展势头很猛，这并不是泡沫，而是种规范合理的规模。根据经济发展的般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。目前的房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。因此的房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。最近两个对房地产市场的利好消息，让业界兴奋不已。土地出让金上涨，这不仅有利于土地资源的节约利用，房地产的可持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产的方向引导，城市基础设施建设。总之对未来几年房地产发展都有积极的作用。年票制的实施。不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域的土地资源会得到更好的利用，房价会上升。四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。据了解，在已有的空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量的，同比增长。非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置的面积达到了万平方米。有关方面将商品住宅商业用房和办公楼的空置情况与年作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍倍和倍。商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量的六成。不要面对空置就谈虎变色，有关方面的官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置时间达到年以上的物业。按此计算，现有空置中，空置年以上的商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量的。其中，万平方米的商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量的。这口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。住宅空置年以上的有万平方米，比上年仅增长万平方米。与去年商品房新增多万平方米的销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼的。住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。而非住宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡，应该加强控制。五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它的消费在很大程度上受消费者收入的影响。在这里我们就市民的收入情况来分析其需求。家庭月均收入元以下的被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为花园小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元的被访者房屋面积的需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。家庭月均收入以上的被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。另外还有和的被访者选择了四室两厅和五室两厅。单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。房屋类型需求主要为住宅小区，占。付款方式主要为分期付款和次性付款，分别占和。分析以上可以看出，市民对住房的选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费的特点。在不同收入的市民中，月均收入在元以下的市民现在主要追求的是住房的宽敞实用。元的市民主要追求的是住房的宽敞舒适。元以上的市民除了追求住房的宽敞舒适外，已对居住环境等方面提出了更高的要求。本次调查采取抽样共计取有效样本份。从被访者年龄看，岁有人，有人，以上有人。从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。从被访者家庭收入看，月均元以下的有人，元的有人，元以上的有人。六市房地产发展前景尽管直辖后的经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目前的城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。按照规划，到年，全国城市化率将达到，将达到。这种增长意味着到年，城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到年城镇人均居住面积将由现在的平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间其中住宅销售万平方米，占主城区住宅销售总面积的。