内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

为了更好的适应丰镇市旺盛的市场消费能力，丰镇市世纪房地产开发有限责任公司提出了在丰镇市新区建设世纪天骄小区二期工程。

本项目将会是个产品多元品质高端的商住小区。

通过本项目的开发为丰镇市打造个全新的住宅空间，开创丰镇市全新的生活方式，以创新型多元化城市综合体，引领丰镇市新区创新开发。

本项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，将对当地的经济发展产生积极的影响。

在项目的具体实施和运作中，也可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

丰镇市世纪房地产开发有限责任公司开发建设的世纪天骄小区二期工程规划布局合理，环境优美，交通便利，各种功能的房型新潮，配套设施完善，创造了人性化的花园式开放型居住环境。

它的建设将适应现代化城市居民的生活方式，满足消费者对居住生活空间的多样化选择和文化生活的多元化追求，将对丰镇市新区的城市建设水平全面提高起到重要的推动作用。

项目的实施将会产生较好的社会效益经济效益和环境效益，因此本项目的建设是非常必要的。

编制范围本项目可行性研究报告编制范围包括项目的理由和过程市场分析项目建设规模场地及建设条件工程建设方案节能措施环境保护安全消防项目的组织和实施投资估算与资金筹措以及项目的经济评价等内容。

项目概况建设地点拟建内蒙古丰镇市世纪天骄小区二期工程用地位置为丰镇市新区新丰大街西侧，项目用地东侧为政府广场，北侧为新丰大街。

项目选址交通便利，环境优美，市政实施规划完善。

本项目区内基础设施条件完善，场地平坦，总用地为平方米亩，用地近期市政规划为商业和居住用地。

建设规模与建设内容世纪天骄小区二期工程总建筑面积平方米，其中住宅面积共，商业面积共，附属及配套用房建筑面积。

工程将按照现代居住生活模式建设具有优美的商业和居住环境完美的配套服务设施丰富的地域文化内涵的世纪新型商住区。

小区工程建设规划指标为总规划用地面积不包含城市道路两侧防护绿地。

建筑物占地面积硬化占地面积含道路绿化面积总建筑面积。

住宅建筑面积商业部分建筑面积附属及配套用房建筑面积。

主要建设条件项目前期各项工作正有序开展，工程建设的资金条件能够得以保证。

城市依托条件好，当地政府已落实配套基础设施等条件。

建筑材料供应有保证。

项目所需钢材木材水泥等本地就可以解决。

项目的组织实施项目由丰镇市世纪房地产开发有限责任公司丰镇工程部组织实施，项目建设期为年年月年月。

项目投入资金本项目估算总投资万元，其中建设投资万元，土地费为万元。

主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表。

主要技术经济指标表表序号指标名称单位数量备注建设方案用地面积总建筑面积销售面积容积率建筑密度经济数据二经济数据总投资开发总成本万元含土地费建设期里工程开发投资土地费工程建设投资不含利息和土地费投入总资金自有资金万元贷款资金万元资本金比例销售收入万元销售费用万元税金及附加万元税后利润万元三财务评价指标投资利润率全部投资内部收益率四成本收益指标平均单位售价元住宅平均单位售价元商业平均单位售价元第二章市场分析与预测我国房地产市场分析我国房地产市场发展现状在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等的因素的影响下，年和年第季度我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快销售增加价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，同时房地产市场的投资风险也在提高。

投资增长逐季加快，回升势头好于预期。

在市场回暖销售增加等因素的带动下，我国房地产开发投资增长逐季加快，年房地产开发投资同比增长其中商品住宅投资同比增长。

远远好于预期。

销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增。

年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的井喷式行情。

全国商品房销售面积同比增幅达，创自年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

商品房销售面积总额同比增长。

分地区来看，年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京上海浙江等热点地区成交量持续回升，江苏浙江福建广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在以上。

价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续上行。

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比出现连续正增长。

分地区看，尽管近期北京上海等线城市房价涨幅有所放缓，但西宁银川天津南昌呼和浩特等二三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由线城市向省会城市中小城市等二三线城市蔓延。

资金来源充裕国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。

受货币政策宽松销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹。

年全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长，施工面积增理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入个可持续的空间。

