兴国商务楼地产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

长兴新轮发展规划为项目提供了无限想象空间根据长兴县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件建设场地范围及环境项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地块位于长兴县兴国路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

长兴环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年的月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析长兴县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响环线的主干道。

该地区处于是城市中心热点的地理位置，又处于规划中极具发展潜力的明珠路龙山大道商业圈，依繁华存在，享都市宁静。

二绿化与景观长兴龙山新区兴国商务楼工程地处新山新区，在景观方面正处于市民广场西面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。

三成熟的环境配套长兴龙山新区兴国商务楼工程的周边，经过近几年开发，图书馆大剧院浙北大厦等现代商业公共配套已经形成而这里的文化氛围已经形成的，有省市的重点学校医院等邮政银行商业宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。

深厚的文化积淀雄厚的科技实力完善的基础设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。

四项目的建筑质量和内在环境发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。

劣势目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。

机会地理位置具有发展潜力长兴龙山新区兴国商务楼工程是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。

二项目顺应建筑潮流长兴龙山新区兴国商务楼工程是具有高品位高素质高智能高质量低能耗的生态建筑。

三项目适应现代办公需求长兴龙山新区兴国商务楼工程在空间划分上的灵活性，即同楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同买家的规模需要。

长兴龙山新区兴国商务楼工程是区隔任意，设置随意，功能惬意的建筑。

四提出整合型商务楼概念随着中小企业创意产业跨国公司代表处的发展，引入整合型商务楼的理念，更具市场竞争优势。

写字楼的硬件标准生活空间的灵活配置行政商务资源的共享，三位体的整合型商务楼概念的首次提出，为长兴龙山新区兴国商务楼工程确立了项目的整合优势。

威胁周边有类似销售项目项目对面是正在销售中的商务公寓利时广场商务公寓。

二商住楼有集中趋势全市的行政办公楼盘商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越保有量丰富的状态。

三缺乏商务氛围区域内没有商务氛围，写字楼商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集中商务广场宇的优势。

项目的综合分析通过以上分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。

特别在劣势威胁中，只要控制引导得当，这些影响不至于成为本项目的硬伤。

其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。

所以从理论上来看，只要方法到位，本项目是完全可以成功的。

从市场消化能力来看，销售租赁都会有定的空间。

但从资金回笼的角度看，则应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期提高楼盘附加值。

作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。

长兴龙山新区兴国商务楼工程作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。

同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群，关注周边科研政府单位的购买力，有意识从区域周边各项目分流买家。

营销方案设计项目名称及产品定位定位阐述位置地段和未来升值是商务广场宇租售行为重要因素，长兴龙山新区兴国商务楼工程在该方面具有定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买和入主的冲动。

综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优势，买家对这方面的利益承诺应有定的信心。

大厦自身的资源整合智能管理生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的独特的卖点。

长兴县政府的前景规划，使得保值升值潜力得以提前体现，这是攻克市场观望心理的唯出路。

这里，针对两种的心理引入整合型商务楼经营模式，准确针对目标客户，与目标客户形成广泛有效的沟通，达成发展商与买家双赢的局面。

新经营思路整合型商务楼的引入更可提高投资者探究的渴求，增强投资信心。

保值升值是作为楼盘入市的必要条件。

综上所述，本定位的目标是结合项目先天后天优势，发掘新亮点在市场上赢取美誉并得到经济利益回报。

目标客户客户类型分类政府科研单位实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的办公系统。

二般投资者偏向于稳重谨慎在投资选择时有优选及备选保底三种计划。

投资分析思路经常是如果„„就„„，退而求其次也„„，再恶劣也„„模式的填空思维。

规划的优势便能最终触动其投资决策。

三中小企业主需要定的面积，开间要合理，发展成败取决于短期市场成绩，所以，资金的投入会集中在硬件包括场地及广告推广客户服务三方面上。

四跨国公司或大型公司代表处实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的办公系统和派驻人员生活空间。

对于买租办公楼时会考量长期的运营成本和投资益，往往选择前者。

五风险投资者种典型的急需出路的资金持有者，好方案新思维就值得试，赌博心理甚重，但对项目出路的分析能力很强。

经分析，长兴龙山新区兴国商务楼工程基本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性可充分迎合目标客户需求。

管理方案设计商住功能配套设立小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。

主要职能负责发展商公司的行政事务负责驻厦机构行政办公代理业务负责大中小型会议室多功能厅的管理和使用调度负责共享高值办公设备的使用和管理负责大厦整体形象的展示等。

项目小时全天候的物业管理物业管理应对业主提供全方位多层次有效且经济的服务。

顺天物业公司以专业化人性化品质化的物业管理模式业主提供周到贴心的服务