及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上，近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目的产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定的影响。房地产需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚性的，是天津需求市场的主体，其变化也有定的规律可循，短期内，面对市场的波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度，但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月的调整期。另方面本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大的改变，其他投资渠道没有明显优势的情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机的冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区的服务业企业已超过家，现代服务业已占区域经济总量的，初步形成了现代服务业集聚区。为进步构筑高端化高品质高新化的产业结构，加快与国际接轨，在总部经济持续稳定发展的前提下，保税区正式打响此次招商战役。三市场前景分析据天津市建委的数据显示年天津计划住宅建设总量为万平方米，其中结转续建施工面积万平方米，新开工面积万平方米。年全年天津市商品住宅成交量为万平米左右，同比减少，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足。年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面临两极分化等特点。年天津房地产开发投资总额为亿元，同比年同期的亿元上涨，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在月份超过亿元而月随着奥运结束以及经济危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。年天津土地购置面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少。年月天津土地开发面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。年天津商品住宅施工面积为万平方米，同比年同期的万平方米仅上涨，为年至年来涨幅最低的年。年由于受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势，仅与上年持平，年月天津商品住宅竣工面积为万平方米，同比年同期的万平方米仅下降。年天津市商品住宅共成交万平方米，与上年同期相比下跌将近。纵观年天津商品住宅市场，只有月成交量达到了万平方米以上，月成交量接近万平方米，但与上年同期相比仍然减少将近半。年天津商品住宅市场进入调整期。年全市成交均价为,元平方米，同比上涨。年，月成交价格最高值均出现在前半年，其中有四月达到元平方米以上，之后成交价格在波动中下跌。与年同期相比，年月份成交价格涨幅最高，达到以上，此后直线下调，月份基本与去年同期价格持平。经过年的市场调整，月份天津市成交价格回落到去年同期水平，但与年平均价格水平或年前半年价格水平相比，依然有进步调整的空间。年特别是下半年天津楼市的惨淡使得开发商都面临着前所未有的挑战，万科富力金地等企业项目都纷纷采取多种降价促销的策略以保持成交量的平稳，但预计上述公司今年业绩都有定的下滑，本信心日渐增强。从市场需求来看，年上半年无疑成为了天津市房地产行业个里程碑的时代，周平均成交面积万平方米，超过普遍认为市场过热的年周平均成交面积万平方米。从开发投资来看，受市场影响，年月天津房地产开发投资增幅回落，由年的左右，下降到年的左右。与去年同期相比，天津的手房和二手房的成交均价双双大幅上涨，涨幅近，而到了年，商品房住宅楼市场更是炙手可热，价格的攀升呈现出了锐不可当的势头，可以确定的说楼市新轮牛市已经到来。此外，作为天津对外开放的前沿阵地，天津保税区正在大力吸引各大集团总部的进驻，大型企业总部聚集所形成总部经济，必将带来强劲的增长后劲。