世豪大厦土地一级开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产建筑工贸物业装饰装修星级酒店及高档公寓等为体的横跨多领域多行业的综合性房地产企业，企业总资产近亿，先后开发建设了世豪花园世豪国际酒店和世豪国际公寓等项目。

北京世豪房地产开发有限责任公司依靠勤奋求实团结拼搏勇于开拓争创流的企业精神，手抓人才开发，手抓科学管理，正逐步向综合化多元化集团化的大型企业迈进。

三编制依据海淀区控制性详细规划海淀区土地利用总体规划北京市规划委员会规划意见书规意字号政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编号号世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复京环审号委托方提供的数据资料第二章项目开发的必要性项目提出的背景北京市建立土地储备制度是从年开始的，年北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发号，意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度改革。

自年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目前已经形成了个各委办局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门报批的环节。

年月，市政府又出台了北京市国有建设用地供应办法试行，年月相关的委办局包括北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市建设委员会北京市财政局等各个部门，联合制定出台了系列的文件，包括北京市土地储备和土地级开发暂行办法北京市土地级开发及经营性项目用地招标挂牌出让流程示意图试行北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法北京市收回企业国有土地使用权补偿办法等系列的规范性文件。

这些规范性文件的出台，对多年来土地供应缺乏总量控制和计划遏制炒项目和乱圈地的现象，起到了良好的作用。

为加强国有资产管理推行土地储备制度规范土地经营行为营造良好的土地投资环境提供了政策保证。

本项目就是根据北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题的通知京国土出号的规定以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续，并进行征地拆迁市政基础设施建设等，使土地达到规定入市条件的项目。

目前，本项目已经通过了市国土局的联审会，并取得了政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编号号，目前正处于申请立项的阶段。

二项目开发的必要性该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约米。

世豪大厦地理位置十分优越，背靠中关村科技园核心区，中关村科技园的定位不单只是发展业，而是建设集高科技企业行政办公金融资讯科技贸易与科技会展中心于体，并配有商业酒店文化康体娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区南望金融街西临西三环，西三环便是众所周知的中央商务区。

西三环直以来是政府军队各大部委金融机构等国有单位企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区东挨北京项重大工程项目之大钟寺国际广场。

周边文化科研气息浓郁，人文环境极佳，空气清新，交通便捷，周边市政配套设施完善，极适合开发集办公酒店商业服务餐饮娱乐为体的综合性大楼项目。

当热潮涌动的商住楼热销风云已经结束，众多中小企业已经渡过了创业初期进入稳定经营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村商圈高档综合楼租销售市场在年内悄然启动，这点已经从大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。

当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环带重新寻找潜力巨大的投资楼盘时。

随着中关村科技园区的不断发展，该地区增值潜力将更为明显。

企业选址历来都是项系统工程。

在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。

坐落于西北三环内的世豪大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢，可方便通达以下商圈中关村西区中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，总占地面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。

主体功能以金融资讯科技贸易行政办公科技会展为主，并配有商业酒店文化康体娱乐大型公共绿地等配套公共服务功能。

中关村西区将不仅是高科技企业大型公司总部高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构投资机构律师事务所会计师事务所管理咨询公司等中介机构。

中央政务区西三环中央政务区西三环直以来是政府军队各大部委金融机防和安全的需要。

第八章项目投资估算及资金筹措第部分投资估算成本构成根据北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号规定，土地储备和级开发是指政府依法通过收购收回征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

土地储备开发成本包括征地拆迁补偿费及有关税费收购收回和置换过程中发生的有关补偿费用市政基础设施建设有关费用招标拍卖和挂牌交易中发生的费用贷款利息土地储备开发供应过程中发生的审计律师工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地管理部门核准的其它支出。

根据文件规定及本项目的具体情况，海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目土地以及开发总成本包含下列各项征地拆迁补偿总费用主要是指代征地范围内的北京市海淀区大钟寺农工商公司所属居民房屋宅基地及其集体周转房办公用房的拆迁补偿费及安置补助费及其他补助费用。

其中，宅基地根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号进行估算集体周转房办公用房根据北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号进行补偿地上建筑物根据北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号的有关规定，进行估算。

