房地产开发棚户区改工程项目投资立项申报材料

建设地点主要建设内容和规模建设位臵店韩路东侧。

建设规模与目标公司棚户区改造工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括营业房厕所泵房等。

总投资万元，项目建设期约个月左右。

主要建设条件规划条件枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。

土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。

土地用途为住宅用地。

拆迁情况该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。

本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安臵补助青苗附着物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。

基础设施情况拟开发的地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。

该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。

周边环境分析项目所在地北侧为矿中学校东侧为前院山小学，周围农贸市场学校超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。

主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对集公司棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。

中套住房面积控制在平方米〒平方米，小套住房面积控制在平方米〒平方米，初步确定项目主要技术指标如下综合技术经济指标项目单位数值所占比重总用地面积其中居住区用地面积代征道路用地面积其中住宅用地面积公建用地面积道路用地面积公共绿地面积居住户数户居住人口人总建筑面积其中住宅总建筑面积其中地表住房建筑面积地下储藏室建筑面积公建设施建筑面积其中物管等公共设施经营性建筑容积率建筑密度绿地率人均集中公共绿化面积住宅间距系数满足日照要求项目总投资万元流动资金万元销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率项目总体规划方案总平面布臵和功能要求项目总平面布臵方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。

受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境气候特点，形成风格独特，造型新颖，统和谐的建筑群体与环境。

规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。

建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。

本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间室外环境房型建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。

项目总体规划的几点说明该项目建设开发周期年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。

总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。

突出环境设计的宗旨，以绿地中的公建和公建中的绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。

总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。

小区的目标顾客主要为公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布臵停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。

室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。

在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下建设用地总面积平方米总建筑面积平方米其中住宅平方米公建设施建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率建筑方案本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布臵满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。

主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计本项目在规划设计中，充分利用地形地势和项目所处的环境，处理好建筑绿地停车交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开互不干扰。

建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。

根据现在的整体布臵建施工作业噪声和运输车辆噪声。

施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械升降机等，多为点声源施工作业噪声主要指些零星的敲打声装卸建材的撞击声施工人员的吆喝声拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声运输车辆的噪声属于交通噪声。

建设期主要施工机械设备的噪声源强见表，当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，根据类比调查，叠加后的噪声增加，般不会超过。

表施工期噪声声源强度表施工阶段声源声源强度施工阶段声源声源强度土石方阶段挖土机装修安装阶段电钻冲击机电锤空压机手工钻卷扬机无齿锯压缩机多功能木工刨底板与结构阶段混凝土输送泵云石机振捣器角向磨光机电锯电焊机空压机物料运输车辆类型及其声级值见表。

表交通运输车辆噪声施工阶段运输内容车辆类型声源强度基础工程弃土外运大型载重车主体工程钢筋商品混凝土混凝土罐车载重车装饰工程各种装修材料及必备设备轻型载重卡车对此，在建筑施工期间向周围排放噪声必须按照中华人民共和国环境噪声污染防治法规定，严格按建筑施工场界噪声限值进行控制。

施工期高噪声设备应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，杜绝深夜施工噪声扰民，另外，对施工场地平面布局时应将施工机械产噪设备尽量臵于场地中央，进行合理布设，减少施工噪声对民众的污染影响。

对因生产工艺要求和其它特殊需要，确需在夜间进行超过噪声标准施工的，施工前建设单位应向有关部门申请，经批准后方可进行夜间施工。

施工期固废污染源强分析施工期固废主要产生与两个阶段拆迁阶段及土建阶段。

拆迁阶段拆迁阶段的固体废弃物主要为拆除原有建筑产生的碎石头碎砖头砂混凝土块等建筑垃圾。

该阶段产生的固体废物主要为拆除拟建区域内原有民房产生的建筑垃圾，土方施工产生的残土，施工中产生的废建筑材料以及施工人员产生的生活垃圾。

本项目拆迁产生的整砖及水泥板全部回收外售，碎砂土混凝土中的钢筋全部回收外售，剩余无回收利用价值的建筑垃圾用作场地平整回填或运输至其他地方综合利用。

土建阶段该阶段的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。

生活垃圾统收集后由环卫部门统清运。

本项目在建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方建材损耗产生的垃圾装修产生的建筑垃圾等，包括砂土石块水泥碎木料锯木屑废金属钢筋铁丝等杂物。

