成投资型生态公寓中高端度假别墅文化野趣休闲山庄等开发。公园里的旅游臵业开发模式。在公园里而非公园外建造旅游物业，公园作为大尺度背景资源配送。这种开发方式与旅游小镇开发相类似，通过交叉开发把生地做成熟地用于城市运营，如王仙岭公园及本项目的扩大差异化与品质提升。但此方式的开发定要符合国家的环保森林水利等规定。生态人居旅游小镇开发模式。把本项目利用荒山荒地建设成特色度假镇。④旅游生态居住会所开发与社会主义新农村结合模式。项目之五盖山西北麓。华侨城模式。华侨城集团利用地方政府需要改造些片区的环境，采取成片开发，承担在开发片区的所有市政配套任务，土地以协议方式出让，地价远低于公开拍卖地，规避参与招拍挂地价成本过高的风险。建设以主题公园为龙头,以旅游地产为支柱,积极向传媒娱乐等关联产业延伸，相应的房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营。郴州政府应积极支持有先进商业模式的本项目战略投资商，规划融入上述产品。枢纽模式。郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。用商业化的理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步郴州已启动并还必须加大运营财政公建土地国资四套马车的力度深度广度高度，把资源与政策重点向人才集中模式先进资本通畅的战略发展商大力倾斜如对本项目投资与发展商的专门支持。从对本泛旅游产业项目的规划上积极宽松地考量如下五类产品情形是旅游景点物业主要指在本项目地度假区内为游客的旅游活动建造的各种观光休闲娱乐性质的非住宿型的建筑物及关联空间二是旅游商务物业主要指在本项目度假区内或进入生态圈的广场立体提供度假旅游服务的商店餐馆娱乐城公寓等建筑物及关联空间三是旅游度假物业主要指本项目为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如豪华生态酒店奢适型度假别墅酒店公寓以及用于分时度假的时权酒店等等四是旅游住宅物业主要指本项目与生态圈高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。五是旅游居住物业产业链的延伸主要指本项目在泛旅游居住物业开发的同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联的产业延伸如观光农业特色农业矿物山泉水商品化开发见策划报告总附件等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源的品牌价值。政府服务管理推动的导向要催生种生活态度城市精神,据统计，全世界在过去年的时间内，有万个家庭和个人购买了旅游度假物业或物业权益。随着中国高速增长及人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来年，中国将有越来越多的家庭或个人接受旅游度假房产或权益。人们享受生活的态度越来越个性化，现阶段房地产开发将越来越细分，随着生活半径扩大，泛旅游地产正成为种潮流。颐和地产集团副总裁赵永爽如此说。我们对郴州目标人士的专访与多年对郴州的理解中，提出些对于当前郴州泛旅游产业市场含本项目出路的建设性看法。保护和享受生态是种健康的生活方式，好的旅游产业开发并不会破坏生态。生态并不只是说社区有多少绿化面积，种了多少树，而是强调种太极的原理顺其而为风尚向上。不刻意地修剪树枝，不刻意地设计如对称的修剪过的花花草草，原本自然景观即任其如何，无需刻意砍伐栽种。郴州市及其本项目的生态地产的另层意思应是社区居民生活方式的生态，要培养出种健康生活氛围，设想个文化文明畸形低级守旧甚至违法犯罪行为盛行城市，生活在其中的居民的生活是不阳光的，城市是肮脏的此需要郴州反思的。郴州整体旅游产业和本项目均要追求特色和创新。无知的发展商才会说追求规模的最大化和效益的最大化，结果从来没有达到最大化。要真正最大化必须要倚着高起点好定位和特色模式来创新发展。如星河湾，其最大特色是建筑内部的细节差异化创新，而金地集团旅游房产品其特色就在于建筑的现代感和小资的定位。而我们，则要凸现东南亚特色和复合非纯湘南文化的多元素糅合。梳理郴州及项目泛旅游产业开发的条件政策对旅游产业发展的支持为了落实把湖南省建设成旅游大省文化强省生态先进的目标，郴州市委市政府已把郴州的旅游业列入了继能源工业后的全市又大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新的经济增长点和第三产业的支柱产业之。市委市政府提出把郴州市建设成为湖南最开放城市湘粤赣省际区域中心城市，郴州的建设步伐更进步加快。十五计划末，使全市基本达到与湖南点线重点发展区域相均衡的经济实力，形成与广东相对应与世界接轨的外向型经济格局，构筑起积聚力和辐射力明显提高的城镇体系。研究利用历年来本地区旅游数据并作为发展支撑十五期间，全市共接待国内外游客万人次，年均递增旅游综合收入亿元，年均递增。郴州市先后被授予中国优秀旅游城市中国温泉之乡等称号，旅游业直接从业人员逾万人。年，全市接待各类游客超过万人次，旅游综合收入突破亿元，均位居全省前列。