1、价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为元,停车位共计个，参照周边车位的出售价格，按照万元个考虑。即整个住宅部分收入为万元。商铺出售本项目商业门面的面积为，参考周边商业门面销售价格，定为元，可得商业门面销售收入为万元。，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳池和停车场等。网球馆有片场地，暂定价元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球馆每月收益万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。羽毛球馆为片，暂定价为元片小时，考虑每天每片利用小时，可得羽毛球馆每月收益为万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。多功能体育场馆个，考虑到该场馆可举办篮球羽毛球排球乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，按照综合场馆的收费标。

2、险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案为接待中心，不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据市类似工程近期造价水平估算，并参照四川省定额管理站的有关文件有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格体育公园初步设计方案四川省建筑工程概算定额四川省其他费用定额国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版投资估算运动中心运动中心投资由工程费用工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表。表运动中心投资估算表序号名。

3、投资可见，本项目总项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投资估算中暂时没有考虑筹资资本。财务和经济效益分析财务评价依据本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。各种原料及产品按现行市场价格各生产部门的原料辅料包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。收费标准营业税，城市维护建设费，教育附加费，地方教育费附加，合计为。税收政策所得税按计取。收入支出预测收入估算该项目的收入主要来源于六个部分住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入以及停车收入。详细估算如下住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。住宅建筑面积平方米，参考周边楼盘。

4、扣除公益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受的回收期年左右计算，土地出让金大约为万元亩。建议本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案为接待中心在地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风。

5、监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费基本预备费涨价预备费五项目总投资住宅二住宅二投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表。表住宅二投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建地下车库给排水强电弱电通风燃气电梯部合计二室外工程道路地面绿化水管网强电管网弱电管网燃气管网场地整理费合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费用基本预备费涨价预备费合计五项目。

6、准，大约为使用天万，暂按万计算。年中按使用三分之的时间计算，则年收入为万。考虑运营的前三年只达到正常年份的。室外网球场为片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球场每月收益为万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置处，暂定价为元台小时，考虑每天每台利用小时，可得乒乓球每月收益为万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的。该项目设置停车位个，按照每车位收费元计算，天中个车位可周转次，可得停车收益为万元年。考虑运营的前三年只达到正常年份的。可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元年，前三年分别为万元年万元年万元年。成本估算运动休闲区成本包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费用支出公益部分人工工资等。根据目前市。

7、单位数量单价元合价万元建筑安装工程费羽毛球馆土建装饰给排水强电弱电通风合计网球馆土建装饰给排水强电弱电通风合计多功能体育馆土建装饰给排水强电弱电通风合计其余道路及铺装绿化自然水体跌水室外网球场篮球场及活动场地小天桥大天桥儿童戏水池项水管网强电管网弱电管网燃气管网场地整理费景石项雕塑项标识系统项室外家具小品项树池花池项各类户外运动健身器械项户外儿童游乐设施项边坡治理项合计二工程建设其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计三预备费基本预备费涨价预备费四项目总投资商铺商铺部分投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构。

8、成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表住宅二投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入公寓出售收入现金流出建设投资土地费用公寓出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表全部投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入住宅运动休闲区住宅二商铺现金流出住宅运动休闲区住宅二商铺所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出项目总投资约亿元，按照本方案般估计，业主实质需要的投资约亿元不含土地出让金。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，。

9、。投资估算见表。表商铺投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建装饰给排水强电弱电合计二室外工程水管网强电管网弱电管网燃气管网合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费基本预备费涨价预备费合计五项目总投资住宅住宅投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表。表住宅投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建地下车库给排水强电弱电通风燃气电梯部合计二室外工程场地整理费用道路地面绿化水管网强电管网弱电管网燃气管网合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程。

10、为，投资利润率为。综合不考虑土地费用如表，以十年作为计算期，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投资利税率为，投资利润率为。表运动中心投资现金流量表序号项目计算期现金流入网球馆羽毛球馆多功能体育场馆室外网球场乒乓球游泳馆停车收益现金流出建设投资球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费公益部分人工工资营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表商铺出售投资现金流量表序号项目计算期合计现金流入商铺出售收入现金流出建设投资土地费用商铺出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量表住宅投资现金流量表序号项目计算期现金流入出售收入现金流出建设投资出售。

11、成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土地出让金和融资成本。本方案的优势在于住宅商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，有的商铺可用于出租，假定租金为元月，年正常商铺租金收益大致为万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受的回收期年左右计算，土地出让金大约为万元亩。。

12、情况，球馆等营业支出按照营业收入的计取球馆等设施维护般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本的，这里按照计取公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的绿化养护费参照目前各地规定，按照元月考虑公益部分人工按照万元年计算。商铺按照销售收入的计算相关的销售成本。住宅由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低些，按照考虑。财务评价运动休闲区如表，投入运营后，每年需要再贴补万元作为运营费用。商铺如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投资利税率为，投资利润率为。住宅如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投资利税率为，投资利润率为。住宅二如表，税前利润为万元，税后利润为万元，投资回收期为年。投资利税。

参考资料：

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[11]住房公积金管理中心容灾方案系统项目投资立项申报材料（第51页，发表于2022-06-24）

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