雨量。常年平均风速，最大风速。组团东北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量，最小流量，多年平均流量。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。第三蔡家组团发展优势。优美的环境独特的景观丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，其优势主要有区位优势。蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪坝区北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场寸滩港口龙头寺火车站分钟车程，市中心分钟车程。环境优势。蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。建设优势。土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。交通优势。条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站龙头寺火车站比邻。条快速干道渝武高速公路中环快速干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。第四功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为个以科技生态环保都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的最好的西装料子。它是承接北部新区主城区北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务功能和交通功能调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围个组团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为三高，即高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流业房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争力的生态花园城市。第五组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小农村人口过多的这现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩北扩南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵万州黔江以及长寿南川江津合川永川等卫星城市。在这样个思路和政策背景下，年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内的个外围组团的战略构想。经过年的建设，外围组团发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口转移主城产业完善主城城市整体功能的作用。蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区县中，北碚是距主城较远的区之，受地理位置交通等区位和经济要素的制约，北碚经济直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为体，产生了互动联动的社会经济效应。年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事组织公共设施建设收费标准城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济的持续快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由般的外围经济约升为主城经济。本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目区经济适用房建设子项目和区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设瓶颈，同时，制约中环干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的半小时主城畅通工程的实现。区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置万余人，该子项目建成后可以安置人户，占总安置量的，伴随组团建设的推进，还需要建设个相应规模的经济适用房。区土地整治子项目。区土地整治段设计平面图的绘制区经济适用房子项目已经完成征地项目规划报批，标书的制作和上报区土地整治子项目已完成征地项目规划拆迁标书的制作等。投资的必要性本研究所涉及的三个子项目，是蔡家组团总项目的有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中的重要项目之区经济适用房子项目是整个拆迁安置中的首期项目，既关乎民生又关乎组团的整体建设进程区土地整治子项，是个基于市场交易的项目，既涉及后期项目的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间空间上是互含和对接的，其中，任何个方面发展滞后，都会影响整体的发展。三溪口立交成为中环干道的交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到年三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在之间见表，年，达到之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，个交通阻塞的状况将很快发生。表三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团的建设进程。若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障。区土地整治子项目与前述个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展的资金保证。第章需求预测和拟建规模市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。与蔡家组团江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区土地出让均价为万亩沙坪坝区土地出让均价为万亩作用。蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米住宅用地为元平方米工业用地为元平方米。蔡家组团今年拟出让土地的价格为万亩。市场预测蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐。目前，系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖水天花园红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治基础设施建设的完善以及中环干道轻轨号线等市级国家级基础设施项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取曲径通幽的市场营销战略，其内容包括营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业定居。组团将在北碚区委政府的坚强领导下，通过不断的组织制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率服务精神正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境。打造生态绿色品牌。充分挖掘和利用组团所在区域的生态景观资源，在建设过程中进步提高本区的生态景观价值，并加以全面宣传包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值。打科技文化品牌。通过重点引进机电仪器仪表电子体育文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主。建设方案和规模中环干道三溪口立交桥子项目中环快速干道蔡家段西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交。立交主线全长为，整个立交包括跨线桥中环线上跨匝道路线桥中环线上跨同心区路跨线桥，收费站处及长的主线道路立交工程共包括匝道条总长为。排水工程管道总长箱涵长拱涵长。照明工程全段设的路灯照明箱式变电站台，高杆灯套。分区经济适用房建设子项目项目区位于蔡家组团个标准区的标准区，规划地块面积亩，建设用地面积亩，包括和四个地块，建筑面积，最高容积率，最低绿化率。区土地整治子项目项目位于规划的蔡家组团个标准区的标准分区,整治面积亩,其中居住用地净用地面积亩，占，道路用的亩，占，绿地面积和体育用设施用地亩，占。土石方量万方,整治区内道路全长米,标准路幅宽米,为城市次干道Ⅱ级,双向四车道。本标准区规划用地布局结构是，以体育公园为核心，周边为生态居住和的布局形式。项目区道路红线宽度分为主干道米，次干道米，支路为米。第章工程建设技术方案中环快速干道三溪口立交子项目工程概要重庆市中环快速干道蔡家段西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交座三溪口立交。立交主线全长为，整个立交包括跨线桥中环线上跨匝道路线桥中环线上跨同心区路跨线桥，收费站处及长的主线道路立交工程共包括匝道条总长为。排水工程管道总长，箱涵长，拱涵长。照明工