中央商务区城市广场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好的机遇，也是极大的挑战。

尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。

在欧美等发达国家，生态环保天然质朴家具越来越受欢迎而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。

在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。

同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染装饰装修污染之后的第三大污染源。

随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。

老船夫家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴自然的生活，将舒适与环保完美结合起来加上老船夫家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。

在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。

尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。

二唐山房地产市场总体分析唐山经济的快速稳定发展，为房地产市场的发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。

在经济快速增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城的建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸引力也逐渐加强，未来外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。

未来随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。

三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。

年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求的压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调的压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当的情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模的商务办公区。

唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类公司密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。

目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大的升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目的销售压力较大。

唐山的写字楼市场直不佳，项目的写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步的趋势。

威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。

项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的潜在的竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目的唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。

从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类写字楼定位目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中低档次写字楼市场矿产钢铁建材等私营企业中高层四类目标客群银行电信电力钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业流通业服务业中的高收入阶层政府中高级公务员事业单位中高级管理消化速度较慢，唐山高端写字楼市场尚为空白，预计市场空间也较小，但是潜在供应量较大。

因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富产品线以降低市场风险。

写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品，提高项目整体档次和形象，填补唐山高端写字楼市场空白。

目标客户主要包含投资者唐山主导产业链条中的经销商，主要包含大型钢铁建材汽车类等经销商，以及外地大型企业驻唐办事处。

中档类部分选择地块其余写字楼类作为类产品，具有办公及自住两种功能，户型面积基本单元在平米，可灵活自由组合，建议精装修。

目标客户群主要包含投资者，钢铁建材汽车类等经销商，以及外地企业驻唐办事处，本地中小型服务类企业商贸服务公司。

地块第三章建设选址与建设条件项目选址该项目位于唐山市路南区新华道南侧，国防道北侧，文化路东侧，增盛路西侧。

该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其中大商业万平方米酒店万平方米写字楼万平方米住宅万平方米回迁部分万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。

二区位分析项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市主干道新华道与建设路。

建设路唐山市的迎宾景观大道，全长公里，是唐山市首条实行绿波管理的道路。

新华道年完成建设，路面宽米，全长公里，也被称为唐山的长安街。

抗震纪念碑位于建设路与新华道交汇处，建成于年唐山抗震周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。

目前唐山人对于该地块总体评价较好，很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。

三地块现状该地块处于唐山市中心地段，东至增盛路南至国防道西至文化路北至新华道。

原有居住区于年竣工入住，大部分为二层建筑，地块四周多为沿街商业区。

第章总论项目背景项目名称中央商务区城市广场项目开发单位臵业有限公司项目建设地点该项目位路。

项目建设规模该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。

项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。

主要评价指标以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，套年的产量可为老船夫创造约千万的销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项目总共能产生约千万的销售收入。

二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现，部分以铺位销售体现。

在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加百万元的税收。

项目建设期个月。

二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立的家以家居产品生产销售为体的股份制企业，拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为老船夫。

老船夫以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统的智慧型创新型科技型朝阳产业。

老船夫以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国际。

我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的永久商业模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化的创新概念原创性订单式礼品化的产品消费概念优化的商业