南长涂产权酒店项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。

从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。

投资回报方式固定回报分红保底分红图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。

其中采用固定回报率的占绝大多数。

我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。

产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。

产权酒店的管理国际知名国内知名不知名图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多见图。

另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道，使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。

所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。

产权酒店目标客户分析购买动机散客的购买动机投资理财者主要是经济发达的城市，人们手中有余钱且能够很快接受新鲜事物，有投资理财意识，希望通过投资不动产依托旅游产业的发展将自己的财产增值，并有稳定满意的投资回报。

二次置业者在北京上海等线城市购买产权酒店的客户大多数是车房兼备的富裕家庭，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留方之地，也方便自己度假使用。

相当部分年轻客户是为父母买房有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯，因此，有定经济基础的客户将产权酒店定做为老人的养老之地。

还有相当部分属于冲动型买家。

集团的购买动机些公司出于招待会议员工度假考虑，劳永逸，避免每年支付大笔住宿费用。

以低价购买酒店客房，用于二次销售。

目标客户群散客所在区域生活在中国大中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。

年龄般在岁至岁之间。

职业机关公务员事业单位人员国营大型企业外企及其高收入的职员技术人员经贸企业代表私人企业经营者自由职业者等。

收入情况属于中高收入阶层，手中有闲钱。

产权酒店目标客户分析集团大型企事业单位含国营外企合营私营分时度假企业投资品种的比较表储蓄与投资产权酒店的比较比较项目银行储蓄投资产权酒店投资风险较小，但面临通货膨胀贬值的风险，由于经济增长通常伴随定的通货膨胀，这种风险在经济处于高通胀阶段的中国是必然的。

最大的风险在于酒店的经营。

产权酒店的经营策略和经营定位，是规避这个风险的有力保障投资回报率活期，年整存整取加征的利息税依据委托经营租赁协议投资附加权益无拥有多项附加权益，如物业增值免费住宿交换消费优惠等投资前景利率政策通货膨胀影响有定的升值空间投资金额任意适中表投资住宅商铺和产权酒店的比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方式出租升值后变现自用出租升值后变现委托经营回报，升值后变现，免费住宿权，交换产权通常为年通常为年通常为年资金要求根据住宅面积大小，投资额不同根据铺面面积大小，投资额不同户型面积小，总价较低升值保障国内宏观经济尚好国内宏观经济尚好国际或国内宏观经经济处于增长期地价保持不下跌经济适用房不大量上市等经济处于增长期所在商圈保持长久竞争力商铺岛屿面积在省内排名面积排名岛屿名称面积平方公里人口产权酒店舟山岛舟山财富大酒店岱山岛蓬莱阁海景酒店朱家尖岛舟山黄金海岸酒店，金沙湾假日公寓洞头岛洞头国际大酒店泗礁山我们选取了开发时间最近的洞头国际大酒店和以上海为主要目标市场的岱山蓬莱阁海景酒店进行案例分析洞头国际大酒店洞头国际大酒店是洞头首座按五星级标准打造的集商务度假为体的国际性大酒店，是洞头县政府重点项目。

位于洞头新城核心区海滨大道，它北望望无际的大海，南倚县人民大会堂，是洞头目前档次最高的五星级标准商务度假大酒店。

洞头国际大酒店总建筑面积为平方米，其中客房面积平方米，餐饮娱乐等配套面积平方米，商业平方米。

客房个，约个客房和商业商业部分目前暂不销售为产权可售。

洞头国际大酒店承租年，投资回报率年，每年天免费住宿，同时成为洞头国际大酒店的至尊金卡客户。

年综合收益率。

开发商自己组建管理公司负责酒店管理。

采用大象担保蚂蚁的担保方案，在每份买卖合同均附有份酒店自身资产担保协议内容，确保产权客房投资者的回报和天免费赠送的完全安全。

洞头国际大酒店年底开始蓄水，年月正式开盘，销售均价元平方米，至今已基本售罄，主要客户为温州投资客户。

位于温州市区的五星级酒店天润大酒店于年月开盘，时间与洞头国际大酒店非常接近，销售均价为元平方米。

至今已基本售罄，主要客户同为温州投资客户。

洞头的岛屿面积人口旅游资源与泗礁山相近，其和温州的位置关系也和本案与上海的相似。

由本案例我们有两点启示洞头将温州作为销售主战场，本案的销售主战场是否应该考虑上海定价方面，要重视与销售主战场当地房地产市场的价格对比关系蓬莱阁海景酒店蓬莱阁海景酒店岱地处浙江省素有蓬莱仙岛之称的舟山群岛岱山岛，位于岱山高亭镇小蒲门新建的沿江东路北侧，是县城东扩的个重要组成部分。

