石化和周边村庄，解决周边企事业单位办公或写字楼市场配套问题。云都商务中心建成后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。完善城市功能安居乐业不仅是居民生活的基本要求，也是企事业单位和各种经济实体的基本要求。个城市应该为市民提供优良的生活空间，工作空间，所以个城市必不可少良好的商务中心写字楼中心等供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。云都商务中心的建立将加速云溪城区的整体建设，极大提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公共写字楼项目设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。写字楼的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜设施完整环境良好的写字楼市场，逐步向公共化市场化连锁化发展。改善市容环境面貌城市形象是人们对个城市的种共同心理感受，是公众对个城市的内在实力整体活力精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，个城市的形象，如同个国家个地区个企业的文化形象样，都有其深刻的内涵。个城市的文化形象至少应具备以下特征城市建筑布局融科技含量与文化内涵为体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。现代化写字楼是人们生活水平和道德文明的窗口，干净整洁高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。云都商务中心建设后，设计良好的基础设施将避免出现对周边区域的环境负面影响，改善市容面貌。场址选择场址现状地点与地理位臵云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东经至北纬至之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。总面积平方公里。场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编号号国有建设用地使用权出让合同，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新，新建云都商务中心。现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。场址建设条件自然条件气象云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。全年无霜期为天。气候特点是温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。气温月平均气温约‴，七月平均气温约‴年平均气温‴，无霜期天。日照年日照时数为至小时，年太阳辐射总量为至千卡平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之。降水年降雨日天，年平均降雨量毫米，年平均相对湿度为。灾害性天气年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降低温风暴干旱暴雨寒潮大雪等。地形地貌云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔米最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔米。般海拔在米之间。云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件的影响。建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。地质地表组成物质为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林果茶等作物开发。第四纪全新河湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻瓜菜等作物种植。水文云溪区水域宽广，有河有湖，水运优势十分突出，除道仁矶汽车轮渡码头沙窝石油和铜鼓山矿石两个吨级专用码头外，另有擂鼓台象骨港滨江新巷儒溪等个简易码头有待开发升级。区境内西南角还有国家对外贸易港口之的城陵矶港和正在兴建的永济乡新港。社会经济条件岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳阳市的工业区，中南地区最大的石化基地火电基地和纸材基地。全区总面积平方公里。全区总人口万人气候属亚热带季风性气候，年平均气温‴，平均相对湿度，主导风向为东南风和西北风。近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市国家历史文化名城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市在全国最适宜发展物流的城市排行榜居中部地区第位被国家商务部评为十五期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。并被福布斯杂志评为中国内地最适宜开设工厂的个城市之。湖南城陵矶临港产业新区是湖南省十五重点工程，区内城陵矶港是长江八大深水良港之，首批获准开放的海峡两岸直航体通过能力达万吨。