房地产有限公司某房地产项目投资立项申报材料

市场需求分析市场调查显示市年前三季度房屋销售价格同比总指数为，价格上涨，涨幅较年同期扩大个百分点。

其中新建房包括住宅和非住宅价格同比上涨，涨幅较年同期扩大个百分点。

仅年月市商品住宅市场供求比为，成交价为元平方米，环比上涨。

年月市商品住宅市场统计表项目月月月月月月月月月供应面积成交面积供求比成交均价元随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，年市人均生产总值达到元，比上年增长，按年平均汇率计算达到美元。

居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为，比上年提高个百分点。

城市化进程的加快，促进经济的发展，同时吸引了大量经济技术科技人才，这元素将形成巨大的住房需求。

市场消费结构分析商品住房供应结构根据调查，年前三季度，商品住房成交面积万，中小户型单套面积在以下的商品住房成交面积所占比例为。

其中，以下的小户型住房占住房总面积的，以上的住房占比为。

在各个面积段中，和以上所占的比重最大，分别占到和。

商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。

二手住房市场从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。

方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资，在地段和价格上具有优势。

另方面，目前新开楼盘位置大多距离市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对较低，升值空间潜力较大的二手房。

年前三季度，二手房销售价格上涨，高出新建房。

购买者来源地年前三季度，市商品住宅总成交面积，外地居民购买的商品住宅占成交总面积的该期间成交套数共计套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的。

外地人对我市房地产市场形成有力的支撑。

市年季度三季度商品住房统计表项目购买者来源地合计市居民外地居民商品房成交量万住宅面积占比成交套数成交量套占比市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是片区，文化区的建设，进步增强市房地产的辐射力，目前已有些国内外知名商企就业者纷纷落足置业或入住。

未来片区不仅是代表经济的窗口与能力，更是以大经济圈影响经济的港，所以，从总体看市外地人购房比例会逐步增加。

市场价格分析市各区域商品住宅分析年月月市各区域商品住宅成交均价统计表月份杏花岭区小店区迎泽区阿文认为区尖草坪区晋源区月月上升比例杏花岭区小店区迎泽区万柏林区尖草坪区晋源区月月从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨。

据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。

价格的上升与下降方面受制于国家对房地产市场的调控，另方面取决于楼盘所处的地理位置。

片区住宅定价分析就片区而言，在年之前，该区域奥斯丁以东的房子约元，奥斯丁以西的房子约元，再往西约元。

随着开建通车，附近的楼盘在销售量销售价格上走出新高，如奥斯丁以东的万国城定价元，奥斯丁以西的富力现代广场定价元。

目前，片区板块有二三十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如区西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力的支撑。

年月日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查。

国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅前名的依次为深圳温州金华杭州湛江南京，同比分别上涨。

市排名第位。

年月份全国个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨，较上月环比涨幅扩大个百分点，房屋销售价格同比上涨，涨幅较上年同期扩大个百分点。

排第位，同比涨幅比全国个大中城市平均水平低个百分点。

位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。

所以总体看片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。

部分楼盘统计表项目价格定位综合考虑市商品房的发展态势本项目所在地理位置以及现有楼盘销售现状，本项目初步确定小区住宅及公建源消费结构见下表能耗分析表能源种类单位消耗量折算标煤吨折标煤系数能源消费结构水吨年电年热年煤气年全年能耗吨标准煤单位建筑面积年能耗吨标准煤通过上述分析计算，项目采取节能措施后，符合市节能标准的要求。

能源运行管理分析制定水电采暖等能源运行管理制度，加强各管道设备的维护检查，减少能量运行中的损失。

水电气采暖等采取分户控制，分时管理制度。

对供热管道进行保温，并做好管网系统水力平衡调试，实行分时段供暖，夜间低温运行。

根据室外气象条件变化适时调节供暖系统，确保按需供暖。

采用节能照明灯具。

在过渡季节尽可能利用室外空气自然冷量。

节能措施分析建筑布局分析建筑总平面的布置和设计，结合现有场地，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。

