扬州邵伯湖天伦乐园项目投资立项申报材料

第三节可行性研究工作概况可行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国老龄事业发展十五规划江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要江苏省老龄事业发展十五规划中共江苏省委江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研究指南试用版国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版扬州市城市总体规划扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要项目单位提供的有关资料。

二可行性研究内容本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着经济合理技术可行的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。

本可行性研究的主要内容如下项目建设的背景和必要性发展与需求前景分析建设方案及建设条件工程方案及环境评价项目实施进度计划及招标组织经营与管理投资估算及资金筹措借款偿还方案的确定和分析社会效益分析风险分析第四节研究结论主要研究结论项目建设具有充分的必要性扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城接壤，东邻泰州。

是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之，是获得中国人居环境奖联合国人居奖的城市。

本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。

公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。

同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响辐射和示范功能。

本项目建设是十分必要的。

项目建设符合总体规划项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。

并能适应公道镇整体发展要求。

项目建设具有良好的建设条件扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。

项目建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及配套建设等组成。

环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。

项目劳动安全措施落实。

项目组织管理实施进度及招标项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。

按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。

投资及回报本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用万元，建设期利息万元投资估算详见表。

资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。

经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后，高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目投资回收期为年，项目能较快收回投资。

二主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表序号指标名称单位数值备注工程内容高端住宅居家养老住宅机构养老住宅福利型住宅学校医院及护理机构老年娱乐机构酒店序号指标名称单位数值备注老年国际商品交易中心会展中心创意中心其他辅助建筑道路及配套园林绿化建设期年总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元预备费用万元建设期利息万元经济指标财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年年三建议按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投资省建设快质量好的目标。

制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。

做好与地方政府财政金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持促进公道镇的稳定快速发展。

在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门的联系，如规划土地交通消防供水供电环保地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。

着力做好拆迁安臵的工作，这对整个项目的如期进行关系极为重要，在本项目中起决定性作用。

建议作为重中之重的工作，花大力气做好。

第二章项目建设背景和必要性第节项目建设背景扬州市概况扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。

市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要工业固体废弃物综合利用及处理率，城市垃圾粪便清运率无害化处理率达。

城市污水生产生活污水处理率达。

三建设期环境影响及治理措施本项目施工范围广，施工期较长，在此期间，各项施工活动运输将不可避免地产生废气粉尘废水噪声固体废弃物等，会对周围的环境产生定的影响。

建设期产生污染的环节主要是沟槽开挖场地平整配制混凝土及水泥砂浆等。

主要污染物质是施工人员生活污水施工废水作业粉尘固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。

因此，在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘废气废水固体废弃物振动噪声等污染和危害控制在法律法规及施工管理规定的范围内。

施工噪声为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业。

尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。

施工机械应尽可能放臵于对周围敏感点造成影响最小的地点。

在高噪声设备周围设臵掩蔽物。

混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。

除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。

因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。

施工粉尘施工期间产生的粉尘扬尘污染主要取决于施工作业方式材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。

随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。

因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。

因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。

其主要对策有对施工现场实行合理化管理，使砂石料统堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持定湿度，以减少扬尘量。

而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆混凝土时，应尽量做到不洒不漏不剩不倒混凝土搅拌应设臵在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施对排烟大的施工机械安装消烟装臵，以减轻对大气环境的污染。

施工污水施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。

所以，施工期废水不能随意直排。

其防治措施主要有加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续废水种类较单等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量施工现场因地制宜，建造沉淀池隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物起处臵水泥黄砂石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。

建筑垃圾施工期间将涉及到土地开挖管道敷设材料运输等工程，在此期间将有定数量的废弃建筑材料如砂石石灰混凝土废砖土石方等。

因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。

四项目建成后的环境保护本项目建成后对环境的影响因子主要有生活污水废气生活垃圾等。

区内办公居住等必将产生生活污水和生活垃圾，也会对环境造成污染。

因此，必须采取相应措施保护环境。

噪声噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声隔震销声措施，并优先选用低噪音设备。

污水采用雨污分流排水系统。

项目使用后，主要污水为生活污水和厨房设备运转产生的带油脂的废水。

生活污水用管道收集统排至地埋式污水处理设施进行处理烹饪设备用水冷却水及洗涤用水含有定的油污，经隔油池处理后排入污水处理设施。

经初步处理后的污水达到国家三级排放标准后并排入市政排污管网，由污水处理厂进行集中处理，最终达标排放。

固体废弃物项目区开发使用后，将产生定数量的生活垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。

因此要加强环境卫生管理，对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由物业部门及时统运送到垃圾处理站进行合理处臵，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。

另外，包装箱等固体废弃物由有资质单位回收后综合利用食品加工及餐饮点产生的泔脚由环卫部门统清运处理隔油池产生的废弃油脂由有资质单位统处理。

废气厨房废气项目区采用天然气，属于清洁能源。

产生的废气主要是厨房烧烤加工等产生的油烟废气，含食物烹调加工过程中挥发的油脂有机质及其加热分解或裂解产物。

对于厨房可能产生的油烟气经吸风罩脱排油烟机油烟净化器处理后，通过集中管道对外排放，注意排风口朝向，减少对周围环境的影响。

汽车尾气汽车尾气污染源主要来自露天停车场的汽车尾气排放。

露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。

五环境影响分析结论及建议本项目工程在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。

但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。

项目竣工后，须分别经环保部门三同时验收合格后才