方交换关系的总和， 即在旅游产品交换过程中所产生各种经济现象和经济联系。旅游市场与般商品 市场的区别在于它所出售的不是具体的物质产品，而是以劳务为特征的包价路线。 同时，旅游供给与消费过程同步进行，具有很强的季节性。 在整个旅游产业当中，观光旅游休闲旅游度假旅游的区分开始成为新的 行业划分标准。 所谓观光旅游，主要指在旅游消费活动中，以自然风光和人文景观为主要消 费目的的消费活动。在旅游活动组织上，般体现为团队游多景点非重复性 特征。目前，中国的观光旅游正在从低层次国内观光旅游阶段向高层次世界观光 旅游阶段过渡。除了具备世界级和国家级的流观光资源外，其他的普通观光旅 游资源都不同程度地开始向休闲度假旅游转型。 所谓休闲旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩购娱 其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以吃购玩娱为主。与观 光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。 所谓度假旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩含运动 要素的重复性旅游消费。其中，又以吃住玩为主。度假旅游需要优质的 观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是观光，而是吃住玩。与休 闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品滞留时间更长， 但可重复性更强。 按照国际通行的测算标准，个国家人均达到或超过美元后，旅游 消费就进入度假旅游为主的阶段。目前，我国人均已经接近美元，般 中心城市人均已经超过美元。在中心城市旅游市场上，休闲度假旅游不 仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业文化城市建设等其他相关 行业。 旅游市场新概念小时旅游圈浮出水面 除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日 常生活的部分。小时旅游圈浮出水面。所谓小时旅游圈，就是以个城 市为中心，结合周边的系列旅游度假目的地组合成个旅游产品，而且出发地 到目的地的车程只需小时到小时不等，让游客在个周末甚至平时就可进行 次完整的旅游。小时旅游圈的兴起也反映了以都市客源群体为主体的都市休 闲度假旅游正在成为旅游开发的重点和热点。小时旅游圈正在成为中心城市 旅游市场的基本特征。 云南省旅游度假市场发展现状及趋势 云南作为全国旅游大省，旅游资源的主要特色在于两点，即丰富多样的自然 风光和浓郁的民族风情。经过多年的发展，云南旅游市场呈现出以下二个方面 的趋势特点 第云南旅游市场目前已经达到相当的规模 从年云南旅游市场发展相关指标来看，云南省年度 共接待国内游客万人次，国外游客万人次，创造旅游收入 亿元，是云南省当之无愧的支柱产业之。 旅游接待人次及旅游总收入情况 项目年年年年年 国内旅游者万人次 其中过夜游客万人次 日游游客万人次 海外旅游者人次 其中外国人人次 香港同胞人次 澳门同胞人次 台湾同胞人次 海外旅游者人天数 国内旅游收入万元 旅游外汇收入人民币万元 旅游总收入万元 数据来源于云南省统计年鉴。年数据暂缺。下同。 表云南省旅游接待人次及收入对比 全省分国别接待旅游人次 国家和地区年年年年年 日本人 菲律宾 新加坡 泰国 印度尼西亚 美国 加拿大 英国 法国 德国 意大利 俄罗斯 澳大利亚 新西兰 其他国家 华侨 港澳同胞 台湾同胞 共计 数据来源于云南省统计年鉴 星级住宿业客房收入床位数 项目年年年年年 旅游饭店客房收入万元客房床位个 般旅店客房收入万元客房床位个 其他住宿服务客房收入万元客房床位个 数据来源于云南省统计年鉴 第二云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光休闲度假 旅游转型。 年，云南省委省政府明确提出云南旅游二次创业的旅游发展战略。 二次创业的核心任务是旅游产业结构调整转型升级和提质增效。从低层次 表云南省星级住宿业客房收入及床位数对比 表云南省分国别接待人次对比 的观光旅游向多层次的观光休闲度假旅游转型，是云南旅游二次创业的基本 路径。 云南旅游发展倍增计划年提出了滇中大昆明国际旅游区 的规划构想。按照该计划提出的云南省旅游发展总体规划，滇中大昆明国际 旅游区主要是发展高原观光度假会展精品旅游线。