南联刘屋、邱屋片区城市更新项目一期项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目所在片区交通条件良好。

片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。

轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。

交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。

次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入的主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。

轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通的对外疏解功能。

区位优势项目位于规划的中心组团，随着市整个规划布局的展开，土地资源紧缺的问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。

中心区城市设计的超前性以及配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体的认同，周边商业氛围已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。

图项目布局结构规划图从城市规划宏观解析本项目发展机会市城市总体规划城市总体定位继续发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观构建和谐社会的先锋城市。

实现经济社会和环境协调发展，建设经济发达社会和谐资源节约环境友好文化繁荣生态宜居的中国特色社会主义示范市和国际性城市。

依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市区。

城市副中心建立三级城市中心体，为个城市副中心之中心包括大运新城和中心城，在发挥对东部分区综合服务职能的同时，承担市级文化体育和会展服务功能，并作为辐射带动粤东地区发展的重要节点。

图中心辐射圈交通规划图市城市轨道交通规划图本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，距离这两站的距离均在米以内，交通非常方便。

地铁三号线由福田保税区至区段总长约公里，设车站座。

站点名称依次为益田站石厦站购物公园站福田站少年宫站莲花村站华新站通新岭站红岭站老街站晒布站翠竹站田贝站水贝站草埔站布吉站木棉湾站大芬站丹竹头站六约站塘坑站横岗站永湖站荷坳站大运站爱联站吉祥站龙城广场站南联站双龙站。

④产业发展与布局以电子信息产业为主导，适度重型化制造业为重点，高端服务业为支撑，构建高新技术产业现代物流业现代金融业和特色文化产业四大支柱产业。

建设具有区域价值的战略性节点地区，不断壮大以支柱产业为核心的目标产业集群，并有计划有步骤地实施生产要素市场化，逐步臵换低端产业，为高端产业释放空间，实现产业渐进式转型。

图市产业布局集聚龙城坪地新兴产业制造基地布吉横岗平湖的传统优势产业制造基地宝龙碧岭大工业区高新技术产业制造基地，产业氛围浓厚，经济发展和地区升级动力强劲，为本项目成功运作奠定了坚实基础。

城市升级改造原特区外采取中心轴线带动梯度推进的方式改造。

加大对改造片区的前期研究和组织协调，创造良好的改造环境，引导市场积极参与改造。

重点推进新安西乡松岗沙井公明观澜平湖布吉坪山葵涌等中心片区，以及宝安大道沿线深惠路沿线以及轨道号线号线等沿线周边城中村的全面改造有计划地推进宝安中心区周边龙华民治坂田大运新城福永坑梓等中心片区的综合整治配合大鹏半岛旅游区的开发建设，逐步实施坝光西涌下沙等村的异地重建。

市中心组团分区规划功能定位中心组团的功能定位是市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。

重点发展产业商业服务业房地产业金融业先进工业等为主体的产业。

布局结构构筑主两副三中心的多元服务中心主中心为中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的区人民政府龙城广场世贸商业中心等重要景观建筑组成。

城市生活区除了作为全市的次级行政商贸中心区外，还承担先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能。

利用自身建设标准较高，生活配套设施齐备等优势，建设成为辐射中心组团周边地区的优质城市中心生活区副中心为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。

该中心将依托高起点高标准的市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体的，服务于整个市的体育新城副中心二为以街道办及周边的商业办公等用地组成的综合服务中心。

该次中心区承担了片区的生活配套及商业服务功能，为中心组团的重要商业服务片区。

以深惠路深汕路为横轴宝荷路为纵轴的组团城市发展轴线深惠路发展轴由龙城坪地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。

以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为区标志性的景观大道宝荷路发展轴线为联系龙万元按个月同区域同类型市场租金计算搬迁费万元次性补偿临时性建筑货币补偿万元按重臵价货币补偿，以元平方米计算非农指标补偿费，次性补偿拆迁服务费次性补偿合计项目应缴地价根据委托方提供的专项规划文件，经初步测算，原有容积率规划指标不可行。

基于开发商合理利润，调整规划容积率指标，规划建筑物包括商业办公住宅酒店式公寓及综合配套设施，详细规划指标如下表用地建筑设计指标序号项目项目总体指标建设用地面积，容积率总建筑面积，其中计容积率面积，总住宅，其中住宅，保障性住房，商业，公共配套设施，其中不计容积率面积，停车位个，根据本项目用地性质，地价补缴按照城中村拆除重建的政策测算其补缴地价。

根据深国房号文，市年度公告基准地价的通告，项目所在区域商业住宅包括配套基准地价分别为元元根据深国房号文关于地价测算工作的通知，结合市关于商业使用年限的的相关规定对项目地价测算进行修正。