产业定位重点引进机械加工物流家电汽车等产业。年月，为进步对接大厂石化产业链，承接沿海产业转移，经湖南省人民政府批准，建立了云溪工业园，并被纳入到省级开发区行列，以对接石化基地承接沿海产业打造工业洼地为办园宗旨，年月，省科技厅确定云溪工业园为湖南省精细化工特色产业基地。近年来，通过多种融资手段，园区配套完善了供水供电消防污水处理天然气工业气通讯有线电视等基础设施。现已引进入园企业多家，年，湖南省人民政府将云溪工业园纳入首批循环经济试点园区行列。年，被省人民政府纳入全省重点培育的十家千亿园区之列。在湖南的经济版图上，云溪工业园正成为岳阳乃至全省推进新型工业化的亮点。产业定位重点引进工业催化新材料高分子材料加工生物医药化工环保溶剂中间体产业和炼厂气体加工六条产业链上的项目。为做好中石化万吨炼化技改扩能项目的对接与服务，解决长岭炼化公司改制企业延伸拓展产业空间的需要，年月，云溪区委区政府正式启动了长炼工业园的开发建设，总规划控制面积平方公里，首期启动平方公里开发建设。该分园地处云溪区文桥镇，紧邻长岭炼化公司，可共享长岭炼化公司的供电新鲜水循环水工业风氮气污水处理等公用工程。产业定位重点对接万吨大炼油可形成的各类化工新材料产业。交通条件云溪交通便捷，区位优势突出，属两省五县区通衢之地。京珠高速随岳高速岳潭高速岳常高速岳汝高速国道以及京广铁路武广客运专线岳九铁路荆岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。临港产业新区已启动建设，以港区为龙头的沿江物流走廊正在逐步形成。云溪区沿铁路南距长沙公里，北离武汉公里，沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到小时车程，沿水路东距九江公里，南京公里，上海公里，西距重庆公里。公用设施条件给水云溪城区主要由云溪自来水公司供水，区内供水管网与城市管网连通，可供铁山水库双花水库优质水，另外还可以利用长江水作为生产用水。水源主要为铁山水库双花水库清溪水库和长江，水资源丰富。排水云溪城区现状排水体制主体为雨污分流制，部分老城区采取截流式合流制。污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂，雨水经排水沟渠等排入河道。云溪区污水处理厂及收集管网工程已正式启动建设，可与企业内部管网相连接，日处理能力达万吨，企业在初步进行预处理后，通常在标准时排入污水收集管网，统处理。云溪中心城区污水处理厂正在扩建之中，污水处理能力将进步提升。供电云溪区内有变电站座，具有万千瓦的日供电能力。正在新建座变电站，可实现双回路供电不间断供电，电力能源充裕。通讯区内全面铺设开通了宽带通讯光缆，为全区各行各业进入信息高速公路提供了条件。电信的网络规模技术层次综合服务能力和各项电信经营指标有了质的飞跃。供气国家西气东输管线在区内设有天然气供气管网门站，年供气量亿立方米。此外中石化长岭炼化巴陵石化可提供燃料油液化气以及氮气氢气氧气等工业气体。建设项目定位分析项目服务区域概况分析服务区域定位云溪城区商务中心项目少，云都商务中心的建设能解云溪商务市场配臵问题，其服务范围主要为云溪镇云溪乡云溪工业园巴陵石化及周边村庄等。服务区域社会发展水平云都商务中心服务区域属于城区的交通文化教育体育医疗中心。区域范围内含盖了体育馆图书馆人民医院人民法院学校等各类政府机关企事业单位等。区域整体社会经济水平较高，社区服务业较发达，建筑档次较高，城市形象美观。区域主要欠缺大型商务写字楼场所。消费群体分析云都商务中心建成后服务区域内居民普遍文化层次较高，所从事的职业主要为政府职员企业管理人员个体业主等。区域人均收入水平相对较高，消费理念前卫，注重生活品质，追求舒适便捷的工作场所。服务区域交通情况分析云溪交通便捷，区位优势突出，属两省五县区通衢之地。京珠高速随岳高速岳潭高速岳常高速岳汝高速国道以及京广铁路武广客运专线岳九铁路荆岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。临港产业新区已启动建设，以港区为龙头的沿江物流走廊正在逐步形成。云溪区沿铁路南距长沙公里，北离武汉公里，沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到小时车程，沿水路东距九江公里，南京公里，上海公里，西距重庆公里。项目功能定位服务半径服务半径米，根据道路河流铁路等分割因素，可适当调整。服务对象该项目的服务对云溪区各阶层的居民为主。服务内容提供美观舒适的商务场地。经营方式租赁或整楼自主经营。楼宇定位云都商务中心定位为中高档商务场所。建筑定位建设规模建设规模项目总占地面积平方米，建筑总面积平方米，建筑占地面积平方米，建筑密度，绿化用地面积平方米，绿化率，容积率。建设内容建筑物地上主体为钢混框架结构层，层平方米，为大厅和门卫层平方米，层均为平方米，为写字间和会议室等层平方米，为机房。建筑功能要求规模应与居住人口地域范围相适应，做到合理布局电气消防人防等配套设施应满足功能和安全要求。建筑形象要求建设项目所在区域社会经济文化水平较高，城市设施完善，城市建筑较为高档。该项目的建设需与周边建筑相配套，满足城市形象要求建设方案建筑设计指导思想与原则指导思想建设的标准应与社会发展相适应。本着以人为本，方便客户，布局合理，便于管理的宗旨，运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法，从基地实际出发，紧密结合功能要求，依据各种现行设计法规标准和政策，合理布局，设计好每平方米的建筑。注重建筑节点的精密组合和外观效果，使建筑形态更具生命力和时代感，达到与城市环境共生的境