较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金售价较高，办公入门门槛相对较高真北组团商贸群办公万，商业万，公寓式酒店万。优势地理区位条件最为优越沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通动脉区域经济发展较为成熟，商业生活配套齐全劣势办公组团尚未形成聚集效应区域规划总结真真北北组组团团商商贸贸群群从从地地理理位位置置上上来来看看是是目目前前普普陀陀大大力力发发展展的的真真如如真真北北长长风风三三大大商商务务区区中中区区位位较较好好的的板板块块沪沪宁宁高高速速公公路路真真北北路路中中环环线线这这两两条条对对外外对对内内主主干干道道的的存存在在可可以以吸吸引引众众多多经经贸贸物物流流企企业业落落户户在在环环境境上上除除长长寿寿路路沿沿线线外外真真北北地地区区相相比比长长风风真真如如其其商商业业金金融融成成熟熟度度更更高高便便利利的的配配套套设设施施在在三三大大区区中中更更具具有有吸吸引引力力依依照照真真北北地地区区的的商商务务规规划划以以及及普普陀陀区区商商办办购购物物酒酒店店综综合合发发展展的的产产业业定定位位本本项项目目适适宜宜打打造造成成为为与与长长三三角角互互为为辐辐射射对对接接的的商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右的办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业，也是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。项目办公客户方向据中房商业市场分析宏观背景普陀区商业布局较为分散，整体档次有待提高。由于区内存在大量的快速干道，区域内的商业网点布局随意性无序性较为突出，营业网点较为分散，商业规模较小，经营层次较低，致使该区域整体商业竞争能力弱，与城市商业发展不协调。为此普陀区在规划中提出结合现代服务业集聚区建设，实施错位竞争和商务商业文化休闲旅游宾馆快速交通联动发展的策略，高起点规划建设区域性的商业中心。推进专业特色街区建设，集聚知名专业店专卖店。形成以大众型商业为主体以区域性商业中心为标志以特色商业为补充的商业体系，保持区域商业的持续健康发展。区域商业分布情况项目所处真北地区是目前普陀区现有两大成熟商圈之另为长寿路商圈，商业发展较为成熟，沿真北路拥有众多大型商场，其主要分为大型购物中心大卖场建材超市家电卖场。各类行业总体量表行业体量典型商户建材卖场红星美凯龙百安居家居超市月星家居餐饮休闲梅川路步行街大型超市农工商麦德隆百货商场东方商厦品牌直销店奥特莱家电卖场苏宁国美体育用品超市迪卡侬特征超市大卖场扎堆现象真北地区公里范围内，就集中了乐购麦德龙农工商世纪联华百联中环中心内家大型超市卖场，分布非常密集，般而言由于居民对于卖场价格敏感度较高，超市大卖场的扎堆易产生恶性竞争现象。虽然由于真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且不错，但考虑到区域中卖场需求已经本饱和，且普陀区政府不鼓励发展大卖场，加之本项目定位于区级商务休闲中心，以涉外经贸休闲购物都市娱乐为主，卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。特征形成以家电家居建材为主的专业市场群与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美苏宁百安居红星美凯龙富龙建材市场月星家具百联中环中心内近万的家电家居建材专业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政府规划所契合，市场前景看好。不过由于大型建材市场多以仓储式卖场为主，如百安居红星美凯龙，在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本项目商务区定位不符，也不建议在本项目中引进。家居市场定位相对较高，如引进则如何导入客源是其最大的问题。特征区域内高端百货商场较少作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村真如西村长征新村梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看，该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近万百货商场，并不能满足区域内巨大的购物需求。因此在真北组团商贸群的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意向，加上百货商场的聚集效应，建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物功能。特征区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺目前真北地区商业形态多以百货超市餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街百联餐饮街定位属于中低端，如肯德基必胜客避风塘味千拉面新亚大包沧浪亭丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心真北组团商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世纪环球影城天行健健身房加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进美容健身酒吧等多种休闲娱乐设施。区域商业消费者定位建议真北地区作为普陀大型居住聚齐区之，拥有梅川路餐饮步行街铜川路水产条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。真北地区北靠桃浦工业园区西接曹安专业市场，区域个体工商户私营业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需求为主。项目商业业态定位建议本项目拥有超过万的商业面积，且以餐饮娱乐功能为主，为区别于百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用形式打造。即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购物都市娱乐等功能于身的个性化休闲娱乐中心，更能体现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。商业建筑形态建议建成层的商业群落，整个商业部分或连接或分割，形成动线明确处处有景的旅游消费休闲场所。层的建筑高度有利于保证人流的密度，也利于商铺的出售与经营。商业业态配比建议经营业态以餐饮娱乐购物为主，混合艺术文化旅游康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下餐餐饮饮娱娱乐乐购购物物其其他他业态规模说明餐饮中餐中小型周边缺乏此类高档定位的餐饮场所，有知名品牌的支撑，可以提高整个商业的档次和知名度西餐中小型酒吧中小型娱乐中型集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应中型其他小型购物特色店中小型特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户其他美容健身会所中小型为周边酒店办公及公寓住客提供高尚配套商业建筑面积根据经验，商业建筑面积建议为万商业剩余面积约万，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大，建议带区域市场成熟后再行启动入市。项目初步财务评价项目评估说明本项目是个大型的商业办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位还没有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法。项目自有资金按总投资的以上估算，其他筹措资金来自于银行借款。项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率，并考虑到本项