概述耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉的过渡地段。位于东径，北纬，东北邻安仁县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县，南北长公里，东西宽公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒水舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。年月经国务院批准改县为市，辖三个办事处，个乡镇，土地面积平方公里，至年底，总人口万人，非农业人口万人。市区面积平方公里，市区人口万人。交通状况耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州永兴，可通南粤沿海经济发达地区北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳常宁隔河相望，可至永州去广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶市南岭掠城而过水路耒水舂陵水皆入湘江公路线京广高速公路纵贯城区南北，省道线横穿东西重要的是高速公路在我市辖区内设置了三个出入口通道，即新市五里牌公平。气象条件耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温，最高温度达，其中，月份最低，月平均气温七月份最热，月平均气温，年日照时数小时，全年无霜期天天。历史平均降雨量为。水文地质耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外力作用明显，以丘陵岗地为主。山丘岩性主要有板页岩紫色砂页岩砂岩石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地区之，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。自然资源耒阳市自然资源丰富，辖区内三都南阳夏塘上堡公平泗门洲等乡镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为亿吨，年出产原煤万吨黄市的大理石黄铁矿，哲桥仁义带的锰矿高岭土，舂陵江带的锡矿，丰富的杉木楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富的矿产资源。耒阳市的电力工业水泥生产矿产采掘等工业生产已在省内占有重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤泉山庄有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠杜陵书院环绣楼发明家广场杜甫公园蔡伦公园张良洞„„它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人，其前景不可估量。城市经济随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进步。年共完成亿元，增长。其中第二三产业增加值分别为亿元亿元亿元，分别增长。完成财政总收入亿元，增长，税收占财政总收入比重达，城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。年粮食总产值达万元，牲猪出栏万头，水产品总产值达万元。重点项目基础工程建设有了定的发展，基础环境有了明显的改善，实现社会消费品零售额亿元。城市建设状况耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿使用，城市建设资金的多渠道多样化等更加速了发展步伐。年，全市固定资产投资亿元，同比增长，基本设施投资完成亿元，制造业投资亿元，社会事业投资亿元，农业产业化投资亿元，房屋竣工面积万平方米，商品房竣工面积万平方米，完成保障性住房套，竣工面积平方米，随着双六十城市建成区面积平方公里，城市人口万人目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件的需求增长，相信蔡子池市场农改超建设项目建设必将掀起耒阳城市建设农改超的又轮新高潮，构筑座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。项目建设的必要性及有利条件项目建设的必要性随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场所。作为种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了农产品流通渠道的变化和发展。本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚力和辐射力，开发耒阳旅游资源满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进社会进步和经济发展起到重要作用。是城市社会经济发展及经济结构变化的需要农产品生鲜超市的应运而生。消费观念的转变。随着国民生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求也越来越高，对健康饮食的文化知识的不断积累，消费者对农产品的消费需求在发生着变化。新鲜健康的农产品越来越受到人们的关注和推崇，另方面，人们对农产品的质量安全品牌服务购物环境等的要求也在不断提高，迫切要求有与之相适应的农产品零售服务来满足。