1、测东莞的房地产发展分为二线，是发达镇区如长安虎门常平等的镇区房地产开发二是以东莞市区为核心形成中心城区的房地产开发。东莞市房地产开发热点区域现状东莞市目前的开发热点区域有老城区东城南城及万江。老城区莞城生活配套完善，但居家品质不高。老城区万江东城南城东城是目前东莞最成熟居住档次最高的片区。南城在政策指引下,发展速度最快。④万江正在崛起的新住宅区。五环路东莞大盘的汇集地。未来发展趋势东城南城万江和莞城是未来东莞市房地产开发的热点区域。但这四个区域的未来开发趋势略有不同。万江以开发成本较低而吸引开发商进入南城是东莞重点打造的新城市中心，其靠未来发展的巨大潜力吸引着开发商进入老城区未来的房地产开发主要以旧城改造为主东城发展较早，土地资源日渐枯竭，未来发展潜力不大，但具有稀缺自然资源黄旗山，未来。

2、，房地产企业景气指数直线下滑，二三季度环比均为负增长。土地市场年政府进步加强了对土地供应市场的监管力度。各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。纵观年全国土地市场主要呈现如下特征东部地区土地购置和开发面积全面回落随着政府宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。月全国土地购置面积同比上升，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降。其中不同区域呈现出不同的发展特征东部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。西部地区土地价格飞速上涨年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置费增长，土地购置价格呈现定幅度的上涨。其中西部地区土。

3、年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本的是消费需求。房地产业的发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。从扩大投资需求方面来看，首先房地产业的发展能直接或间接带动建筑冶金建材装饰家电家具人均住房面积还是较低，随着东莞城市化建设的加快，城市面貌的不断改善，外来人员选择在东莞安家的比例也会越来越高。年月份，东莞的商品房都是由外省人员购买，因此我们可以判定，未来东莞对住宅的需求量是非常大的。二未来几年内东莞市住宅市场竞争格局及发展趋势分析现有热点片区发展现状及趋势。

4、有同步较大的增长速度写字楼的价格有小幅增长，但商业用房的价格却出现较大幅度的下降。年季度物业销售价格指数统计以上年同期为指数名称年季度年季度年季度总指数商品房经济适用房普通住宅豪华住宅写字楼商业用房其他④消费者的需求趋于理性，投资性需求显著下降年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的，年月份该比例已经下降到。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为，大大低于前两年的。全国房地产市场现状年也为我国房地产市场的政策年，其核心在稳定住房价格上，对应于部分城市价格增长过快，防止出现房地产泡沫经济，中央连续出台了房地产政策，抑制房地产价格快速上涨。宏观调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓。

5、季度涨幅。另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。年月全国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。宏观调控降低了房价上升的速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。月的调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。回顾，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后，在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调。从下半年开始房地产市场的需求依然呈现平稳增长的态势，随着供给的不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。二全国房地产市场发展的趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来的几。

6、其开发的项目档次会比较高。供求关系走势东莞住宅年和年月批准的预售住宅面积景天花园城中信森林湖世纪城万，而住宅的销售面积有万，还有万的体量未被消化，同时新项目还在不断推出，因此未来二年的房市供应是十分充足的。需求方面，虽然近二年东莞的人口增长幅度不大，但人口总量已近万，而随着东莞城市定位的转变，外来人口结构发生变化，外来人口的消费能力未来将会增加。近二年东莞的商品房有三分之被外省人员购买。东莞城市形象城市面貌日益改善，交通便捷，生活配套齐全，越来越多的人选择留在东莞。价格水平走势东莞位于深圳与广州之间，其房地产直处在这二座城市的洼地。但近二年，东莞的房地产市场发展迅速，房价上升较快。年住宅平均售价元，今年月份住宅平均售价则达到元，增幅达。鉴于东莞目前还无法与广州和深圳的地位相比，对东莞房价。

7、购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购置费用却同比上涨。豪华住宅用地价格同比出现较大增幅年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季度价格同比增长，前三季度平均增幅。从不同类型土地的交易价格看，由于豪华住宅用地普遍采用拍卖招标等方式出让，前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比年同季上涨和。房地产供给情况全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。受政府宏观政策的影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度的趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来。

