户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单。同时在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势根据国家统计局统计数据年，全国房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资的比重为。月当月，房地产开发投资亿元，增长。年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。年，全国房地产开发企业完成土地购臵面积亿平方米，比上年增长，土地购臵费亿元，增长。月当月，房屋新开工面积亿平方米，同比下降房屋竣工面积亿平方米，下降，其中，住宅竣工面积亿平方米，下降土地购臵面积万平方米，增长，土地购臵费亿元，增长。年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。年，商品房销售额万亿元，比上年增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。月当月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长全国商品房销售额亿元，同比增长。年，房地产开发企业本年资金来源亿元，比上年增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素根据中山市统计局数据显示年，全市坚持以科学发展观为指导，深入贯彻落实中央及全省各项决策部署，努力在转方式调结构扩内需稳外需惠民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生产总值亿元，同比下同增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长，三次产业比重为。第二产业对经济增长的贡献率为，拉动增长个百分点第三产业对经济增长的贡献率为，拉动增长个百分点。工业产销增速平稳，产业活力持续增强全年完成工业总产值亿元，增长实现工业增加值亿元，增长。规模以上工业企业完成产值亿元，增长。从主要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。装备制造业总产值亿元，占规模以上工业的，增长，超出规上工业增长水平个百分点支柱产业总产值亿元，占规模以上工业的，增长区域特色产业中，医药制造业增长，家具制造业增长，增速分别高于规上工业增长水平和个百分点从经济结构看，民营工业与‚三资‛工业齐步发展。民营工业完成总产值亿元，增长‚三资‛工业总产值亿元，增长从产销状况看，工业销售与生产增长基本同步，全市完成工业销售产值亿元，其中实现出口交货值亿元，工业产品销售率，同比提高个百分点。二农业经济持续发展，渔业产值带动明显全市实现农林牧渔业总产值亿元，增长。其中渔业产值亿元，增长，占农林牧渔业总产值的，是拉动全市农业产值增长的主要因素农业产值亿元，占比畜牧业产值亿元，增长，占比。三投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快全市完成固定资产投资亿元，增长。从产业投向看，第二产业投资亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长。商品房销售额亿元，增长，商品房销售面积为万平方米，增长。四消费市场稳定增长，市场物价增速平稳全年社会消费品零售总额亿元，增长。其中批发和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长。受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民消费价格总指数同比上涨。其中非食品价格上涨，服务项目价格上涨，消费品价格上涨。在消费品价格指数中，八大类消费价格总体呈现‚六升二降‛态势，其中食品类价格上涨，居住类价格上涨，衣着类价格下降。五出口增速较为平稳，利用外资稳步增长全市完成进出口总额亿美元，增长，其中进口亿美元，增长，出口亿美元，增长。出口份额居前的国家为美国，占全市出口总值的出口增速最快的国家是韩国，增速为，比全市增速高个百分点。全市新签利用外资项目宗，合同利用外资亿美元，增长实际利用外资亿美元，增长。六财税收入持续增长，信贷增速稳步加快全市实现地方财政般预算收入亿元，增长，般预算支出亿元，增长。完成国地两税收入含海关代征亿元，增长，其中，国税收入含海关代征亿元，增长地税收入亿元，增长。年末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长。其中，城乡居民储蓄本外币存款余额亿元，比年初增长全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让中山房价面临快速爆发的到来。中山楼市价格现状根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大致如下中泰峰景均价元平方米，愉景湾均价元平方米，中凌景蒂元平方米，江东的云森湘江风光元平方米，月畔湾元平方米，尚邦元平方米，雅士林元平方米。项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于元本项目预测销售总收入为亿，详见附表五销售收入及税金估算表。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略推广渠道报纸广告包括中山日报属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销手法。影视广告当地几个电视台收视率高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能起到良效。媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。开盘前，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告贯穿项目营销始终。影视广告开盘前个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前周每天投放。中山报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。单张派发每天均需进行的推广方式,力求单张波及到中山的每个角落。短信推广般个月派发次，开盘前每周发送次。公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，开盘后视销售情况举行。第章建设规模与项目开发条件建设规模本项目总占地面积平方米，总建筑面积为平方米，建设总容积率为，楼高层的栋，共套。项目概况现状地点与地理位臵本项目水禾园期区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右侧，项目的东面是南面是西面是北面是距中山北站轻轨火车站不到公里，自然环境优越，交通十分便利，是个理想的商业住家的风水宝地。土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于中山市港口镇，经中山市人民政府中府国用第号国土使用权证及中府国用第号国土使用权证面积为平方米。批准为城镇住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。项目建设条件港口镇基本情况港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港澳门，位于中山市中心城区北部，东临中山港，西接东升镇阜沙镇。镇域面积为平方公里，常住人口近万。港口镇是中山市中部的平原地区，镇内地势平坦，河涌密布，鸡鸦水道，小榄水道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河分别与横门水道小榄水道及石岐水道相通，全镇水资源充沛。运输十分便利，距全国集装箱吞吐量十强的中山港仅分钟车程。港口镇是中山市中心城区北部陆路交通的重要交汇点，京珠高速公路与中江高速公路在镇内相连且设有出入口，番中公路从镇东部边缘穿过并与镇内沙港公路相连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷，至珠海深圳香港广州等城市都在分钟车程范围内，成为沟通粤东粤西及穗港澳重要的交通枢纽之。气候条件处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以月最多，达焦耳平方厘米月最少，仅焦耳平方厘米。历年平均日照时数为小时，占年可照时数的年最多日照时数为小时年，占年可照时数的年最少日照时数为小时年，占年可照时数的。年平均气温为。月平均气温以月最低，为月最高，达。极端最高气温年月日和日，极端最低气温年月日。濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源，年平均降水量为毫米。影响全市的灾害性天气有台风暴雨低温霜冻低温阴雨干旱和雷暴。水文地质地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳陷，中山位于北段。地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南倾斜。地貌由大陆架隆起的低山丘陵台地和珠江口的冲积平原海滩组成。其中低山丘陵台地占全境面积的，般海拔为米，土壤类型为赤红壤。平原和滩涂占全境面积的，般海拔为米，其中平原土壤类型为水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙土。河流面积占全境的，西江下游的西海水道磨刀门水道自北向南流经市西部边界，由磨刀门出南海北江下游的洪奇沥水道自西北向东南经过市东北边界由洪奇门出珠江口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道鸡鸦水道横贯市北半部，汇入横门水道由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分，平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响，具典型河口区特色。交通运输条件交通发达，在全国个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京珠中江高速交汇于市区，年广州到珠海的城际轻轨也汇接于中山，到广州恰分钟，到珠海分钟，公路纵横交错四通八达，北京至珠海的国道连接广州珠海，市区距广州白云机场机场约公里，行程不到小时。中山作为全国个公路主枢纽之，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，中山境内的中山港可以发货到营口港锦州港大连港，天津港，青岛港日照港泉州港厦门港福州港上海港南京港南通港镇江港常熟港扬州港常州港江阴港宁波港温州港台州港等。为依托而建立起来的运输网络，可以辐射周边所有的省市地区。中山市大力发展水路运输，努力构筑铁路公路水路‚三位体‛的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切