1、及每月返还业主的款项，项目后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。四销售利润根据测算，项目销售净收入约为万元，项目销售净收入详见附表第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析目前产权式酒店的主要经营方式固定回报模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。发展商承诺每年的固定投资回报业主每年可以享受天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远销售价格低酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。我司认为。

2、国内和云南的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于昭通房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。三大电站的装机。

3、计存在缺陷。机会政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础现均价为元。二酒店商业服务部分价格定位本项目为昭通唯的产权式酒店，通过对类似酒店项目及昭通片区商业形态的调查，我司认为商业业态应该定位于中高档品牌服装化妆品珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为元三酒店总销售收入估算已知条件酒店可售面积产权式酒店客房部分价格元酒店总销售收入元所以，酒店客房部分销售总收入约为万元人民币。二项目销售回款计划项目销售回款详表项目销售收入与经营税金及附加估算表。三资金来源和运用分析项目总投资的资金来源包括自筹资金和本项目销售回款。酒店资金来源构成情况如下表酒店资金来源表项目资金万元比例自筹资金销售收入总投资项目尚需投入的资金为酒店经营成。

4、护行动稳步推进。二昭通市历年酒店经营情况分析从年低谷期开始，云南省酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段性顶峰。年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升的趋势年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。说明年的昭通酒店业市场前景向好。三昭通市年酒店整体经济预测及分析进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，预计五黄金周期间，云南省酒店开房率将高达以上。具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性的城市，充分利用是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的南丝绸之路的要冲从。

5、栋地下车库建筑面积建筑密度容积率停车位地下车位地面车位酒店建筑面积客房总数间的客房套的客房套二交通条件及周边配套分析位于昭通市经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，紧邻昭通市政府地处蒙泉大道，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。三景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥昭通中心位置，视野开阔，四周景色秀丽。二项目分析分析优势项目位于昭通区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面发展商是本地开发企业，能给客户以坚定的购买信心项目本身已具有定的酒店客户资源储备，具有强大的潜在客户群基础。劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设。

6、每年固定回报模式比较切合实际。二本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例单间标准间套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。三本项目固定经营成本分析云南省酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按云南省酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的管理公司酬金管。

7、量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居全省前例，昭通的高速发展。四昭通市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格元年入住率年酒店规模管理公司海益大酒店自持物业层万多发展商自管郑泰大酒店租赁物业层酒店自管水怡大酒店租赁物业栋层酒店自管恒宇大酒店自持物业层约酒店自管浩源大酒店栋层栋层酒店自管销售价格分析在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的入住率分析在年昭通市酒店的入住率达以上，淡季与旺季的入住率区别不大。酒店规模分析酒店的规模在万万方左右。几乎为自持型物业，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产权式酒店酒店管理公司分析昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况发展商自管聘请国内外知名酒店管理公司全权管理聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商。

8、行业平均经营成本率核算，固定经营回报模式有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为万。五本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别计算开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润年利润万元按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润元年利润万元小结针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。我司认为项目酒店作为产权式经营模式的发展空间很大，如。

9、自己管理现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。三区域市场分析昭通处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的攀西六盘水经济开发区腹心地带，是云南的北大门和滇川黔三省经济文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路铁路航空水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚的便捷通道，区位优势逐步凸现。第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标总用地面积总建筑面积商业建筑面积其中栋栋栋栋栋。

10、按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元注酒店现有实际用于对外经营的客房数为，根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平。按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元小结从表可知如果按。

11、果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。三社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目的销售将进步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程增加财政税收该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利提升品牌形象该项目的推出将极大提升酒店管理有限公司和昭通镇政府的品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和云南省经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的。

12、公司酬金为营业收入的大修费用为营业收入的。行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注能源费用万水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施正常运营所需费用等。小结根据调查，维持个酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。四本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元。

参考资料：

[1]产权式度假酒店项目投资立项申报材料（第57页，发表于2022-06-24）

[2]产品的安阳市重大科技计划项目投资立项申报材料（第9页，发表于2022-06-24）

[3]产品全生命周期管理系统项目投资立项申报材料（第39页，发表于2022-06-24）

[4]产品仓储物流中心项目投资立项申报材料（第41页，发表于2022-06-24）

[5]青年理论学习小组工作交流会发言材料 编号26（第4页，发表于2022-06-24）

[6]产业集聚区道路基础设施项目投资立项申报材料（第92页，发表于2022-06-24）

[7]产业集聚区城中村改造项目投资立项申报材料（第64页，发表于2022-06-24）

[8]产业集聚区公租房建设工程项目投资立项申报材料（第57页，发表于2022-06-24）

[9]产业用纺织品厂扩建项目投资立项申报材料（第10页，发表于2022-06-24）

[10]产业基地服务平台项目投资立项申报材料（第50页，发表于2022-06-24）

[11]产业园给水工程项目投资立项申报材料（第37页，发表于2022-06-24）

[12]产业园区路网工程项目投资立项申报材料（第77页，发表于2022-06-24）

[13]产业化沼气发电工程项目投资立项申报材料（第50页，发表于2022-06-24）

[14]产万吨秸杆有机毛竹配方肥生产线扩建项目投资立项申报材料（第48页，发表于2022-06-24）

[15]产6000吨水刺非织造布生产线项目投资立项申报材料（第32页，发表于2022-06-24）

[16]产50000台金属刮板流量计生产线项目投资立项申报材料（第40页，发表于2022-06-24）

[17]产4万吨秸杆有机毛竹配方肥生产线扩建项目投资立项申报材料（第53页，发表于2022-06-24）

[18]产19.2亿只可降解纸浆环保餐具项目投资立项申报材料（第78页，发表于2022-06-24）

[19]产15000套自发自充电空中飞行器发电设备项目投资立项申报材料（第30页，发表于2022-06-24）

[20]交通运输集团有限公司新建汽车综合服务项目投资立项申报材料（第91页，发表于2022-06-24）