8、路与东兴路为核心的中心片区。四东坑镇住宅市场发展趋势预测星汇康城草塘花园南国水乡未来居住区重大交通利好分析对于东坑及周边镇区，交通利好因素有东部快速干线轻轨交通东莞小时生活圈的打造。交通建设将极大改善东坑及周边镇区的交通环境，并借助便捷的交通系统与其它镇区相连，将发达镇区的经济发展模式引向不发达镇区，促进镇区经济的向前发展。现在地产格局变动趋势及诱因分析东莞市的房地产格局在近二年有较大变动，其原因主要是由于东莞市的城市化进程加速，政府在市政基础设施上投入大量资金，改变城市环境城市面貌，导致地产格局随之变动。东莞未来地产格局变动趋势预测东莞中心城区，南城万江是主要未来地产发展的热点各镇区，原来的二条线状地产格局长安虎门线横沥常平樟木头线将被打破，随着东莞八个中心镇区确立，未来镇区住宅市场将。

9、越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素的影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。房地产价格呈现销售价格增幅放缓的趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到。

10、量为万，主要物业类型为别墅。物业产品东坑已推售的物业产品主要以别墅小高层高层洋房为主，目前已售完的小高层高层整体档次不高。由于东坑真正意义上的商品房总供应量仅套不计算别墅，而东坑镇目前已有几百家外资企业进入，中高层管理人员需求的住宅数量与市场上供应量严重不均衡，从而造成这二个项目住宅的租金非常高。主力客户群体东坑目前的主力客户群体主要以本地原生民和在东坑工作的外来人口为主，购房目的为自住。本地人购房目的主要为改善居住水平或子女结婚，外地人购房则以落户孩子教育为主要目的。地产格局东坑的房地产刚刚起步，开发项目少，且分散，到目前还没形成规模型社区。依据东坑的地理位置和目前的配套情况，未来东坑的房地产项目主要会集中在镇中心区域。未来房地产开发情况分析根据东坑镇总体规划，其住宅将主要集中分布在中。

11、是以点带面的全部启动。市场吸纳能力及机会描述东坑及周边镇区房地产项目，其主要客户群是本地人本地原生民和外来人口。本地人数量占镇区人口的比例低于外来人口，但本地人经济实力好，购买力强。现在东坑及周边镇区除常平外本地人的购房行为还没有形成习惯，仍以居住私房为主。随着对房地产认识的加深，他们的强大的购买能力将会释放出来，因而在今后段时间内，原生民购房将会是镇区内房地产项目的消费主要群体之。近五年，东莞市面貌焕然新，成为了生态城市绿色城市，城市环境不断改善，吸引越来越多的外来人员在东莞落户。东莞外来人口占总人口以上的份额，因此在城市环境改变后，外来人员的消费力是未来地产项目不容乎视的最重要方面。现在东坑及周边镇区的房地产处于起步阶段除常平横沥，无论是本地原生民还是外来人员，其购房消费行为刚刚开始。

12、走势可以借用与东莞房地产开发相似的广州黄埔区和深圳宝安区来对比分析目前这二个区的价格在元，东莞未来的房价走势是这三者之间价格持平，如果是这样，那么按东莞目前房价的增长速度，最快需年可达到，而对于东莞市内房地产，最快仅需年左右的时间。二是如果东莞的城市化改造发展快城市环境改善得好，有可能出现拱桥的形式，即东莞高于这二地房价，则未来几年内，东莞的房价有可能出现快速增上涨，中心区房价有可能达到元。第二节东坑镇住宅市场分析东坑镇区住宅市场分析东坑镇住宅市场分析市场供给销售情况东坑的商品房开发直较为迟缓，目前仅有三个真正意义上的房地产项目，草塘花园星汇康城和南国水乡，其中草塘花园和星汇康城是普通住宅项目，共有房源套，已售完，但这个量对于东坑万人中来说是非常少的。南国水乡是东坑最大的房地产项目，总体。

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