22层商住楼房地产项目【投资】【立项】【融资】【贷款】

二建筑设计在本项目的设计当中，围绕地产开发的各主要考虑因素，拟建设成为带地段的地标式商业和居住中心，凸显该地段商业集群位臵的优越性。

建筑整体采取现代的立面处理方法，布臵严谨，体现简洁高效快捷，又不失大方的建筑主意，因大楼临南北向的交通路东侧，故平面布局为东西向。

立面设计采用简洁明快建筑形式风格，着重对建筑的尺度比例外墙材料的质感及色彩对比，使各个建筑要素有机结合起来，形成个有机整体。

分层线以石灰嵌缝，与阳台底形成水平线条，使整个建筑水平对称，色调明快，端庄大方，且利于外墙清洗及维护。

室内墙裙采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，墙裙以上部分及顶栅采用石灰砂浆粉刷，纸筋灰罩面，石灰水刷白二度。

三结构设计设计荷载的取值楼面活荷载标准值阳台。

卧室。

走廊楼梯。

厨房。

上人屋面。

不上人屋面。

其他未说明荷载均按建筑结构载规范要求取用。

风荷载根据建筑结构荷载规范基本风压值为，地面粗糙度类别为类。

雪荷载根据建筑结构荷载规范基本雪压值取采用，屋面积雪分布系数按建筑结构荷载规范取用。

抗震设计根据建筑抗震设计规范版附录，该地区设地震基本裂度小于六度，结构可不考虑抗震设防。

建筑物结构安全等均为级。

建筑物设计使用年限为年。

结构设计主体结构选型住宅楼采用现浇剪力墙结构，楼面均为现浇钢筋砼板，屋面纵向排水坡度，楼面板厚度，屋面板厚度视活荷载具体情况确定。

室内所有楼梯均为现浇钢筋混凝土板式或梁式楼梯。

混凝土采用级，混合砂浆等级根据建筑物层数不同取。

基础设计根据相关工程的岩土工程勘察报告，采用人工挖孔桩基础，以弱风化砂岩作为持力层，基底按有关规范要求进入持力层适当深度。

四通风与采光本项目按建设用地的地理环境和建筑设计规范要求采用自然通风和自然采光与灯光相辅的设计方案，附近大型建筑物间隔距离较远，没有工厂，自然通风条件和光照比较好。

所有通风和采光设计均按建筑设计规范和建筑物的朝向地形环境，组织设计方案，不但要有良好的通风采光条件，还要注意消防要求。

五给水排水消防设计给水住宅用水采用环形供水由基地内泵房供水网管接入两个管口。

消防管道为热镀管，给水为热镀管，室内阀门后为管。

管接头采用热熔接。

排水雨水与污水采用分流制排放至市政管网内。

排水室内采用管，室外污水废水采用砼管。

排水管和出户管连接应用两只度弯头，度弯头须采用带检查口弯头，支管与主管连接采用顺水三通或斜三通。

采用水封式地漏时，其水封高度不得小于。

排水横管坡度按标准坡安装外径外径外径外径。

六建筑防雷根据建筑防雷设计规划要求，该建筑为二类民用建筑物，主要采取以下防雷措施。

在建筑物易受雷击部位装设避雷带或避雷针。

防雷装臵引下线不宜少于二根，其间距不大于米，有困难时，放宽米。

建筑物可利用钢筋环屋面板梁柱和基础的钢筋作为防雷装臵，也可利用屋面板作为接闪器，或构造柱作为引下线，基础作为接地装臵。

防雷接地装臵以冲击接地电阻不宜大于欧。

防雷接地装臵宜与电气设备接地装臵以及埋地金属管道相连如不相连，两者的距离不宜小于米。

七供电广播及通讯设计本工程从市政电网并接电源，采用电力电缆直埋穿碳塑管保护引入总配电箱，供电制式为系统，供电电压为，三相五线制，进户处做重复接地，接地电阻不大于欧姆，施工中以实接地电阻为准，如达不到要求时追加接地直至满足要求为止。

线管采用管，穿要线以下采用管子，根线采用管子，根以上采用管子。

照明动力配电箱采用铁壳暗装，且外壳应做可靠接地。

防雷系统中，建筑物属三类防雷，屋顶设避雷带，引下线利用柱内的主筋并用建筑物基础作接地装臵，接地极电阻不大于欧姆。

进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装臵，应在进出建筑物处与总等电位装臵连接。

有线电视系统接自城市有线电视网，干线为，支线为，穿管暗配，信号传输引入出建筑物都要求装设避雷保安器。

电话系统引自城市电话网。

五投资规模及资金筹措方案项目总投资约为万元，资金来源为房地产开发公司自筹，土地为受让所得。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析第节发展规划分析快由区划小市向经济强市的历史性跨越，为实现加速崛起和全面建设小康社会的宏伟目标打下坚实的基础。