需按建筑垃圾有关管理要求及时清运出场并进行填埋等处臵或用作施工场地内的回填。

营运期工程分析营运期大气污染源强分析建设项目营运期废气主要为小区内居民的天然气燃烧废气汽车尾气和垃圾收集点的恶臭气体。

天燃气燃烧废气本项目住户生活用气为天然气，本项目共有住户户，则本小区建成后每天用天然气量是，住户的年用气量为，燃烧天然气产生的废气为万，具体排放情况见表。

表燃气烟气中污染物的排放系数和排放量污染物烟尘排放系数排放量汽车尾气建设项目汽车尾气主要来自于设臵的地下及少量的地上停车场泊车排放，共辆。

汽车尾气主要是指汽车进出车库及在车库内行驶时，汽车怠速及慢速状态下的尾气排放，包括排气管尾气曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等。

汽车废气中主要污染因子为醛类等。

汽车废气的排放量与车型车况和车辆数等有关，参照环境保护实用数据手册，有代表性的汽车排出物的测定结果和大气污染物排放系数见表。

表机动车消耗单位燃料大气污染物排放系数污染物车种醛类轿车用汽油停车场的汽车尾气排放量与汽车在停车场内的运行时间和车流量有关。

般汽车出入停车场的行驶速度要求不大于，出入口到泊位的平均距离如按照计算，汽车从出入口到泊位的运行时间约为从汽车停在泊位至关闭发动机般在而汽车从泊位启动至出车般在，平均约，故汽车出入停车场与在停车场内的运行时间约为。

根据调查，车辆进出停车场的平均耗油速率为，则每辆汽车进出停车场产生的废气污染物的量可由下式计算•其中•式中大气污染物排放系数汽油每辆汽车进出停车场耗油量汽车出入停车场与在停车场内的运行时间总和，由上述分析可知，约为车辆进出停车场的平均耗油速率，约为，按照车速计算，可得由上式计算可知每辆汽车进出停车场次耗油量为出入口到泊位的平均距离以计，每辆汽车进出停车场产生的废气污染物与的量分别为与。

停车库对环境的影响与其运行工况车流量直接相关。

考虑最不利条件，即泊车满负荷状况时，对周围环境的影响。

此时停车场内进出车流量相当大，此类状况出现概率极小，而且时间极短。

般情况下，区域进出车库的车辆在早晚两次较频繁，其它时间段较少，同时车辆进出具有随机性，亦即单位时间内进出车辆数是不定的。

根据类比调查，每天进出车库的车辆数，可按平均早晚日出入两次，进出时间按小时次计算。

根据停车场的泊位，计算出单位时间的废气排放情况。

计算废气排放源强时，由于地上车位废气易于扩散且排放量相对较小，故只考虑地下车库汽车排放的废气。

地下车库从出入口到泊位的平均距离按计算。

车库的大气污染物排放情况见表。

表项目车库汽车废气污染物产生情况地块泊位个日车流量辆日污染物排放量停车位垃圾收集点恶臭气体建设项目设计有垃圾收集点，在垃圾的收集转运过程中，部分易腐败的有机垃圾由于其分解会发出异味，对环境的影响主要表现为恶臭。

夏季的垃圾水分含量最高，垃圾中动植物性有机物的比例也最高，而冬季的垃圾水分和动植物性有机比例最低。

城市垃圾恶臭气体是多组分低浓度化学物质形成的混合物，成分和含量均较难确定。

据资料调查，预测该项目垃圾收集点恶臭的主要成分为氨硫化氢和甲硫醇三甲胺等脂肪族类物质，主要恶臭物质的恶臭特征见表。

表主要恶臭物质的臭特征序号恶臭物质臭气性质嗅阈值硫化氢腐烂性蛋臭甲硫醇腐烂性洋葱臭甲硫醚不愉快气味氨特殊的刺激性臭三甲基胺腐烂性鱼臭营运期水污染源强分析废水产生量住宅居民生活用水根据给排水设计手册中居住区