现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。境内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金水道为主轴的立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检吉安火车站公里，距井冈山机场公里，距赣粤高速出入口公里，距赣江燕子窝水运码头公里，城东设有京九铁路吉安货运南站，交通异常便利。经济发展势头强劲近年来吉安县经济进入快速发展轨道，十五期间年均增长率达。年，实现生产总值元，人均生产总值达元，比上年增长，各项经济指标均提前年完成十五规划目标。根据十二五规划目标，到十二五期末年生产总值将达亿元，人均生产总值达到美元左右。商业需求呈上升趋势目前全县工贸企业有千多家，规模以上企业近多家。其中有如上市公司联创光电台商投资的电子产业公司等多家省市著名大中型企业。区内以及周边所属各规模企业的政务商务会务活动，大小会议经常举办，经贸活动频繁旅游客源市场的开拓和游客量的增长，带来酒店消费量的增大。分析小结以上三个方面条件无疑给本区酒店服务业带来极大商机，对本项目形成强有力的支撑。吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况旅游市场概况年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长国内旅游收入亿元，增长。居民消费力资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月均元，购买力在全国属于中等水平。酒店餐饮娱乐服务业消费现状但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所的抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为元元四星含准四星平均房价为元元，年平均开房率普遍达到以上，有的甚至高达。各店房价和入住率的高低与所处地段位置硬件设施状态有较大区别。以般中档装修水平的酒楼食肆为例，人均消费达元。午餐上座率，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发达地区。吉安部分难以满足。宾馆酒店业的发展多注重住宿功能，酒店硬件落后产品配置硬件和功能普遍滞后，又因缺乏配套较为完善的高星级酒店，导致大型会展活动难以开展和推广，失去许多举办全省全国乃至国际大型商务会议的能力。吉安的经济和旅游业的快速增长对酒店业的需求逐步上升，給酒店业很大提升空间。根据酒店行业的标准，酒店平均开房率达到属于良性经营状态，目前吉安酒店业入住率平均超过以上，且无明显淡旺季。经济型酒店占较大比例，入住率略高于高星级酒店，但房价收入低，因此总体而言，高星级酒店的经济效益远高于经济型酒店，这趋势今后将更为凸显。目前吉安及其周边酒店的类型单，经营同质化倾向十分严重缺少休闲度假酒店包括产权式或时权式度假酒店，低中高三档酒店数量呈现出典型的正态分布，酒店市场远没有达到均衡状态。大多数酒店内的配套休闲娱乐项目仍停留在上世纪年代末期的水平，比珠三角地区乃至内地的许多城市相对滞后年以上。表现为服务理念严重滞后，桑拿洗浴业基本上是沿袭传统模式或是莞式服务的复制产品，新概念的水疗会所还没在市场出现。品牌力较弱，酒店管理理念落后。吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。本章小结吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。重要的是如何把握好机遇。本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全，在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占据重要位置。第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置建筑面积每套建筑面积标准客房层豪华标准客房层豪华客房层联通房层平层套房层复式套房层客房合计层其中套房联通层卫生洁具件套客房层功能布局图伍十层功能布局调整图十十三层功能布局调整图十四十伍层功能布局调整图餐饮功能布局餐饮功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂吧咖啡厅层早餐厅层厨房层餐厅包房层餐厅豪华宴会包房层储物间层备餐间层其他公共面积层合计餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层楼水疗包房层其他公共面积合计休闲功能布局图层楼功能布局图等阿才图层水疗包房层功能布局图其它功能板块其他功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂层前台层行李房层客房办公室层仓库层综合办公室层员工饭堂小会议层消防中心层后勤门廊层公共厕所层层工程部办公层办公仓库上部做阁楼层合计大堂功能布局图备注客房办公室仓库上部做阁楼总体功能系统汇总表及说明位置功能区建筑面积百分比备注首层前台大堂吧多功能厅厨房办公室层多功能宴会厅餐厅包间间宴会层楼水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层水疗馆包厢间层标准客房间层豪华标准客房间层豪华套房层复式套平层套联通房豪华客房合计第四章项目经营及预测分析说明考量到本项目酒店所处的地理位置，当前和今后的市场环境发展趋势，项目的定位性质，开发区建设的拉动效应等综合因素，在开业第二年后酒店开房率和营业收益率会逐年递增。本酒店的特色水疗对于今后的客源也是个强有力的支撑，至开发区全部启动后收益将达到高峰期。以下对项目开业后三年的经营情况进行分析。客房营业收入项目名称第年第二年第三年客房数量间年平均开房率年平均房价元年营业收入万元,餐饮营业收入基本经营思路由于本项目的餐饮经营场所规模不大不足餐位，因此经营思路应避免陷入传统餐饮经营的同质化误区，在经营内容服务方式产品设计等方面均要有所创新突破，以精品和差异化路线为导向，打造自身品牌符号和卖点。目录目录第章项目简述项目概况初步定位建议报告编写依据第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越经济发展势头强劲商业需求呈上升趋势吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况旅游市场概况居民消费力酒店餐饮娱乐服务业消费现状吉安部分酒店宾馆经营基本情况吉安酒店业现状及特点分析本章小结第三章项目总体功能定位布局调整方案客房功能布局客房层功能汇总表客房层功能布局图餐饮功能布局餐饮功能汇总表餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表休闲功能布局图其它功能板块其他功能汇总表大堂功能布局图总体功能系统汇总表及说明第四章项目经营及预测分析客房营业收入餐饮营业收入康体娱乐收入其它收入前三年经营收入预测汇总表经营损益分析酒店三年损益预测表第五章售价定位及财务测算产权客房部分销售价格定位说明收益还原法销售价格定位产权式酒店投资回报组合策略第章项目简述项目概况本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高层，建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。初步定位建议初步定位建议总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体的四星标准商务休闲型产权式酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。其依据基于以下六点机遇吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不可错失。市场发展趋势目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越高效益越好的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。造价成本可控酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。经济效益明显优于经济型酒店目前吉安四星级酒店的房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级酒店的各功能板块餐饮娱乐等的交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入的增长，促进物业增值。提升物业价值利于售楼工作开展项目定位为四星标准，有助于物业的预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。利用高地优势打造企业品牌恰当的档次定位和迎合市场需求的配套，极有利于开业后能迅速提升酒店的认知度和品质，打造出方品牌。综上所述如要保持项目在本区域的可持续发展，应充分考量到上述因素。在以下章节里我们将对定位思路进行详细分析论证。报告编写依据项目经营可行性分析报告编制委托合同吉安市城市总体规划国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家计划委员会发布的投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法住宅建筑设计规范民用建筑设计通则建筑物抗震设计规范吉安市历年统计年鉴本项目初步规划方案其它相关法律法规标准和规范其他相关依据资料及实地调查资料项目单位提供的有关本项目的基础资料技术资料等。第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区的扇轴部位。物产资源丰富，现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。境内形成了以井冈山机场京九铁路国道赣粤高速武吉高速赣江黄金水道为主轴的立体交通网络。县城敦厚距吉安市中心城区和吉安海关吉安商检吉安火