南昌海航白金花园项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

该市商品房交易面积达万平方米，交易金额亿元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。

房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在平方米的占总销量的。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。

并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。

商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常的市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本的权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业如度热潮的温州炒房团，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由年的上升到年的。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展的历史。

南昌市商品住宅的第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单，材料也十分简单，仅仅满足基本的居住需要，市场的所有产品好似同炉火烧出来的产品。

第二代产品诞生在年，以御景城庐山花园福山花园等明星物业引发居住概念的革新。

如首次利用样板房售楼处，来吸引客户。

物业综合利用较为先进的营销包装手段，封闭式的小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所的出现等等，是这个时期的主流市场特征。

第三代的楼盘则体现以人为本的设计理念，引绿造绿，达到人与自然的和谐统，小区人车分流设计，配套设施的完善，小区园林的规划设计，智能化设施的普及等等，使南昌市的房地产市场逐步成熟繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额的经济效益和巨大的社会效益。

第四代的楼盘正在紧张有序的建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区的可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准大规模使之配套完整并和城市整体有机融合，构筑新代房地产项目标准。

其南昌市房地产特征表现如下空置率低房价飙升投资加大质量提高管理逐步规范市场趋于成熟南昌市房地产板块纵论南昌市场经历了近几年的发展，已由最初的经济适用房为主，服务中低收入阶层工薪族的初级市场阶段发展至目前以中档的商品住宅小区为主，服务中高收入阶层的二级市场阶段。

市场的发展不再是星罗棋布见缝插针的开发模式，区域版块市场开始出现。

就日前情况，可分为朝阳洲版块老城中心区域京东版块象湖版块红谷走强。

前时期该板块配套乡村化，开发的项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。

随着政府的大量投入，配套的逐步完善，板块内各大项目业主的相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。

象湖板块此板块是个比较矛盾的区域，方面是目前南昌风景最秀丽的象湖，如果在该片区开发个中档而环境优美的成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区的建设，又能给挺进青云谱片区的商家提供旅游开发项目的商机与卖点。

目前有象湖源象湖威尼斯等楼盘在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜的销售业绩。

方面是被污染的青云谱区。

青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这区域，国家大型汽车工业江铃集团就在此地，随着汽车工业产业化的调整，系列扶持政策的出台，江铃集团会成为整个南昌乃至江西省经济发展的重要支柱，同时也奠定了青云谱区的工业地段龙头地位。

但从置业的角度来看此区域并不适合建立高档次楼盘。

主要是重工业对业主所带来的生活负面影响不可忽视，在倡导健康生活的今天，工业区带给业主将是高分贝的噪音与大量的工业废气„„而工业区配套的单溃乏更无法满足追求高品质生活的业主的需求。

而即将面市的象湖新城南隔堤以南沿雄溪河区域近万亩土地的房地产运做又将掀起这区域新的波澜，现绿地山庄利嘉项目南奥等项目的大手笔运做，又是场居住革命。

红谷滩板块红谷滩地区作为城市花园建设的重点工程之，是南昌市将来最具发展潜力的地块，拥有由市政府机关所在地的政治中心规划中的高档办公楼所组成的商业中心，大型银行证券机构所组成的金融中心以及由我项目滨江豪园万达星城红谷春天等诸多房地产项目所组成的居住中心，配合穿插东西南北向的景观轴线和大片绿地，沿着赣江这天然的水资源错落有致的布置，使红谷滩在房地产市场中所扮演的角色不仅仅作为个住宅区，而是个的功能齐全的城区规划。

本区域西北靠素有小庐山之称的梅岭山脉，东南拥秀丽之赣江，将在承载南昌功能的同时成为最适于居住的地方。

青山湖板块此版块围绕青山湖建设炒做而形成，目前有大批浙江开发商介入此片区地产运做，如秀泊经典中大青山湖花园香溢花城等系列高品位高价位的项目出现和共同媒体轰炸，使这区域在承接政府大力改造青山湖，使之成为个景观优美，环境幽雅的风景区的同时，成为目前南昌最适合居住的准城中心区域，市场指数极高，房价居高不下，并还在持续上升，成为目前南昌房价最高的区域，引发南昌又轮版块震荡。