具体内容是 滇中大昆明国际旅游区滇中的昆明玉溪和楚雄三州市，以巩固发 展生态游民族风情游乡村游为基础，大力开发休闲度假康体娱乐会展商 务等旅游产品为重点，进步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球 自驾车体育娱乐运动为和风格的展览举办在国际国内有定影响和知名度的 节会展演赛每年都有个，昆明的会展业已初具规模。按照国家 商业部行业标准专业性展览会等级划分及评定中关于主体企业的界定意 见，目前昆明地区会展主体企业，即从事会展主承办会展场馆装修和搭 建以及展览运输的企业，已达余家若加上会展相关企业，如广告文化传 媒节庆礼仪旅行社般性宾馆饭店等，总数达余家。 随着中国昆明世界园艺博览会中国昆明国际文化旅游节中国昆 明进出口商品交易会等系列国际国内会议会展盛事的成功举办，昆明以 得天独厚的气候条件，神秘多样的自然与人文旅游资源，优美舒适的城市环境建 设，不断完善的对外交通条件等优势，正逐步显示出成为我国西南地区的重要会 议会展中心的发展态势。与此同时，会议会展的类型也发展得更专业更细化， 发展趋势呈现出定的层次。 亚洲春城国际康体休闲乐园项目选址于郊区风景优美交通便捷之地。既适 合建设头脑风暴性质的休闲性会议中心，也适合举办休闲性质的时尚商品展 览。二者结合，亚洲春城康体休闲乐园可以通过创办个以时装发布会为主的时 尚会展中心，和系列可以举行从公司董事会研讨会到员工大会产品发布会 的高级商务会议中心，结合休闲乐园中的综合休闲配套和优美环境，不仅可以满 足全年近千个人以上的中型会议个知名节会展演赛项目的 会议会展需求市场，填补云南缺乏时尚会展中心和高级商务会议中心的空白，而 且可以丰富康体休闲乐园的内涵，吸引更多的宾客，满足更多层次的休闲度假需 求。 云南省和昆明市旅游休闲地产市场及度假公寓别墅市场现状及发展 趋势分析 昆明度假物业供求状况及价格走势 到目前为止，昆明度假物业有三种形态 高尔夫度假物业。这是目前最成熟和销售状况最好的种度假物业 第二居所型度假物业。目前这类物业由于缺乏休闲度假配套，市场销售严 重萎缩 度假酒店型物业。以大朝公司开发的温泉心景为代表。 供求特点根据田野咨询机构调查数据，年成为昆明度假物业的开发高 峰期年后，受土地限制和市场销售的影响，昆明度假物业开发有所停滞， 同时销量也显著减少。 供应量套 销售量套 销售率 年年年年年年 图昆明度假物业 供求情况图 整体来看，度假物业的核心是度假，而不是物业。所以，高尔夫度假物业 由于有高尔夫度假配套，温泉心景有温泉度假配套，所以度假物业销售良好。但其 他昆明的度假别墅如野鸭湖假日小镇西山别墅等除了早期价格很低有定价值销 售较好外，加之升值空间很小，价格涨到定程度后就进入滞销困境。具体来看， 年，度假物业仅有个春城高尔夫别墅，因此价格较高年始价格稳步 上涨，年价格平均涨幅约，低于别墅价格的涨幅度假物业 价格较低，仅高出住宅均价年，昆明住宅均价约为元，这 说明度假物业产品主题物业价值尚未被真正挖掘。 昆明度假物业开发模式及趋势分析 开发模式以旅游区开发带动度假物业开发 目前，昆明周边称得上旅游度假区的主要有阳宗海旅游度假区抚仙湖旅游 度假区安宁温泉旅游度假区滇池旅游度假区等。这几个地方都先后有了大量 的第居所型别墅和第二居所型别墅的开发，但分时度假型物业还非常少见。 开发模式二高尔夫温泉等为主题带动度假物业开发 以春城湖畔高尔夫度假村为例，该项目以高尔夫球场为经营核心，球场的资 金投入相对较大，地产开发为整体项目的增值部分，依靠高尔夫球场品牌优势及 高端消费群发展高尔夫增值型房地产高尔夫产权别墅公寓可提供返租收 益安宁的度假物业开发多是以温泉休闲为主题，发展各类度假物业。 开发模式三以度假地第二居所为主体的度假物业开发 图昆明度假物业价格走势图 如野鸭湖假日小镇，依托野鸭湖公园较好的森林资源，丰富度假主题森林 探险体验式农业等，主要满足本地居民周末度假需要。 开发模式四旅游小镇整体规划带动度假物业开发 如安宁温泉镇作为云南个旅游小镇开发，整体规划，带动房地产开发度 假物业。另外，野鸭湖山水假日小镇开发也属于此类开发模式。 昆明度假物业市场有三大发展趋势 单纯利用自然景观资源直接开发度假物业的做法已经走入销售困境，未来 的开发重点将在度假设施和配套上先度假，后物业 单纯的度假村和度假酒店型开发也将走入低利润区的困境，度假设施和商 业物业开发的结合，才能进入高利润区 资源与资金的结合政策与市场的结合规划与品牌的结合，高起点大 手笔，方能占领市场制高点, 三项目指导思想和