恒安新区商业中心项目投资立项申报材料

大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。

煤炭大同煤田含煤面积平方公里，探测总储量亿吨，其中侏罗纪煤素以低硫低磷低灰份高热值的三低高闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。

得天独厚的煤炭资源优势，使大同市成为国家重要的能源基地，被誉为中国煤都。

大同市年产原煤万吨，煤炭的生产量外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。

大同煤支持着全国大火力电网大港口大城市的煤气发生炉以及全国多个省市自治区多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧亚美的多个国家和地区。

大同市的本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米，为全国人均占有量的左右，水资源十分贫乏。

现在的用水状况是工业与生活用水占，农业用水占。

虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为多万立方米。

恒安新区概况恒安新区位于山西省北部大同市矿区，恒安新区就是大同矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。

据不完全统计，目前是亚洲最大的居民居住区，施工工程分三期，年是第期。

是第二期。

年月份开的三期和地煤棚户区，预计年月份前交付使用。

由于恒安新区是山西大同矿区棚户区居民拆迁后的居住地，且前期未正式命名为恒安新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。

遂所谓的棚户区即是恒安新区。

大同实施的煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

名称恒安新区别名棚户区距大同市区约公里所属地区山西省大同市火车站大同火车站所属管辖大同市同煤集团公交线路路小区建筑面积超过万平米，约万户附近公路大运路口楼层数层电话区号居住人口三期建成后四十万人左右邮政编码居住人群矿工家庭及部分外来人口车牌代码晋小区代码，经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展经初步核算，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

从上图可以看出，大同经济除年受全球金融危机影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。

根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。

从美元到美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。

固定资产投资平稳增长年全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

其中，国有经济单位投资完成亿元，增长非国有经济单位投资完成亿元，增长。

社会消费品零售总额增长较快消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。

分行业看，全年全市批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。

消费结构年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。

城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。

全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。

指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，大同市社会消费品零售总额近年保持平均以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。

大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出。

在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。

产业结构分析电力资源优势大同是华北地区重要的电力生产基地，大同三角区的神头二电厂大同二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运的用电，又保证了向京津唐地区供电。

大同具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源。

旅游资源优势大同以其丰富的旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。

境内古建筑古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。

年，大同被评为中国优秀旅游城市。

工业基础优势大同售留的比例控制，时间控制，空间控制。

通常开发商在社区建设过程中，就已经在盘算社区商业是卖是租卖哪部份租哪部份留哪部份卖投资回报还是不卖投资回报卖五年还是卖三年单体发售还是统销售是按照物业结构销售还是分割后销售很多无法回避的问题摆在眼前。

解决这些问题我们定要对社区商业得营销模式进行设计，其中包括比例控制时间控制空间控制。

管理模式设定返租代租统租的设定及后续管理方式的确定。

些住宅小区的开发商把商业物业和住宅搭配着出售，由住宅的售楼员向投资业主说明商业物业的情况，这种为卖而卖的做法是很可怕的。

正确的做法是把下列问题明确出售后统返租还是自己代租自己统租赁，统经营，还是卖完之后概不管后续采取什么样的管理模式和管理方式商业规划区域位置规划社区商业第个规划的就是它的位置。

我们需要研究社区的交通流向人口分布居住环境消费习惯出行习惯等，从而最终决定把商业放在个最适合的位置。

位置规划还要将商业和住宅结合在起考虑。

方面因为商业可能对住宅的品质居民的生活周边的交通社会治安噪音污染有很大影响，另方面作为开发商，都希望社区商业能够形成种规范的商业氛围，而不希望社区商业在无序发展中变得杂乱无章。