昌南板块在政府投入巨资打造而形成的澄碧湖工程完美画卷展现在人们面前时，直接使周边的房地产项目拔高了个档次，透射出这版块无穷的升值潜力，诸如澄湖彩虹世纪城梦里水乡康城大湖之都等项目的强势运做，将这块热土炒得沸沸扬扬，成为转载南昌城区部分消费力的港湾。

湾里板块湾里区域属于梅岭山脉的延伸，远山凝黛青竹苍翠，泉水湾延云雾缭绕，风景秀丽气温怡人，又有诸多人文旅游景点，红弯公路直接拉近了他与老城区的距离，理所当然地成为个适合居住避暑都假场所。

前面有翡翠山庄帝景湾洋城九州画意居等中小项目开道，后有恒茂博太集团各近千亩别墅项目挺进，未来年将成就湾里版块的别墅年。

成为南昌地产道别具格的风景线。

南昌房地产竞争态势分析房地产竞争日趋白热化南昌房地产的发展，经历了个漫长的过程，前两年发展直比较缓慢，但近两年其发展趋势日益迅猛，从小打小闹到规模效应，从兵营式建筑到花园式景观式小区的变化，使南昌市房地产进入个全新的时代房地产市场活跃住宅产品品质提高，商品房价格持续攀升，空置率也有所下降。

房地产市场的升温，引来了各地开发商如深圳万科上海绿地大连万达等，加上本地开发商的迅速成长日趋成熟，南昌城中住宅小区的建设时如火如荼，许多新项目也纷纷登台亮相，房地产市场竞争日趋激烈。

当前，南昌市房地产开发竞争出现的新趋势品牌意识加强，各发展商在运作中都强调公司品牌，给消费者以质量和售后服务的信赖与保证。

强调产品的创新，住宅变革催生地产向多元化方向发展，不同的目标客户对产品要求不尽相同，使得本土开发商纷纷从不同的层面来吸引客户，从规划到建筑从产品到环境等方面深化，力求以优越于竞争对手的差异化卖点吸引市场。

市场趋向理性化，随着南昌楼市趋向成熟，购房置业者也由当初抢购跟风而日渐回归理性，对房型的结构比例和实用功能也日渐挑剔，因此要求开发商对产品的定位要比原来更加到位，如此房地产买卖双方的理性化，对南昌楼市长期健康稳定发展大有好处。

综合以上分析随着南昌市城市总体规划的陆续完工，各大版块城市基础设施的不断完善，特别是红谷滩新城的崛起，境外大地产商纷纷进驻，南昌房地产市场竞争将会更加剧烈。

南昌房地产市场总体供需分析市场需求分析鉴于南昌市目前房产开发现状及有潜在购房意向市民的收入水平和消费行为习惯等，以中青年为房产主力消费群，占了绝大部份的比重，以政府机关和国企科研机构文体教育金融保险证券及个体私营股份制等为职业细分对象，这部份人是南昌市极有潜在购买能力的主力目标消费群。

物业档次以中档偏上为好，讲究性价比，对建筑结构类型更愿意接受多层住宅，户型为室厅卫室厅卫和室厅卫为主。

商铺的投资也非常踊跃。

酒店式公寓与产品新颖相对总价合理，投资回报高而深受市场青睐。

南昌住宅市场供应及客源分析从南昌目前的住宅市场情况来看，可分为万元以下的低档住宅市场万元的中档住宅市场以及万元以上的高档商品住宅市场。

万以下的低档住宅市场市场现状该市场主要由经济适用房和些位置较为偏远的低档商品房组成，单价般在元左右，以目前的房地产市场来说，已不是市场