公寓楼房地产开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目综合评价结论本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对市新市区基础设施建设城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善产品的高品质与高附加值功能多样性而得以提升。

财务评价当平均收益率取时，项目财务净现值为万元，大于，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。

项目财务内部收益率目标收益率贷款利率，且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。

静态投资回收期为年小于年，表明项目可行。

上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

第二章发展规划产业政策及行业准入分析房地产业总体发展规划城市发展与规划市位于广东省东北部东江中上游。

其范围是东经度分至度分，北纬度分至度分。

东接梅州市汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市惠州市，北与江西省交界。

全市面积万平方公里。

市是京九入粤第市，又是广东省拥有铁路最长的城市市京九铁路广梅汕铁路国道国道河惠河梅粤赣高速公路构筑了四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。

市总体城市功能定位是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站支撑点，是南接珠三角，北接闽浙赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。

市是国务院年月日批准设立的地级市，管辖区东源县龙川县紫金县连平县和平县共五县区。

全市原有个乡镇和街道办事处，截止至年末全市现设有个乡镇，个街道办事处，个农场，个村委会和个社区居委会，全市总面积万平方公里，总人口万人。

城市经济发展规划根据市国民经济和社会发展十五规划到年，全市生产总值达到亿元，年均增长人均生产总值达元约合美元，按元美元折算，年均增长第二产业增加值达到亿元，年均增长，其中工业增加值达到亿元，年均增长，三次产业增加值比重达到∶∶地方财政般预算收入达亿元，年均增长县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长以上。

城市社会发展规划市以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以深入贯彻党的十六精神为动力，以加快发展为第要务，全面落实科学发展观。

以打造四个争创五个城市实现五大发展为目标，全力推进交通能源工矿骨干项目农业龙头企业水资源开发旅游资源开发城市化社会主义新农村教育文化生态环保等十大工程建设。

在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出经过年左右的努力，初步形成以中心城市市区为龙头，以县城和中心镇为骨干，以般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到年全市城镇化水平达到。

根据市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。

建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。

努力建设成为经济繁荣社会文明环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。

城市环境发展规划构建绿色以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造既要金山银山，又要绿水青山的绿色，把建成优美的山水园林城市，促进经济发展与人口资源环境可持续发展。

城市产业发展规划重大工程项目是实施十五规划的重要载体，也是实现规划目标的强大支撑。

十五期间，市重点建设十大工程，规划建设重大项目项，计划总投资亿元，十五期间计划投资亿元。

其中规划建设交通项目项，十五期间计划总投资亿元。

高速公路建设。

重点建设广河高速公路段及汕昆高速公路龙川至连平段。

规划建设能源项目项，十五期间计划总投资亿元。

规划建设工矿企业项目项，十五期间计划总投资亿元。

规划建设新农村工程项目项，十五期间计划总投资亿元。

规划建设农业龙头企业项目项，十五期间计划总投资亿元。

规划建设水资源开发工程项目项，十五期间计划总投资亿元。

规划建设旅游资源开发工程项目项，十五期间计划总投资亿元。

公共卫生体系。

重点建设好市人民医院市妇幼保健院市中医院等公共卫生工程。

文化教育设施。

重点建设市职业技术学院二期市技工学校二期市职业技术学校市第二中学市图书馆市广播电视中心及广播电视数字化等项目。

体育设施。

重点建设市体育场和市体校改造工程。

十生态环保工程规划建设生态环保工程项目项，十五期间计划总投资亿元。

环境保护。

加快建设城市和县城污水处理设施生态环境建设。

环卫设施。

规划建设城市密闭式垃圾中转站，改造和建设公共厕所。

生态环境建设。

重点建设水土流失综合治理及江河整治工程。

项目情况分析公寓楼房地产开发项目位于区碧水居区号商业街户，总用地面积平方米，总建筑面积平方米，规划总户数为户，共求量的。

而对个潜在商品房购买客户的调查中，年有计划购买比例占总调查人数的。

同时，随着我市经济的高速增长，外来从业人员的增加，在定程度上将促进市区商品房需求的增长。

根据市近期建设规划及市区住房解困的相关要求，年住房建设年度目标为商品住房建设套，建筑面积约万平方米，政策性住房建设套，建筑面积约平方米。

从各种因素和数据分析，可以说明年市区商品房需求潜在市场比较乐观。

购房人群户籍地域有扩大的趋势随着交通网络的完善，高新区落户企业的增长，市区房地产的价格相对低廉和区域环境优势，将吸引更多的外地投资置业者到购房，市区购房人群户籍地域有扩大的趋势，外地客户的需求将为市区房地产提供良好的发展空间。