其他补助费用如拆迁补助费工程配合奖停产停业损失拆除等费用按照北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复京政函号及现行市场标准估算。

可行性研究挂牌底价拆迁评估费用审计律师工程监理等费用市政基础设施建设费主要是指市政设施的建设或接入市政管网所需交纳的费用交易过程中发生的税费主要是指须交纳的部分政府税费贷款利息实除了按照对土地级开发企业的规定，应具备定比例的自由资金以外，从金融机构获取贷款应支付的融资成本。

不可预见费主要是指土地级开发过程中发生的各种不可预料的费用管理费用主要是指项目办理土地级开发前期手续过程中所发生的管理费用二项目基本情况数据根据北京市规划委员会规划意见书附件选址规意选字号拟建项目资料如下规划条件说明项目面积平方米备注总用地面积折和亩全部为新征占集体用地总建设用地面积亩其中，综合类用地代征城市公共用地面积亩其中，代征道路用地面积待征地现状基本数据类型户数建筑面积平方米占地面积平方米备注宅基地折合亩周转房折合亩非住宅办公仓库合计亩备注根据项目现状总建筑面积约为平方米，总用地面积为平方米，扣除宅基地部分，计算现状容积率，以分摊各现状用途地上建筑物的占地面积。

三具体估算按照土地级开发阶段的投资经验指标和有关规定，估算海淀区东升乡皂君庙村世豪大厦项目，综合开发成本约万元。

具体估算过程如下征地拆迁补偿费万元Ⅰ宅基地万元根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应向被拆迁人支付补偿款。

补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价的计算办法按照北京市宅基地房屋拆迁补偿规则京国土房管征号计算其计算公式为房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价基地区位补偿价。

按下列公式计算宅基地区位补偿价当地普通住宅指导价房屋重置成新均价户均安置面积户均宅基地面积。

当地普通住宅指导价，有区县人民政府参照定时间定区域内普通商品住宅均价城市规划等情况综合确定。

根据北京市建设委员会公布的海淀区年普通商品期房交易市场价，城区普通住宅期房预售均价危元平方米。

海淀区平均为元平方米。

新建商业用房交易市场价格为元平方米。

它代表的是监测区域新建商品住房买卖市场价格的般水平。

结合专业人员对项目周边楼盘的实地调查，及对未来房地产状况的预测，暂确定本项目的当地普通商品房指导价为元平方米。

房屋重置成新均价，是指定时间定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照区域内农村房屋建设情况在元平方米幅度内确定。

通过专业人员的实地勘察，被拆迁地区的房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。

结合北京市建设工程概预算定额，房屋重置成新均价可初步确定为元平方米。

户均安置面积，按照平方米控制，具体标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平农民居住情况确定。

海淀区东升乡目前已经城市化，通过专业人员的实地了解，开发对象属于城中村，东升乡周边高校科研单位较多，经济发展水平较高，农民居住情况较好。

因此确定本次预算的户均安置面积按照平方米估算。

④户均宅基地面积，原则上暂统按亩平方米计算。

宅基地区位补偿价元平方米被拆迁房屋重置成新价通过评估人员的实地勘察，被拆迁房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。

评估人员根据北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号结合股价经验，将本项目房屋重置成新价初步确定为元平方米。

房屋拆迁补偿价房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价万元Ⅱ周转房及办公用房仓库等万元由于周转房及办公仓库等用房属宅基地以外的集体用房，因此，按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号进行补偿。

征地补偿费由征地双方依法协商确定，并实行最低保护标准制度。

征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。

涉及青苗和其他土地附属物的，还应向所有权人支付青苗补助费和其他地上物补助费。

青苗是指尚未收获的农作物。

其他土地附着物包括房屋水井道路管线水渠等建筑物构筑物以及林木和其他经济作物等。

拆迁住宅房屋的，按照北京市集体土地房屋拆迁管理办法执行，拆迁非住宅房屋和其它建筑物构筑物的按照重置成新价格予以补偿。

因此，本次测算的征地补偿费，根据北京市征地补偿费最低保护标准海淀区