蓬莱阁海景酒店为三星级酒店，是目前岱山岛规模最大，档次最高，配套设施最为齐全的酒店，也是政府指定的接待宾馆。

产权式酒店户型为主套其余套为多的套房，户型配比酒店标房房卫阳台酒店套房房厅二卫阳台，年月日正式开业，自己组建的管理公司负责管理。

蓬莱阁海景酒店年开盘，销售均价元左右，投资回报为，在上海设立销售中心，个月售罄。

上海到岱山的交通情况走水路或走公路再连水路。

南浦大桥上海旅游集散中心购联票直达岱山客轮上海吴淞港客运中心晚上发船次日到每日往返。

由本案例给我们的启示是，岱山到上海和泗礁到上海的交通情况相近，岱山产权酒店项目能在获得销售成功，看来交通瓶颈对岱山产权酒店在上海的销售抗性不大，那么本案有理由倾向将上海作为销售的主战场。

嵊泗县房地产情况住宅市场分析嵊泗的手房处于严重紧缺的状态，旦开盘便立即被消化掉。

友择的市调人员发现，即使是在周到周五，售楼处的大门也往往处于关闭状态。

据当地人介绍，刚开盘的房源主要是被公务员通过关系认购走了，般人即便有钱，没门路也难以买到手房，甚至有的人领到认购证之后可将其以万元的价格转让。

即使偶尔有对外发售，也要用摇号确定名额。

买房需要用到如此手段，可见当地房源之匮乏。

通过对嵊泗二手房市场调查，发现嵊泗没有像易居中原那样的大型中介机构，小中介往往还兼任婚介职介等等数职，可见嵊泗的房产市场流通性较低，以至于中介都需要多开财源。

从产品供应不足，流通性低的这两点可以看出，嵊泗的房产主要以刚性需求支撑，并不存在游资托高房价的因素存在。

这主要还是因为泗礁交通不便，外来人口较少，投机者认为无利可图。

刚性需求主要来源于婚房住房改善和舟山市实施的小岛迁，大岛建政策带来的原小岛居民置业。

也正因为如此，即使在年全国房市整体低迷的情况下，嵊泗的房市却几乎未受到影响，持续的保持着上升态势。

表嵊泗菜园镇部分二手房价格楼盘名称楼层面积价格类型明珠苑楼元多层钻石苑楼元多层兴海苑楼元多层地块翡翠苑楼元多层地块水晶苑楼元多层地块楼元多层东方之珠苑楼元多层高层嵊泗县房地产情况盛开大厦楼元高层嵊泗本地住宅般都在两室以上，房型较大，现房的平均价格在元元，期房为元左右。

物业投资性分析住宅租赁表嵊泗菜园镇部分二手房租赁信息楼盘名称户型价格状况备注东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器东方之珠苑室厅元月毛坯明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器明珠苑室厅元月精装有电视冰箱热水器钻石苑室厅元月毛坯盛开大厦室厅元月毛坯盛开大厦室卫元月毛坯中医院附近住宅室厅元月简装出租日期月份中心地段宾馆房间元月豪华精装空调彩电热水器明珠苑元月架空楼从市场调查的情况来看，房屋的租赁市场的出租和求租各有些，但交易量并不旺盛，基本属于供需平衡。

嵊泗的住宅租赁市场上，由于嵊泗地方较小，对于房屋的地段的方面并不看重。

租户对于房屋装修的程度比较看重，毛坯的房子和装修带电器房子的差价在倍以上。

通过沟通发现，是如果楼层较高就租户就要求定要有电梯，说明租客对于电梯的要求程度高于房屋的业主。

以东方之珠苑为例，它室厅的毛坯房年度收益率为。

室厅的装修房装修成本按元计算的年度收益率为。

嵊泗住宅租赁价格相对购买价格大为偏低，我们认为主要是泗礁岛由于交通不便，流动人口比例较低，造成租赁市场需求过低。

商铺投资嵊泗步行街的私人产权的商铺很少，大部分都是政府部门产权持有，业主多是以租赁的形式拿到使用权，再转手租给商户经营，再有就是农民自建房临街做商铺用。

嵊泗的商铺主要集中于新诚花园沙河路步行街以及东方之珠苑附近底商。

其中，沙河路步行街为最旺的商圈，租金和出售价格也是最高的。

新诚花园商圈人气不及步行街，但综合其商铺的租金及价格来