同时，市区些较大的房地产开发项目也有意识地选择深圳等地品牌商品房营销队伍，为珠江三角洲有意到投资置业的客户群提供方便优质服务，促进商品房的营销。

年市房地产仍将稳步发展年国家虽然先后出台了国六条和十五条细则等宏观调控政策，但房地产业作为个重要支柱产业地位未发生改变，国家仍将引导和促进房地产业持续稳定健康发展。

根据市房管局对市场走势调查结果，的受调查人看好市年的市场，认为房价会上涨，的受调查人认为房价与年基本持平，认为房价会下跌的占总调查人数的，认为房价走势很难判断的仅占。

另方面，由于市经济保持良好发展势头，高新开发区周边工业园区高速发展将带来人口的增长和较大住房潜在消费需求。

事实证明年市商品房价格有较大幅度的上涨，甚至还将会继续上涨。

但开发投资开发规模及房价的上涨也将会带来定的市场风险。

项目发展前景公寓楼开发项目位于区碧水居区号商业街户，项目位置较好。

属新市区城市发展方向区域。

临沿江西路及水宝路，承接宝源桥及大道。

拟开发区域已建或拟建楼盘较多。

本开发项目以质高低价为开发原则，市场价格定位适中，可以带来较好的市场回应项目开发有户型主要为房厅卫，该户型住宅楼的建成不仅为该区域人员切身实际考虑，弥补了市场的空缺降低消费者购房压力，满足了低收入人士购房的需要，定能受到消费者的青睐。

总体而言，公寓楼地理位置优越区域规划景观较好交通便利设计功能布局合理，项目的市场前景广阔。

发展的原因与动力据有关部门测处算，至年，我国商品房供应年平均增长为要满足未来年亿平方米的住户需求，商品房供应年复合增长率必须达到，要实现这个供应速度，并不乐观。

其主要原因是土地供应长期偏紧。

我国保护亿亩农田是底线，不容突破。

统计数据显示，我国耕地面积已经减至亿亩。

保护农田已经到了分厘算账，而不是分亩算。

土地供应偏紧，使得未来建设有地量建设用地占有耕地比，都将大幅下降。

专家预测，在两年之内，我国建设用地供应处在严重的短缺状态。

而购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛盾的长期存在，使得我国房地产市场空间巨大。

中国经济发展进入高速期，社会结构进入转型期，居民购买力和购买意向增强，新的施政纲领等等，都为房地产行业发展提供强劲动力。

专甚至认为，房地产业还将拥有年的快速发展时期。

近年来，市人民政府出台了系列的政策，对房地产行业进行正确地引导，加强城市规划，注生城市功能的配套，及随着二次置房热潮的到来及外商投资企业不断增多，这都为市房地产行业发展提供充足的动力。

政策影响分析年房地产行业是相关宏观调控政策深入执行的年，受宏观调控影响，房地产行业准入壁垒进步提高，但同时为优势企业带来新的发展机遇。

相关部门政策包括通过税收政策规范土地市场强化金融监管调整供求关系等措施，以达到调整结构稳定房价和加强住房保障等目的。

土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。

这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。

房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序健康集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。

风险分析项目目前开发条件基本成熟，同时随着区域经济强劲发展，会带来较大的城市与区域发展效应，但房地产业作为个重要支柱产业，为规范我国房地产业的市场，国家虽然先后出台了国六条和十五条细则等宏观调控政策，及年全国房地产市场价格均有所上涨。

尽管市场的发展前景良好，但政策的调整开发投资与规模的扩大及房价的上涨也将会带来定的市场风险。

本报告对市场走势的判断是基于对区域产业规划以及产业发展前景的理解，开发商在开发过程中需要切实追踪市场变化，妥善安排分期开发的策略，以最大可能的规避市场风险。

行业准入分析项目法人资格公寓楼房地产开发项目是由市实业发展有限公司开发，市实业发展有限公司成立于年月日，机构地址位于市中山大道华怡小区陶阁号，注册号，注册资本为人民币捌佰万元，市实业发展有限公司规模较大，注册资本较雄厚，符合本次房地产开发条件。

市场需求分析通过对市场购房客户的调查，新市区同类商品房在单价方面，普遍客户能承受的商品房交易单价在元之间，商铺交易单价在元之间停车位交易单价在元个之间写字楼交易单价在元之间。

在户型面积方面根据年市场销售情况和本次市场调查相比较，新市区客户对购房面积的需求以单套住房建筑面积在平方米为主，而对住房户型的需求则以四房二厅二卫和三房二厅二卫为主，但对购置房厅卫类型户型主要为单身人士，且需求比例有所上涨。

消费者睛莱于具有特色的小区景观人车分流功能分区明显体现以人为本的区域规划为首选。

在公共设施配套方面，被调查人认为临近市场超市学校及医院的住宅是人们的首选。

本项目交通非常便利单位户型较小价格较适中公共设施配套较完善规划以人为本定能受到