兴隆花园住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合理布局，完全满足合理利用土地的需要。

投资估算与融资方案投资估算经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资万元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万元。

融资方案根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。

本项目建设单位自有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用预售收入解决。

财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。

商品房部分总投资收益率为。

所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为和，均高于基准收益率时的税前税后财务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为，高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具有定的抗风险能力。

综上所述，本项目经济可行。

社会效益分析本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。

本项目的建设有利于促进三原县经济健康稳定发展。

研究结论本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。

项目的实施，对进步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。

经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的可行的。

经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。

第二章项目建设的背景及必要性顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质目前三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗制滥造等问题严重后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。

因此，三原县的住宅产业尚处于初级开发阶段。

当前，三原县围绕作为西咸经济圈北副中心的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身邻近省会西安的区位地理优势，正在努力把自身建设成为西安的卫星城市。

随着三原县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。

据项目建设单位组织的次住宅产品需求调研显示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房的通风采光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气和太阳能热水器。

因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。

目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。

因此，这类精品住宅将有良好的市场消费前景。

实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县住宅品质的需要。

是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要近年来，三原县的城市基础设施建设取得较大的进步。

然而由于缺乏统规划，些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。

如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升三原县作为西咸经济圈北副中心的功能。

据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告中介绍，今年三原县将围绕构建西安卫星城市的目标定位，按照拉大框架改造老城建好新区的思路，以双创为抓手，高标准规划建设中心城区，精心实施小城镇建设，进步完善中心城区服务功能，全面提升城镇化水平。

因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应三原县拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。

第三章房地产需求分析三原县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来近年来，随着西咸经济体化的深入推进，三原县作为西安都市圈的卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。

另外三原县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工医县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。

此外，城乡居民收入增长快速。

据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍，去年全县生产总值完成亿元，增长社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入完成元，增长农民人均纯收入完成元，增长。

主要经济数据均明显高于全省的平均水平。

三原县的县委县政府对未来发展充满了信心和把握，对年全县经济社会发展的主要预期目标规划如下生产总值完成亿元，增长，力争达到城镇居民人均可支配收入完成元，增长农民人均纯收入完成元，增长。

随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到三原县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神的享受和自我个性的表现。

因此作为营销的重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好的开端往往也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。

本项目采用低开高走的价格策略。

采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌的心理。

根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。

措施如下以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者对定数量的最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。

促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。

广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。

销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。

广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。

项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。

这阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。

销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。

销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。

因此这阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。

人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。

销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。

现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。

公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。

调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格质量功能房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要准备策略样板房的准备在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的助消作用。

因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。

样板房应该保证每种户型套。

销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布置，如鲜花的摆放接待桌椅的摆设等现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。

所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。

建议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性的景观等。

第四章项目建设规模及主要内容建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发号文件附本陕西省建设用地指标年版陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型人数，人均建