文殊院房地产项目投资立项申报材料

成都佛教文化经历了东晋南北朝隋唐时期宋元明清时期中华民国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有座。

禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。

成都唯禅宗独霸，成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能的国际寺院。

年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。

天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。

寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。

院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。

护法神韦驮像，为清道光九年年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪的风度。

还有尊列为空林八观之的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年年历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。

珍贵文物佛经文献上万册，如院僧先宗等人于每日清晨刺舌取血书写的舌血经书明神宗的田妃绣的千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。

院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。

中国第都市禅林文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的中国四大丛林之全国十大佛教禅院之。

文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。

曾经出了四位世界著名高僧。

有中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日本美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。

另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯的都市禅林。

城市文化成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世，窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马龙的生动写照九天开出成都，千户万户入画图，描绘出了名冠中外的锦绣天府。

多彩之都浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗的成都是座多彩之都。

拥有独具魅力的巴蜀文化，蜀戏冠天下，有川剧扬琴清音评书金钱板等余种地方戏精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦蜀绣风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。

美食之都成都美食之都的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日的大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀。

休闲之都在成都座茶馆品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林氧吧温泉疗养，感受现代都市的潮流和时尚。

旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的旅游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观处，以文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓都江堰二王庙青城山最具特色有全国重点文物保护单位和省级保护单位处，有世界唯的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟峨嵋山长江三峡，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成蜀文化熊猫故乡天府风光三大特色。

全省旅游外汇收入突破亿美元，国内旅游接待人数跨越千万大关，入境旅游增加良好，有占的国游外客并以每年增长。

而文殊院每年接待的全国各地游客突破了万人次。

二项目自身因素分析项目所处地理位臵商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市的交通要道。

距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布的成都市基准地价住宅三级商业二级地段。

据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家，总经营面积达多平方米。

项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区域内有等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十分方便。

道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过，其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。

该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷的交通为该区域内居民的生活工作出行带来了便利。

自身文化底蕴成都的文殊院在宗教界成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币亿元。

加之两年多空臵的资金利息按每年累计计算，共计亿元，宗地面积为亩，折合拆迁成本为万元亩。

其中地上建筑部分土地拆迁成本为万元。

其中用于拍卖的三块土地拆迁成本为万元。

土地费用为亿元前期工程费前期工程费主要包括前期规划设计可行性研究水文地质勘测及三通平等土地开发工程费支出。

前期的规划设计费用可按建安工程费的左右计算，为万元可行性研究费用取总投资的，为万元水文地质勘测费用般为设计概算的左右，般取元平方米计算，为万元按满足施工要求的场地平整道路供水供电及排污三通平考虑，综合按总建筑面积每平方米元计列，即场地准备费万元前期工程费为万元房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费公共配套设施建设费和基础设施建设费。

建筑安装工程费依据定额及近年来类似项目统计资料确定该项目各类建筑物的建安工程详见表。

表建筑安装工程费序号项目投资额规划建筑面积单位价格备注万元元地上建筑商业用房全木结构商业用房框架结构二地下建筑三合计公共配套设施建设费本项目的公共配套设施建设包括居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所等等配套设施，建筑面积按平方米计，公共配套设施的建筑安装成本按元平方米计，即万元基础设施建设费基础设施建设是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施等项目考虑，即自来水雨水污水设施费万元天然气供电电信设施费万元道路绿化室外照明费用实际面积估计万元干线干道干管接口费用万元房屋开发费总计为万元管理费管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，本项目估算按总投资的计取。

管理费用为万元财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为利息和利息外的各种费用本项目按利息的记取。

业主拟于项目开发初期向银行贷款亿元，计划于年后归还借款，年息估算为银行年期贷款利率上浮，每年年末还息，则应支付利息为万元融资费用为万元财务费用为万元营销费用及拍卖费用销售费用包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，可按房地产销售收入的计取。

拍卖费用本项目按拍卖成交价的计取。

销售收入及拍卖收入的确定见后附件。

营销推广费用销售收入万元销售代理费用销售收入万元拍卖费用万元总费用为亿元开发期税费按成都市相关部门的收费标准，从事房地产开发应缴纳的前期税费主要包括报建税费，本次测算按成都市建设项目行政事业收费标准站式收费项目考虑详见表前期报建费用表序号收费项目收费标准建设项目报建费特大城市市政基础设施配套费元平方米中小学改善办学条件附加费文物勘探发掘费工程定额测定费建筑工程质量监督费二异地绿化建设费元平方米三城区人防工程异地建设费元平方米四新建房屋白蚁防治费元平方米五新型建筑材料专项基金元平方米六散装水泥专项资金元平方米小计元平方米总建筑面积平方米合计万元按以上计费标准可计算出开发前期税费总额万元其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等，本项目估算按总投资的计取。

其他费用为万元不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如三材价格变动，设计变更，般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，般以上述各项费用之和的估算，我们以为计算基数。

万元不可预见费用万元则总投资为三项目总投资估算览表表投资估算表文殊院项目期投资估算表总投资为面积元平方米合计计费土地取得费用二前期工程费用规划设计费建安费可行性研究费水文地质勘探三通平费三房屋开发费建安工程费地下车库地上全木商业地上框架商业公共设施配套费基础设施建设费自来水雨水污水设施费天然气供电电信设施费道路绿化室外照明费实际面积干线干道干管接口费四管理费五财务费借款利息融资费用利息六营销费用营销推广费用销售收入销售代理费用销售收入土地拍卖费用拍卖佣金七开发期税费八其它费用九不可预见费用上述各项十总投资不含十总投资期全部四资金筹措的方式部分自有资金银行融资预收售房款三种方式。

目前中房集团成都房地产开发总公司对该宗地的期项目用地拆迁费用投入已经超过亿元人民币，预计期土地总拆迁成本将达到亿元，期总投资亿元，拟于期项目开发过程中向银行融资亿元人民币，其余的开发建设投资从项目的预售收入销售回款中解决。

五还款计划根据初步预测表明，本项目有较好的经济效益，计划贷款周期为年，第年年末还息，第二年末还本付息。

通过中房集团成都房地产开发总公司在成都实施的几个项目的销售款中对银行贷款进行偿还。

详细见下表八项目评估基础数据的预测和选定本项目中销售收入的确定采用市场收益法成本法长期趋势法等评估方法对本项目的价值做了分析测算，同时考虑到本项目未来价值的提升道路拓宽环境改造交通路线的调整等政策因素，对本项目的价格测算作出了客观的结论，详见附件。

本项目的拍卖收入的确定采用成本逼近法和市场比较法对项目做了分析测算，再考虑到本区域未来商业价值的提升回影响土地价值，故对本项目的土地拍卖价格作出了客观的上浮调整。

本项目中各种计算基数的选定是根据成都市房地产项目可行性研究的相关规定指标而选定。

九项目经济效益评价经济评价指标本章从投资资本金方面对反映项目经济效益的财务内部收益率财务净现值进行分析测算，以研究项目的可行性。

本项目的投资资本金的目标收益率假设为计算，开发周期为年，其中第年销售部分为，用于拍卖拍卖收入见附件第年销售部分为。

现金流量表如下项目期现金流量表略资本金财务内部收益率和财务净现值求。

因为，故亿元求。

因为时