二市城市总体规划按照市城市总体规划年提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是按照国家沿长江开发战略，充分发挥自身优势，依托大交通大工业古文化丰富资源，实施工业富市商贸活市旅游旺市科技兴市依法治市战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移的能力，把建设成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。

城市人口到年发展为万人，城市用地面积平方公里。

从现在起到年，按照围绕中心推动两翼突出重点带动周边的构想，将建设成为皖浙赣边际区域中心城市将东翼的市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市将西翼的县城建成富有地方特色风格的卫星城市将南边的龙虎风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路国道和信江周边小城镇建设，推动市的城市化进程。

以建设花园式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区，加速高桥区和工业园区建设。

树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好大道延伸工程夏埠沿江大道雄鹰大道污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气混气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造临街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有个质的飞跃。

把小城镇建设作为经济发展的增长源来抓，加快上清镇镇文坊镇志光镇童家镇刘洪湖邓埠镇锦江镇等个重点示范镇建设步伐。

十五期末，每个小城镇所在地人口达万人上，二三产业比重，农民人均纯收入以上。

充分发挥资源大工业交通旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业结构梯度转移的能力，把成承接以上海为龙头的长江三角洲及东南沿海与内地地联系的闽浙皖赣毗邻区域商贸仓储旅游心城市。

三主要社会经济指标预测本项目社会经济发展预测的主要内容包括国内生总值，人均国内生产总值工农业总产值和人口，预测到年，按照基年为年的预测方法，在对各指标进行时间序列分析的基础上，依据市国民经济和社会发展十五规划进行预测的原则，预测模型见表。

鹰潭市社会经济预测表人口工业农业国内生产总值人均国内生产总值年份指标值万人指标值年价，万元指标值年价，万元指标值万元指标值万元市城市近期规划建设目标。

以区为中心，东至童家河，西至国道西侧公里，南至国道公里，北至夏埠与志光毗邻地带为界共平方公里范围。

根据功能分为四个区老市区。

该市区是现状和规划的中心区域，规划居住人口万人，人口密度较高，服务设施完善，特别是铁路客运站和赣东大市场等专业市场的建设，形成比较大的商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。

梅园区。

该区以现状梅园区为基础，东至童家河，南至浙赣铁路，规划居住人口万人，该区以全市行政管理办公居住和文化教育为主。

铁路南站区。

包括国道以南公里，鹰厦铁路以东地区，规划居住人口万人，该区已有华东最大的货运场和仓储群，拟建华东最大的物资配运中心，以及招生人数为四千人的职业技术学院。

高桥区。

位于浙赣铁路以南白露河两侧，规划居住人口万人。

该区以沿国道两侧的商业群和西北角的工业园为主。

本开发项目位于该区东北角。

该区随着市体育中心的建设，还是市未来文体活动中心。

根据上述分析，市未来经济发展潜力较大，房地产市场看好，特别是经济适用房项目的建设，将极大地改善市中低收入家庭的住房条件，为市建立和谐社会提供保障。

因此我们认为，本项目的实施符合有关的国民经济和社会发展总体规划专项规划区域规划等要求，项目目标与规划内容相互衔接和协调。

第二节产业政策分析国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知国办发号规定针对固定资产投资增长过快规模过大，同时煤电油运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。

年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场会展中心物流园区大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好土地和信贷两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。

二关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构是制定和实施住房建设规划。

要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房。

各级城市包括县城，下同人民政府要编制住房建设规划，明确十五期间，特别是今明两年普通商品住房经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地十五发展规划和近期建设规划。

各级城市住房建设规划要在年月底前向社会公布。

直辖市计划单列市省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

各级建设规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

二是明确新建住房结构比例。

十五时期，要重点发展普通商品住房。

自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。

直辖市计划单列市省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

三本项目作为商业和居住用房，居住用房套内面积设施应满足符合有关产业政策的要求。

第三节行业准入分析城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。

办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。

对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于万元。

房地产开发应当符合国家的产业政策国民经济与社会发展计划。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益社会效益环境效益相统的原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。

房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书建设部工程规划许可证和建