正是看到总部经济巨大的发展潜力，天津保税区做起总部经济文章，规划建设了空港现代服务业示范区等大批总部经济的聚集地。保税区以其交通便利，税收优惠等条件势必成为今后天津招商引资的热点区域。作为集成了高层商务楼和单体办公楼及配套商业设施的港澳现代城项目，立足于正在蓬勃发展的天津滨海新区，集中商务办公和商业功能于体，应保税区对商住两用楼的刚性需求，预计其建成后必将收到良好的市场反馈。第四章项目选址及建设条件项目的选址位置和土地性质项目的选址位置项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局处。项目选址于此可以借助天津保税区的地缘优势，发挥其交通便利，税收政策优惠，便利条件，立足保税区，辐射滨海新区天津市乃至环渤海地区市场，地理位置优越，区位优势明显。二项目用地该用地系经天津市土地局招拍挂征地方式征得，并与土地局签有用地协议，该用地编号为保号。该用地性质为其他商服用地。该项目可用地总面积为平方米。二地块的现状及建设条件用地现状该地块现状为平整后场地，不涉及拆迁问题。二建设条件该地块具备给排水供配电燃气供热通讯等基础设施条件。工程地质与水文条件根据现场勘测情况，用地范围内地势平坦，无较大起伏，属滨海冲积平原地貌。给水条件该用地区域给水水源为市政管网供水。中水来自干路上的市政中水管网引出的中水供水管，供冲厕及绿化用水。排水条件该用地区域排水为雨污分流，雨水经收集后排入干路上的市政雨水管网。污水经干路上市政污水管网排入就近污水处理厂。供电条件电力供应状况良好，工程用电可与滨海新区电力部门协商解决。燃气条件干路上具备规划的中压燃气管道。供热条件项目区域内已规划市政燃气管网。通讯网络和电视本项目用地范围内通讯网络条件已具备。本项目用地原系耕地，不压覆矿床，不影响防洪排涝，不影响通航及军事设施。本项目不涉及文物建筑保护问题。第五章建筑方案项目指导思想与规划原则指导思想本项目通过系统分析城市区域结构和建筑内在使用特征，结合地块现实环境，在地块内部优化处理各类功能组合的同时，使其与周边形式和城市有机融合，达到社会效益与经济效益的最大化。二规划原则本项目贯彻国家的有关政策法令及有关设计规范和规程，在满足建设单位功能要求的同时，结合地块的自然景观条件，因地制宜，精心设计，力求使本工程达到功能明确，使用方便，环境舒适，美观大方，设备先进，经济合理。设计中尽量采用新材料新技术新设备新工艺，做到节水节电节能。二总体规划本项目位于天津滨海新区保税区内，拟建成集高层商务楼单体办公楼商业附属设施为体的高端商业配套区，打造天津保税区总部经济中心。规划总建筑面积为，其中包括层高层商务楼，建筑面积，商业裙房，单体办公楼栋，建筑面积。根据地块周边交通状况，各建筑场地均设有单独的对外出入口，分别在地块西侧及东侧设置机动车出入口，直接通向地下停车库。沿建筑外围设置米宽辅助车行环道，机动车由车行环道进入地下机动车库入口。地下车库设置两个米宽双行出入口。机动车以地下停车为主，结合部分地面停车。沿建筑外围设置米宽环形车道兼消防车道，车道的宽度及转弯半径均达到消防要求，环形车道与外部道路连通。三建筑平面布局及规模本项目主体建筑分为两大部分组成，总用地面积约亩。总建筑面积，。其中地上总建筑面积地下总建筑面积项目主体建筑主要由两大部分组成，第部分是层商务办公楼，建筑面积，其中地上建筑面积，地上部分层为商业裙房功能为酒店大堂商务中心餐厅洗浴茶饮会议报告厅咖啡厅等建筑面积，层为酒店单间客房及办公用房。建筑面积，地下，其中地下层为设备间功能为库房物业管理维护等面积，地下二三层为地下车库面积。第二部分为栋独栋办公楼，建筑面积，地下建筑面积。表建筑功能划分表序号建筑位置功能建筑面积备注层商务楼自用办公楼开发单位自用办公写字楼对外招租办公酒店单间酒店大堂商务中心会议厅餐厅洗浴中心，荼饮等餐厅最大接待能力人天地下层设备间物业管理维护等地下层地下车库可停放辆机动车二栋独栋办公楼栋独栋办公楼办公楼地下层合计二四建筑方案建筑方案项目总建筑面积，其中高层商务楼层，建筑面积，二三层建筑主要功能为行政办公用房和健身娱乐餐饮等功能，部分商业裙房高层部分主要功能为商务办公用房。栋单体办公楼，建筑面积，主要为可出售的产权式办公楼。二建筑风格在维持建筑界面的流动与多变外，追求建筑内部的严谨性，规则的柱网分布与灵活的划分形势，在各栋楼中均得到良好的反应。不在局限于单板木讷单的空间形式，在最高效的满足功能使用要求之上追求空间的规则流动，以呼应建筑周边景观的流动性。三结构方案本项目各工程结构采用框架结构体系。建筑结构设