全市基本形成了生态休闲漂流探险寿地福城温泉健身红色摇篮为主要特色的旅游产品。预计到年，全市年接待游客万人次，其中入境游万人次以上，旅游总收入亿元，成为全市重要的支柱产业。细分旅游资源为发展旅游产业奠定良好的规划基础于产业规划环境保护策划营销市场调研生物工程农业开发资产评估建筑设计旅游开发管理酒店运营商业开发休闲会所管理等等。整个项目开发团队拥有全球化视野与国内领先的专业能力，团队人员组成大部分将从全国范围统筹优先，部分由国际高端专业人员组成，同时吸收少部分特别优秀的郴州本土人才。团队成员中大部分即具备高端学历同时也有着丰富的实战经验，特别是各项目部的高管均为该行业标杆性人物。只有如此才能打造个富有高度，目标统，深谙团队合作，执行能力突出的队伍。本项目运作组织模式如下第三部分项目商业模式通用三维坐标解读我们的商业模式此略图表与说明二项目商业模式设计郴州旅游资源评价已有些国家和地方标准，但目前缺乏的是真正快速化可操作的将资源转化为产品的评价即郴州泛旅游产业化开发价值评价标准，这标准是泛旅游产业投资开发中尤为关键的工具。它也决定着我们拥有五盖原始投资与主体形象模式设计包装收入与盈利风险可控模式设计运行项目合作资本运营与项目发展招投标管理主体融资分标与利益分配模式设计招商政策法规规划土地等资源评价拥有文化主题概念及游憩模式产品设计营销传播与主体管理模式设计执行山生态经济圈核心目标资源的时间的长短。有的区间如极具亮点的原始次森林优质水源水库资源很丰富，但旦用如何转化为可盈利且投资收回期短的旅游高附加产品的评价标准来看，产品的打造难度较大，而投资价值却高。如何将转化产品难度极大的资源开发为可盈利的产品对产品打造主体的创意策划能力要求极高。用政府泛珠三角经济圈的标准区位和品位，很大程度制约了产品的市场范围和类型，所以必须将五盖山体系及大小王仙岭分支体系，从大圈和小圈均梯次分为城市公园项目郊野项目远郊型项目区域型项目全国型项目国际型项目等六个类别见。不同类别的项目定位其针对的市场不同产品内容不同营销的模式不同。但发展商和政府这两个层面，均必须站在高的视野品质模式市场做设计做审批做配臵做扶持产品模式郴州泛旅游产业项目产品要打造成功，规划设计的关键在于产品形态吸引力打造和各种道路的可进入性建设。郴州旅游业发展初期观光产品的价值大如苏仙岭。随着游客选择广度和深度的蔓延，价值逐步由观光产品向度假休闲产品或主题产品转移如本项目。产品品牌模式郴州旅游产品的增多，游客可选择的机会增加，同类产品有品牌的游客量大，享受的溢价多。而且品牌为其他衍生产业的产品如房地产旅游纪念品文化影视产品等提供销路，并为模式的扩展提供的铺垫。如深圳东部华侨城环球嘉年华等。此点对于本项目只能做思想参考。产品金字塔组合模式已有的品牌和单产品虽然销路很好，但面临新的竞争必须扩充产品组合内容，与原拳头产品构成互补组合，或进步加强优势。如华侨城的世界之窗民族园欢乐谷房地产乃至在建高尔夫球场等，都是为了构建这产品金字塔。再如峨嵋山，其防火墙产品为佛教胜地，但为适应新的游客的需求不断增加滑雪场温泉等产品，逐步从单观光产品过渡到综合的休闲度假产品组合。是本项目可以且必须走的路子。产品拳头产品模式该模式经常出现在产品改造提升的案例中，资源品位不高，已开发的产品中什么都有，但可以提炼为具有吸引力的独特性的卖点却没有找到，产品的打造般化。此时，应该针对项目旅游目的地的资源特色和运用市场偏好知识将产品最具卖点的吸引力找出，根据这个主题理念进步提升改造产品，使得景区更具竞争力和生命力。如房山的圣米石塘景区，经策划后改名为圣莲山，并重新找到了京都第奇山产品定位。本项目路子。产业趋同模式旅游产业价值链与产业联动链在这个位臵相交，产生了很多变体商业模式。如王志刚工作室设计的都江堰核心区的天府水镇，由于邻近世遗和文化保护区，其定位放在为世遗提供休闲服务产品。根据其商脉和市场特征，旅游住宅房地产无法支持，最佳的选择为旅游商业房地产。本项目参考产业趋同模式我们将在第三维产业联动链中说明。产品解决方案比如欢乐刺激放松等模式设计可以是旅行社提供的条设计完美的路线也可以是按游客需求的主题设计的整套游憩内容。比如蓥华山为想体验禅文化的游客提供整套的包括禅景禅食禅住禅趣等仙女山的设计为想体验高端休闲文化的游客提供整套的包括情侣居月光运动度假别墅金领公馆老年疗养，花草溪谷坪都孕着神韵。该模式甚至可以是为个游客度身订做的数年的旅游计划，通过分时度假交换系统的使用，使得游客可以自由选择钟意的产品方案。此乃本项目可走的系统化路子。游憩模式设计游憩模式设计是本项目的产品打造环节。游憩方式决定了项目中的游客体验路线设计消费类型安排停留时滞处理等各项专业评判要素内容，这是决定规划方向与内容的市场依据但非法规环评农业综合开发依据。这在本策划报告的项目规划建议说明章节中加以阐释。收入模式设计本项目游憩模式设计仅仅完成了产品设计，接着要进行到收入模式设计环节。本创新型泛旅游地产项目的收入模式，需解决的问题绝不仅仅传承传统的景点门票化收哪些费用怎么收收多少确定收入点收入方式价格水平等等。而是要销售景区乃至包括土地权分割在内的期权物业与分时度假类等物业，经营管理的只能外包给国际化的专业智业机构，从而也极大提升郴州的整个城市经营水平政府应该为此创造好的环境和条件来扩大城市美誉度和高额税源