽三省的旅游团队散客为主，江苏浙江上海的旅游团队为辅。

停留时间般在小时左右餐饮客源以本地政府机关企事业单位为主，会议旅游团队为辅客房客源以星子九江本地商务客人为主，南昌九江的会议团队以及江苏湖北安徽的旅游团队为辅。

在停留时间上，会议团队般天左右，旅游团队般在小时。

从各类客源的消费情况看，旅游团队消费内容般是温泉，二次消费能力不足，本地商务单位的消费能力好。

四员工状况度假村实行全员劳动合同制，员工按照与公司签订的劳动合同承担义务和享受权利。

截止年月底，根据公司提供的花名册清单，公司员工的专业结构，如下表表公司员工专业结构专业类别人数人所占比例高级管理人员中级管理人员温泉部房务部营销中心餐饮部财务中心技术中心会所行政后勤合计招标代理费按照招标代理服务收费标准管理暂行办法计价格号文计取。

建设项目前期工作费依据国家计委计价格号文件标准计算。

基本预备费按计取。

收购费用基于收购意向书计取。

第三节投资估算本项目估算的主要内容为度假村原有部分建筑物拆除费用相关改造提升工程的建筑装饰工程费用，相关基础设施配套建设费用及工程建设其它费用。

本项目估算总投资为万元，其中建筑装饰工程万元，设备购置及安装工程费万元，工程其他费含的收购费万元，预备费用万元。

详见表。

表投资估算表单位万元序号工程费用名称单位数量建筑工程设备购置及安装工程费其他费用合计比例工程费用拆除工程整体风格改造提升工程改造山江湖酒店三江湖宴会厅改造浴花园御花园御景楼加层园林环境改造提升工程序号工程费用名称单位数量建筑工程设备购置及安装工程费其他费用合计比例改造会议中心扩建国际会议中心新建接待中心改造御家园改造御景楼山江湖宫廷美食坊扩建改造水疗馆改造会所楼改造静心阁等改造现有温泉泡池个浴花园加层扩建新建半立体式停车场龙湾大厦园林环境改造新建功能延伸项目欧洲美食购物街休闲娱乐馆改造水上乐园森林浴基地游步道森林浴基地设施建设文化广场改造给排水设施消防设施电力设施电信宽带设施二工程建设其他费用建设单位管理费建设工程监理费建设项目前期费序号工程费用名称单位数量建筑工程设备购置及安装工程费其他费用合计比例工程勘察设计费招标代理服务费施工图审查费工程预决算及审查费三基本预备费用四收购费用五总投资注建筑工程费用含土建改造建设费用及装饰费用设备购置及安装工程费含宾馆设备餐厅设备会议中心设备影院设备游泳池设备水上娱乐设备管理设备等。

第四节资金筹措项目总投资万元。

资金筹措拟采用公司上市募集资金。

第十六章效益分析第节经济分析财务评价说明本项目经济评价主要依据年国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版的要求，根据按照国家现行财税制度和价格体系进行评价。

项目计算期年，其中建设期年，运营期年。

建设期每年的投资比例不含收购费用分别为。

项目运营期第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的。

财务基准收益率为。

二经营收入估算目前，龙湾温泉的日接待容量约为人。

根据统计，龙湾近三年接待的游客量分别为万万和万，呈现出小规模上升的趋势。

随着提质和扩容计划的实施，日接待容量将增加到人，通过产品的丰富和参与性项目的增加，全天候营业环境提升，年营业天数可增加到天左右，改变秋冬旺季春夏谈季的尴尬局面，游客接待量将迅速增加，预计本项目建成后正常年份年接待游客量为万人。

本项目的经营收入主要为以下五部分住宿收入正常年份，游客的平均住宿率约为，将达到年接待住宿游客万人次，按五星级度假村住宿标准元计算，年收入可达万元。

餐饮收入按人均消费元天计算，年餐饮收入为万元。

洗浴收入按人均消费元计算，年洗浴收入为万元。

会议收入通过改造现有的会议中心和扩建国际会议中心，预计每年会议中心收入可达万元不含餐饮和住宿。

娱乐收入娱乐人群按接待人数的计算，预计门票平均可达元，年总收入可达万元。

三运营成本估算外购原材料及燃料费用本项目在产品成本和费用估算中，对原材料辅料等单位价格变化不进行估算，住宿成本按照收入的计算，餐饮成本根据经验数据确定为，洗浴收入成本按照收入的计算，会议收入成本为，娱乐和购物成本按照计算。

人员工资及附加费工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为元月，中级管理人员和技术人员平均工资定为元月，高级管理人员平均工资定为元月。

本项目定员暂按人计算，普通员工占，中级管理人员和技术人员占，高级管理人员占。

固定资产折旧费摊销费房屋等建构筑物折旧期限年，残值均为。

设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧。

修理费按折旧费的计提。

其他费用其他费用含管理费用销售费用及其他不可见费用，按销售收入的计算。

项目达产年总成本费用万元，其中固定成本万元可变成本万元经营成本万元。

详见附表总成本费用估算表四财务指标项目盈利能力分析项目达产后正常年份可实现营业收入万元。

销售税金及附加万元，所得税万元，利润总额万元，税后净利润万元。

总投资收益率项目运营期年平均总投资收益率为。

全部投资财务现金流量分析项目全部投资财务现金流量分析见附表。

财务内部收益率税前，税后。

财务净现值税前万元，税后万元。

项目投资回收期税前年，税后年。

从以上分析可看出，项目的财务盈利能力较强。

偿债能力分析本项目建设期无贷款，不发生建设期借款利息。

盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点，计算公式为年固定成本年营业收入年可变成本年营业税金及附加即本项目只要达到设计生产能力的，即可达到收支平衡，保证不亏损，说明该项目适应市场变化能力较强，风险较小。

五财务评价结论从财务分析数据可以看出，只要达到正常年份运营收入，则收回所有投资需年，财务内部收益率为，财务净现值万元，说明本项目在财务上是可行的。

第二节社会效益分析温泉度假村将温泉的养生保健功能与度假休闲完美的融合在起，是集温泉洗浴住宿餐饮会务健身温泉度假村娱乐等多种功能于体的综合性场所。

温泉旅游作为种休闲养生解压和治疗身心疲惫的方式，是种高级的享受，满足人们的休闲娱乐养生健身的需要。

本项目的建设可以带来大量的往来客流，带动区域之间的文化交流，提高星子县九江市乃至江西省的城市文明程度和城市基础设施建设力度，加快城镇化建设速度。

本项目的建设可以带动当地第三产业的整体发展，同时可以带动当地的交通商品流通餐饮等相关产业的发展，提供更多的就业创业机会，增加当地人的人均收入和提高就业率，促进当地的经济和社会事业发展。

本项目的建设，当地相关企业和群众可以通过为本项目提供相应的建筑材料劳务输出，可以带动建筑市场劳务市场及相关企业的持续发展。

本项目的建设有利于全面开拓江西省旅游市场，完善旅游产业体系，提高旅游综