商业地价修正系数为，住宅及配套的采取容积率进行修正，修正系数为经过上面分析，项目地块应缴政府地价如下表所示表本项目应缴地价及补偿情况单位万元项目指标地价款，安臵补偿，合计，备注根据深国房号文，市年度公告基准地价的通告。

通过上面分析和测算，本项目整体需要交纳的政府地价为，万元，土地取得成本合计为，万元。

小结本项目拆迁补偿成本，万元本项目整体需要交纳的政府地价为，万元政府在城市更新中所发挥的作用，归纳起来包括四个主要方面确权拆赔政策以及规划，本项目需要争取得到政府在项目运作过程中的支持。

城市更新项目对于开发企业来说，存在着机会也有着较大的风险。

四房地产市场分析总体市场分析宏观经济分析工业生产加快。

年月，全市经济继续保持平稳增长，主要指标增速有所提高。

月份，规模以上工业增加值亿元，比上年同期增长，比季度提高个百分点，比上年同期加快个百分点。

固定资产投资增速明显提高。

图固定资产与房地产投资趋势亿元固定资产投资额房地产投资额房地产投资占固定资产投资比例月固定资产投资亿元，增长，比季度加快个百分点。

其中，房地产开发项目投资亿元，增长非房地产开发项目投资亿元，增长。

非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资万元，增长。

社会消费品零售总额平稳。

月，社会消费品零售总额亿元，增长，比季度加快个百分点，比上年同期回落个百分点。

其中限额以上商业增长，比季度加快个百分点占批发零售业零售额达的限下商业和个体户零售额增长，比季度回落个百分点。

④交通运输平稳增长。

月，全市货运量万吨，增长货物周转量亿吨公里，增长，比季度提高个百分点。

全市客运量亿人，增长旅客周转量亿人公里，增长。

机场货邮吞吐量万吨，增长机场旅客吞吐量万人次，增长。

月份港港口货物吞吐量万吨，下降，其中港口集装箱吞吐量万标箱，增长。

宏观政策分析年月日，市政府发布市人民政府办公厅关于进步做好我市房地产市场调控工作确保年度新建住房价格控制目标的通知深府办号文。

该通知确定今年全市新建住房价格指数的涨幅低于本市年度生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度。

根据两会政府工作报告，年生产总值目标增速为左右，人均可支配收入的目标为增长约。

由此可看出，今年定下的房价控制目标为涨幅左右。

这房价控制目标是控制房价涨幅，使得房价控制目标成为了房价上涨目标，会给市场造成种房价还将继续上涨的预期。

月日，市政府五届二十九次常务会议原则通过了关于落实我市年保障性安居工程任务的实施方案。

该方案总体目标提出，在今年月日前，市将完成新增安排筹建保障性住房万套，月日前开工保障性住房万套，月日前竣工保障性住房万套。

其中，年内城市更新项目配建保障性住房新增不少于万套。

保障性住房的加快建设，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。

会议还原则通过了市安居型商品房建设和管理暂行办法市人才安居暂行办法。

保障性安居工程是提升市民生活质量的重要组成部分，也是平抑房地产价格的重要手段。

这些政策的实施真正缩小了有效需求的范围和规模。

月日，市五届人大常委会第八次会议表决通过市保障性住房条例修正草案表决稿。

这意味着，骗购保障房在将不再是罚款元这种略显不痛不痒的惩罚，而是最高可罚万元的严惩。

此外，还规定要严惩责任单位，为保障住房申请人共同申请人出具虚假证明材料的单位将被处以万元罚款。

同时，将不再受理其购买保障性住房或购房补贴申请。

这修正草案的通过有利于规范保障性住房市场，真正实现保障性住房的作用。

年月以来，中国人民银行每月均上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。

至此，大型商业银行存款准备金率高达，中小金融机构的存款准备金率高达，再创历史最高点。

上调存款准备金率对房地产市场的主要影响在将紧缩银行的房贷货币数量，银行将会进步收紧可贷款，也再次传达了中央政府继续宏观调控继续调控房地产市场的信号，彰显了中央政府坚决打击通货膨胀坚决调控房价的决心。

房地产投资环境分析房地产开发投资稳定增长。

月固定资产投资亿元，增长，比季度加快个百分点。

其中，房地产开发项目投资亿元，增长非房地产开发项目投资亿元，增长。

非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资万元，增长。

商品房施工面积和竣工面积同比略有上涨，其中住宅施工面积和竣工面积同比均有下降。

月全市商品房施工面积为万平方米，同比上涨，其中住宅施工面积万平方米，同比下降。

月全市商品房竣工面积万平方米，同比上涨，其中住宅竣工面积万平方米，同比下降。

商品房实际销售面积万平方米，同比增长。

土地市场分析土地供应分析图土地供应趋势万平方米招拍挂面积环比