尽可能将建筑的主朝向选择项目所在地最佳朝向或接近最佳朝向。

二建筑热工分析根据公共建筑节能设计规范标准要求，本项目区属寒冷地区，建筑采用空心砖或多孔砖，现浇砼结构。

层地面内设置厚挤塑聚苯板材，增强地面保温隔热防潮能力。

屋面采用高效保温材料保温屋面或倒置型保温屋面。

外墙选用保温板或其它新型高效保温材料，提高建筑外墙的保温隔热性，减少建筑物的冷热负荷。

外窗采用双层中空玻璃外窗，提高门窗绝热性能，降低室内外空气的热传导。

三建筑通风分析利用冬季日照并避开冬季主导风向，充分利用夏季自然通风。

建筑外窗开启面积不小于外窗总面积的，建筑幕墙具有开启部分或设有通风换气装置。

地下建筑增设采光井风井，使地下建筑风路畅通，实现室内外空气对流。

四建筑采光分析采用导光玻璃，将光线导向室内深处，节约照明用电。

五建筑照明分析本建筑的走廊楼梯等部位，安装使用节能灯具，并采用高效灯具节能型光源，配用高效节能镇流器等，满足规范要求的照度前提下，尽量减小照明灯具的安装功率，并采用声光控制装置。

安装用电分项计量装置。

照明设备适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明。

布线简捷合理，采用放射式供电。

母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。

电气元件选用节能高效元件。

充分利用自然光，采用高效节能光源和高效灯具。

变电所设置要伸入电力负荷中心，尽量减少线路长度，降低损耗，保证电压偏移符合相关国家电气标准。

六建筑暖通分析设计集中采暖系统时，管路按南北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置控制室内采暖系统计算温度。

温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低，能耗可减少，为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家有关节能规定取值散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

排气扇等设备选用高效低噪音设备，既环保又节能。

七建筑给排水分析该项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯代替冷热镀锌钢管。

排水管拟采用硬聚氯乙烯塑料排水管道代替砂模铸造铸排水铁管。

设置雨水收集和利用系统，在绿地浇洒用水环节尽可能利用雨水，节省水的总用量。

推广使用节水型卫生器具和配水器具。

以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。

在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为，大部分在之间。

且在静压越高普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。

供水充分利用市政管网压力。

强化设计施工管理质量，减少管网的漏失率。

注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。

水泵及供水设备采用变频设备，降低能耗提高效率。

八燃气节能分析厨用设备设施选用节能环保燃气炉燃气灶等。

节能结论项目建设严格执行国家和现行的建筑节能设计规范以及相关的政策法规，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施的八十年代初设计建成的公共建筑相比，全年通风照明的总能耗可减少。

围护结构传热系数构件传热系数的限值对建筑达到节能目标是关键性的，建议项目设计单位施工单位严格执行建筑设计规范，保证项目节能效率。

建议项目室外路灯绿地等场所照明选用太阳能光伏发电技术。

第九章工程进度计划本项目按统规划分期实施的办法，根据具体施工条件有序进行。

工程实施划分为三个阶段。

第阶段为前期工作阶段，主要进行项目可行性研究的编制及项目的审批立项勘察设计初步设计施工图设计文件编制等工作。

第二阶段为工程实施阶段，主要根据施工图设计文件进行工程的实施。

第三阶段为工程竣工验收阶段，组织相关人员对项目的质量费用等进行审核验收。

本项目建设期为个月。

其中可研报告报批及办理其它手续个月勘察设计个月建设场地七通平个月建筑工程月安装工程个月装修工程个月室外工程个月竣工验收个月上述工程可交叉进行工程进度表工程项目可研报告报批及办理其它手续勘察设计建设场地七通平建筑工程设备安装工程装修工程室外工程工程竣工验收第年第二年第三年第十章总投资估算及资金筹措编制依据建筑工程投资估算指标年建设工程其他费用标准年工程勘察设计收费标准年建筑安装工程概算定额建设工程造价管理信息项目单位提供的相关资料国内同类工程投资指标编制说明投资组成本项目投资主要包括建筑工程室外工程费其它费用和预备费用。

工程造价根据建筑物的结构类型和设施要求估算。

其他费用根据建设工程其他费用标准规定的内容，结合本项目实际情况，其他费用包括土地费用建设单位管理费工程监理费招投标代理费可行性报告编制费勘察费设计费施工图预算费环境影响评价费劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费工程保险费防空工程易地建设费城市基础设施配套费城市消防设施配套费等。

土地费用根据建设单位提供资料，本项目土地费用暂按万元考虑。

建设单位管理费根据建设工程其他费用标准，建安工程费用的计算。

工程监理费根据建设工程监理与相关服务收费标准计算。

招标代理服务费根据建设工程其他费用标准计算。

可行性研