规模体量规划规模和体量是要根据整个商业的总体供应量和总体需求量两者之间的平衡关系来掌握的。

上海大华社区的商业直不成气候的原因就在于首先总体体量过多，第二商业同业竞争太激烈。

交通组织规划如今交通拥堵已经成为城市顽疾。

社区商业的目的是要为社区居民生活提供便利和配套的，而不是为社区居民增加交通负担和交通阻塞的。

没有交通组织规划，容易导致居民进出受阻，机动车乱停乱鸣，长此以往就可能演变成为大麻烦。

功能布局规划对于个社区商业来说，每个小部分的功能都应该在前期规划阶段筹划完善。

目标商户规划社区商业规划定要考虑到商业目标客户。

很多开发商招商的时候首先想到国际流的大品牌，比如沃尔玛家乐福。

但并非越是国际性大品牌就越好。

我们认为适合的才是最好的。

譬如个普通人认为跟明星结婚是件幸福的事情，梦想成真才发现明星的观念，花销，人际交往都和自己不致，美梦就此变成了噩梦。

社区商业就像普通人样，是种特别质朴的商业形式，就像居家过日子样，只要适合这个社区的需要和消费，适合社区居民的需求，那就是最好的，而不定要贪大贪新贪高贪洋。

商业设计在商业规划的基础上进步细化和专业化，点到点的落实，就是商业设计。

商业空间结构设计建筑的空间设计是要为日后商户经营服务的，购物中心百货卖场便利店等不同业态所需的柱数，层高，荷载等都不样。

如果是做餐饮，那么进水排水通风排烟都要实现设计完备。

能源配套设计此项设计非常零散却不可或缺，比如中央空调的配置，要有足够的电量餐饮需要天然气或煤气管道，若在高楼层还有物流交通，垃圾处理做家电卖场需要配备专门的电梯和配套仓库。

这些细节都是失之毫厘缪之千里的。

物流客流车流设计建筑设计里叫做竖向交通，商业规划中我们称之为垂直交通。

包括电梯的位置，客流的走向，正门侧门进货口垃圾出口小货车进出口等位置的设计。

外观形象和环境设计主路口，形象招牌，外观形象，外围环境都要作为重点去考虑，要合理分配设计，切不可任凭商户随意悬挂招牌广告等。

运营管理模式设计开发商应该明确社区商业发展的大方向，以此大方向为方针策略，来指导商业规划和设计。

项目商业辐射半径拓展研究特色商业吸引周边城市客源目前，恒安新区约定俗成的商业街区，是贯通南北中轴线的主要干路，除暗访调查的六家商场外，均是小规模的零散的底商型商铺，该商业街区的商业辐射度被限制在恒安新区的范围之内。

本项目作为未来该商业街区的旗舰型超大规模的社区商业，投入运营后，必将大幅度提升恒安新区的商业气氛，极大地增加商圈成熟度。

项目成功的关键是与那些底商型街区商业拉开档次，形成差异化优势。

作为个超大型商业项目，仅仅把目标消费者定位在恒安新区的范围之内是远远不够的，如何提高本项目的商业辐射范围，吸引远距离的消费者光临本项目消费种山西稀缺的，具有资源垄断的商业模式品牌折扣店奥特莱斯的引入，将解决这个问题。

奥特莱斯的消费群体的个显著特点是有车族，时尚族。

通过引入品牌直销购物中心吸引大同市区的高端消费客源。

奥特莱斯概念奥特莱斯是英文的中文直译。

其英文原意是出口出路排出口的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季下架断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为品牌直销购物中心。

吸引顾客的法宝驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘难以想象的低价以低至折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜。

奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。

特别是近两年，销售额屡创新高。

据美国的统计数字显示，全美有个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。

目前，在美国欧洲日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。

奥特莱斯商城目前销售的品牌大多数都是在传统的中高档商场设有专柜，主要有以下几类奢侈品牌巴宝莉登喜路爱马仕巴黎世家杜嘉班纳芬迪古琦普拉达塞拉菲尼等。

手表品牌卡地亚劳力士欧米茄浪琴阿玛尼巴宝莉西铁城萧邦天梭卡西欧等男装品牌马克华菲乔治贝弗瑞法登梦特娇杜嘉班纳卡帝乐鳄鱼克莱蒙梭博格西尼威斯康尼等。

女装品牌威丝曼宝鸟似水年华等。

运动品牌耐克卡帕阿迪达斯三叶草美国骆驼。

箱包品牌巴宝莉登喜路飞拉威戈布里克斯阿迪达斯履行之家等。

香水品牌巴宝莉范思哲莫斯奇诺浪文莲娜丽姿普拉达等。

目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱北京燕莎奥特莱斯北京活力东方奥特莱斯上海青浦奥特莱斯上海美兰湖奥特莱斯杭州休博园奥特莱斯杭州百联奥特莱斯张家港香港城奥特莱斯苏州奥特莱斯南通奥特莱斯合肥凯斯茂奥特莱斯青岛康城奥特莱斯郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已