成都空压机厂地块项目投资立项申报材料

招待所招待所系成都空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。

后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。

聚缘茶房清理时可能有定赔偿和纠纷。

大众茶楼原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建的营业房。

年盐市口购物中心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。

都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成。

同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。

农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，楼底，面积平方米。

成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。

同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。

年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。

该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。

市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都空压机厂土地自行修建而成，共平方米。

年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有定的纠纷。

化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都空压机厂联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。

因此，清理时会有定的纠纷。

生资市场该生资市场系东宝娱乐公司向成都空压机厂次性交纳万元后获得了年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

银丰酒楼该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有定的纠纷。

其他市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分成都房地产市场概况略。

第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。

目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。

商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。

项目位置交通极为方便。

从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。

项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。

由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。

该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。

根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。

二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。

由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。

二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东的辐射力。

东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。

第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具体为土地平方米，平均月租金元平方米可能的毛租金收入万元出租率预估有效年毛租金收入万元租赁费用万元净租金收入万元转售单价元平方米转售收入万元转售费用万元转售净收入万元净收入合计备注假定租赁费用转售费用分别为有效毛租金收入转售收的。

表七车位出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计万元建设经营期年可出租个数个平均月租金元个可能的毛租金收入万元出租率预估有效年毛租金收入万元租赁费用万元净租金收入万元转售单价万元个转售收入万元转售费用万元转售净收入万元合计备注假定租赁费用转售费用分别为有效毛租金收入转售收的。

表八销售税金及附加表序号项目名称合计万元建设经营期年年年年销售收入万元销售税金及附加小计万元，营业税万元，城市维护建设税万元教育费附加万元交易印花税万元副食品调控基金万元表九租赁及转售税金及附加表单位万元序号项目名称合计不含转售合计含转售建设经营期年转售租赁转售收入商业租赁转售收入车位租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税表十损益表单位万元序号项目名称合计建设经营期年转售收入，销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入总成本费用，销售住宅总成本分摊销售商业总成本分摊，销售车位总成本分摊转售商业总成本分摊转售车位总成本分摊租赁商业物业折旧租赁车位物业折旧税金，销售税金及附加，租赁税金及附加利润总额所得税，税后利润盈余公积金，可分配利润可运用资金，表十全部投资现金流量表年单位万元序号项目名称合计建设经营期年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，建设投资税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量，税前净现金流量累计，税前净现金流量现值，税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值，税后净现金流量现值累计，评价指标税前税后万元表十二自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年年年年年年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，自有资金，销售收入再投入，贷款还本付息，税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量税前净现金流量累计，税前净现金流量现值税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值税后净现金流量现值累计评价指标税前税后万元表十三资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源，自有资金，银行贷款销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁售收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入资金运用，开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，偿还贷款本金，销售税金及附加，营业税，城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金租赁及转售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税所得税，盈余资金，盈余资金累计，表十四银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计年年年年年初借款累计万元本年借款万元本年应计利息万元年底还本付息万元，年末借款累计万元备注年利率为。

表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元年，年，年合计表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益的影响序号租金和售价变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价不变而成本变化对收益的影响序号成本变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费的六不可预见费建安费七营业税及附加八合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积的考虑地上按两层商业预估。

住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费，土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费的财务管理费六营销策划费包装及推广费销售及提成产权费