传统农贸市场规章管理制度不齐全或是不实施，以及没有完善的配套设施，环境卫生条件差计价设备过时，信誉度差，操作工具的清洁商品的卫生得不到保障等，传统的农贸市场将很难满足人们不断提高的消费需求。而农产品生鲜超市的优势是大家有目共睹的环境舒适，产品质量好，安全卫生，品种丰富等超市能够通过应用现代物流和信息技术，实行规模化管理，规模化经营，满足消费者高质量多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进设项目位于耒阳市城市商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，蔡子池市场农改超建设项目建成后，居民将体会浓厚的乡土风情，环境幽静雅致，将是人民理想的购物休闲居家之处。针对目前城市建设现状和城市总体规划，对城市总体功能的要求，耒阳市民需要个高标准新起点的新区，既与老城区密切联系，又可脱离老城区存在。买方市场已具备随着人们生活水平的提高，环境意识逐渐加强，居民崇尚自然对绿色环境的渴望日趋强烈，蔡子池市场农改超建设项目力求为居民创造个安全舒适方便宁静优美而又充满生活气息的生态购物休闲居住环境。耒阳市过去十年城市年均人口增长为万多人，依据耒阳市发展现状和城区灶市片区的发展趋势，耒阳市人口发展将维护前十年的趋势并得以进步发展，说明耒阳市年住房销售为套以上，需建设住宅面积以上。现耒阳市城区居民储蓄余额持续增加，年为亿元，年为亿多元，年为亿元，市民收入增长，生活需求的不断提高，尤其对生活居住环境良好的迫切要求，项目建设的买方市场基本俱备。主要技术经济指标表序号指标名称蔡子池市场农改超建设项目用地面积建筑占地面积总建筑面积地下室面积建筑密度容积率用地性质商住建筑层数层居住户数户居住人数人主要研究结论耒阳市年人口数为万人国民生产总值亿元，社会商品零售额亿元,区域经济的发展必将促进耒阳市城市建设。依据耒阳市城市发展战略，年城区平均人口增加约万人，年城区建成区面积增加约平方公里。小区选址情况蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心,总用地。投资估算资金筹措和建设期本项目工程总投资万元，其中固定资产投资万元，资金筹措自筹资金万元，银行预期贷款万元，二年期建设期年，即年至年，项目计算期年，即年至年。财务评价根据财务费用和收入分析，贴现率为，本项目财务内部收益率为，财务净现值为万元，财务收入费用比为倍，财务投资回收期为年含建设期项目投资利润率为，利税率为，资本金利润率为，借款偿还期为年，通过敏感性分析，当费用增加，效益减少时，项目数据均呈正值，说明本项目财务评价可行。综合评价通过以上对耒阳市的社会经济发展及城市居住区建设状况分析预测评价综合论证表明，蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，建设经济评价较好，财务评价可行，本研究报告认为拟建项目可行。具体的工程可行性研究主要结论评见表。工程可行性研究主要结论表表序号项目单位蔡子池市场农改超建设项目备注基本指标征用土地小区道路广场建设用地建筑占地总建筑面积绿地二机构定员人三建设期年项目计算期年四总投资万元自筹资金万元五财务评价贴现率内部收益率税后效益费用比倍经济净现值万元税后投资回收期年税后六盈利能力分析投资利润率投资利税率资本金利润率借款偿还期年第二章耒阳市房地产市场现状及预测综述根据国家加快发展中等城市的精神，耒阳市将在年前后建设成为万人口的中等城市。按照这个要求，结合耒阳市城区地理位置特点和城市发展战略，北扩东移重点发展，考虑到建成区的房地产及道路交通等基础设施状况以及结构特点与差异。因此，需要对耒阳市房地产市场现状进行调查，对存在的问题进行评价和分析。现有房地产市场的现状及存在的问题耒阳市城市建成区为平方公里。自年五路改造以来，拉开了耒阳市城市建设发展的序幕，陆陆续续建设了城北路金山路西湖路金华路体育路沿江路蔡伦路群英路德泰隆大道以及道路两边用地的开发。今年又对高速公路联络线二期进行了改造，对城市道路进行了油化，提升了耒阳城市的品味。目前耒阳市房地产开发主要存在的问题耒阳市城市建设远远不能适应城市发展的需要。年耒阳改县建市后，城市建设日新月异，中等城市框架已经形成，城市人口由原来的万人增至万人，现城区的城市开发建设多为沿路层建设开发模式近年来，陆续启动了几个小区的开发，如白云小区华府豪庭领秀佳园等，使耒阳市房地产开发上了个新台阶，但由于上述项目业主的开发经验欠缺，资金筹备时不到位没有好的谋划，项目的启动均较慢，滞碍了资金流通，影响销售，对市民购买心理造成定的影响。建成区道路等基础设施负担过重，有必要形成城市副中心。由于城市建成区人口建筑密集，商业及单位众多，人均拥有道路面积绿地等均达不到国家规范要求，且没有余地来改善环境，因此给城市居民生活的舒适性带来了诸多不便，极大妨碍了居民的身心健康，严重影响了耒阳市城市面貌，同时也是耒阳市城市健康发展的大制约。拟建项目对整个市区建设的作用拟建的蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心是耒阳市城市建设旧城改造的个重大步骤。国家已将耒阳市列为年建成具有万城市人口的大城市的计划中，此项决定正在加速实施。具有大城市基本设施的框架已初步形成，得天独后的交通优势，符合国情的改革开放政策，促使我市房地产业迅猛发展，城市规模城市人口年来成倍增长，特别是京珠高速公路全线贯通后，我市城市建设已跨入持续高速发展的快车道市内道路各项建设方兴未艾，随着国家产业政策的调整和国家改革开放政策力度加大以及世界经济体化的加速，我市从事第二，第三产业的人口比例成倍增加，农村人口向市区集中，市区经