供需结构会得到优化。

是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

市场秩序会逐渐改善。

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范各种中介组织也会逐渐的发育壮大和成熟起来，其行为也会得到规范相关制度建设也会逐渐得以改善。

市场集中度会得以提高。

随着拿地政府调控行业竞争的加强银行贷款的收缩等原因，些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

市场行为会得以规范。

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府尤其是地方政府及其官员在土地交易城市拆迁项目开发等过程中的市场行为会逐渐的得以规范。

总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到个健康繁荣平稳发展的新时代。

内蒙古房地产市场分析当前自治区房地产开发市场基本情况年上半年，内蒙古房地产开发投资增速较去年同期相比明显放缓，商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。

据内蒙古建设厅公布的数据，年前个月，内蒙古房地产行业的开发投资总额约为亿元，同比增长，与去年同期的增幅相比下降个百分点。

其中，年上半年内蒙古的商品住宅开发投资约为亿元，同比增长，增幅与去年同期相比分别下降个百分点和个百分点。

内蒙古商品住宅新开工面积也呈萎缩态势。

据内蒙古建设厅统计年上半年，内蒙古的商品住宅施工面积万平方米，同比增长，增幅比去年同期下降个百分点。

商品住宅新开工面积为万平方米，同比下降，增幅比去年同期下降个百分点。

此外，年上半年，内蒙古的商品住宅竣工面积为万平方米，同比增长，增幅也比去年同期下降个百分点。

内蒙古住宅市场发展趋势预测成本提升。

房地产开发的主要成本包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的多，建筑安装工程成本占，项目管理费用税金及附加占，开发利润占。

随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提高，造成建房成本增加建安人工费材料费价格的上涨，也将导致建安工程成本增加。

中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层小高层的住宅体系。

目前正在研究制定的房产保有环节税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税收将会更重中小户型将会成为主体户型，进步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。

房地产开发模式呈现多样化特点。

今后集资建房委托代建整体购买招商引资合作开发新农村建设与房地产开发相结合等多种模式将会成为房地产开发市场主流。

涉及基础设施及公共设施的房地产综合开发将成为发展趋势，市场间的合作意识不断增强，合作方式不断创新，同时资信好的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越激烈。

开发规模将会不断扩大，开发强度不断提高，住宅建设将会向高品质多样化方向发展。

当地房地产市场分析丰镇市位于内蒙古自治区的中南部，晋冀蒙三省得交界处，是自治区的南大门，素有塞外古镇南贸客栈之称。

全市总面积平方公里，其中城区面积平方公里，辖乡镇，个街道办事处，总人口万，其中城内人口万。

年丰镇市在全国大多城市持续低迷的情况下，始终保持了增长。

无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长。

但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降。

进入年，由于房地产新政对于住房消费的刺激作用，以及经济的回暖，整体销售量增幅较为明显。

根据对丰镇市及周边地区其他房地产开发商所开发的小区进行了详细调查，丰镇市新区住宅销售平均价格为元，商业用房平均销售价格为元，说明当前当地的房地产市场没有泡沫，仍处于发展的初级阶段。

进入年，由于房地产销售量的增加，价格开始有所上涨。

对于房地产市场的预测而言，可以看出房地产供求市场是个动态的复杂系统，有很多因素在影响其状态。

而且，在不同时期不同环境，起主要作用的影响因素也不同。

同时，有些影响因素是显性的，有些又是隐形的，而可能隐形的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。

年的房地产市场走势，将受到如下几个方面的影响住房的刚性需求目前农村人口逐步向城镇转移，城市化的进程加快，我国城市化在今后年内将达到。

根据丰镇市有关规定提出的发展目标，结合近几年丰镇市新区人口增长速度以及住房面积增长趋势预测，至年，丰镇市新区人口将达到万人，人均居住面积达到平米左右。

由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。

宏观经济走势房地产市场与宏观经济密切相关，旦宏观经济增速下滑，房地产市场会迅速做出反应。

如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。

在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而丰镇市作为我国边疆城市，方面，受全球经济下滑冲击较小另方面，乌兰察布市作为连接自治区东西部以及自治区和晋冀交通枢纽，为自治区经济的发展都