与相对旺盛的市场供应量比较，沙区商品房消化程度仍显迟缓。高校教师科技及医疗工作者其他事业单位干部是该区域的主力消费群体，该消费群体观念更新技术创新的特征，使其对房地产产品配套及营销本身的创造性适用性性价比方面，有着高于般消费群体的期望和要求。但住房消费后劲不足，除上面提到的消费群体外，剩余消费群体消费能力不高，需求和消费意识不强。这就迫使沙区楼盘必须加强对其他主城区购房者的吸收。凤天路房地产开发成为沙坪坝区热点，近期销售渐有起色沙区政府迁至凤天路使得凤天路必然成为沙区的政治中心。随着道路交通和配套设施的完善，凤天路已成为沙坪坝区区域房地产开发的局部热点和小区住宅的集中之地。市场上相对活跃的房地产开发项目，如天骄年华芳草地虽然度销售困难行重重，但通过目前的市场反映其销售已渐有起色。沙坪坝楼盘览表由于沙坪坝楼盘众多，在这里我们仅列其部分以供参考。详见表表沙坪坝部分楼盘览表楼盘名地区地址价格付款方式千竹景苑沙坪坝区沙坪坝土湾元平方米多种付款方式金港大厦沙坪坝区沙正街元平方米多种付款方式嘉福苑沙坪坝区小龙坎元平方米多种付款方式嘉多利广场沙坪坝区沙坪坝区元平方米五成十年按揭华宇广场沙坪坝区小新街元平方米多种付款方式鸿兴大厦沙坪坝区工人村元平方米多种付款方式芳草地沙坪坝区风天路元平方米多种付款方式都市花园沙坪坝区覃家岗元平方米多种付款方式天骄年华沙坪坝区风天大道元平方米八成十年按揭学林雅园沙坪坝区学府路元平方米九成三十年按揭融信大厦沙坪坝区沙区步行街元平方米次性付清雾都大厦沙坪坝区小龙坎正街元平方米七成二十年按揭榕湖国际花园沙坪坝区沙坝公园元平方米七成二十年按揭文星大厦沙坪坝区渝碚路元平方米七成三十年按揭二房地产市场分析区简介区土地面积平方公里，据年第五次人口普查，区人口万，且居住人口呈上升趋势发展。区是市建设的重点地区之，根据市的统规划，将把北部新区建设成为市大都市的标志性建筑，功能定位于行政中心信息中心文化艺术中心和交通枢纽。今后几年中，将有大批基础设施将建成。总的看来，区房地产市场前景乐观。原因有三第由于政府的大力扶持，将在北部城区进行大规模的市政基础设施建设。第二由于区位于渝中区边缘，地理位置较好。渝中区是最繁华的地区。这样就必然导致商品房价格偏高，般都在元平方米以上，而与其仅江之隔的区房价不过在元平方米左右。再者，渝中区的建筑密度较大，导致其居住环境不佳。而与渝中区相临的区就极具竞争力。第三据晨报报道李嘉诚的和记黄埔将在北部城区圈地以发展房地产，如此名家效应亦会引起房地产投资商对区的注目。区房地产市场板块分析五里店板块这里是目前该区域新楼盘最为集中竞争最激烈的区域。在该区域，金科花园率先利用黄花园大桥这张牌，吸引大批渝中半岛的居民。随后，华新都市花园南方上格林等大批规模楼盘也蜂拥而至，使五里店成为个楼盘密集区域。规模楼盘的出现，带动了该片土地的成片开发，也带动了该区域住宅品质的提高。除了上述几家规模大盘，还有众多景观实在的中等规模楼盘也吸引了众多购买者。中心商业板块在此以步行街为中心的片区中，有超大规模建筑面积达万方楼盘望海现代城，建筑面积达万方的龙湖北城天街，面积达万方的现代广场，周围还有大大小小的楼盘。作为未来区的中心商业区，该区域楼盘将会率先享受到中心区域交通购物休闲娱乐等便利。由于商业配置越来越齐全，住户出门就能享受到像解放碑片区样的繁华和便利。华新分流到板块由于西部地区楼盘相对不多，而且现有楼盘大多数处于规划中的华新分流道附近。该区域除了原有的黄金堡片区的众多楼盘外，较为突出的就是临近上述楼盘的华立天地豪园和董家溪带的家园。黄金堡片区由于出现了大批别墅和较宽裕户型楼盘，这里给人种富人居住区的印象，为该区域后期的开发打下了不错的基础。区人均收入与房地产消费能力区的家庭收入所表现出来的特点是典型中档水平，其中在万年的占被访者的，占据了绝对优势。因而致使区的住宅均价的接受程度上对元平方米以下的价位占据了绝对优势占被访者的，而接受元平方米的占被访者的，接受元平方米以上的占被访者的。因此，可以判断元平方米左右住宅均价应该是该区域较为正常的供求价位，而且也将保持相当的稳定性。区部分楼盘览表由于区楼盘众多，在此我们仅列其部分以供参考。详见表表区部分楼盘览表楼盘名地区地址价格付款方式天骄俊园区红黄路元平方米次性和按揭加洲花园区区元平方米次性付清望海现代城区塔坪元平方米成年按揭江南山水区五黄路元平方米成年按揭满堂红家园区杨河二村元平方米成年按揭金科花园区五黄路元平方米多种付款方式天和苑商住楼区观音桥元平方米多种付款方式遂州大厦区红石路元平方米多种付款方式龙湖枫香庭区观音桥元平方米多种付款方式金观音广场区家乐福旁元平方米银行提供按揭大石坝商业市场区大石坝元平方米多种付款方式大石坝综合楼区大石坝元平方米多种付款方式海怡花园区洋河大道元平方米多种付款方式静苑楼区电测村元平方米多种付款方式三周边楼盘个案调研分析学林雅园开发商同创置业有限公司。位置沙坪坝学府路道路与交通位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之间，上有学府路，下有国道，交通方便。社区环境及配套学林雅园位居大学国家大学科技园区，毗邻大学七中，周边有银行邮局农贸市场商场酒店娱乐餐饮。规模占地面积，总建筑面积，绿化率，容积率。小区依山而建，共分三大台阶四个组团，由栋至层小高层建筑组成，多数建筑体采用层层退台的构建形式。工程进度及销售状况期交房时间为年月，二期交房时间年月，三期交房