1、润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼商业层均价保守预计元平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米总销额项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。乐业商城开发成本费用分析表实际成本计划控制情况表示费备注编码费用名称计量单工程量单价或费造价或费。

2、例研判中环国际广场项目概况总用地面积平方米总建筑面积平方米物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层高米，无梁板，建筑面积平方米层为酒店式公寓层高米，无梁板，建筑面积平方米户型设计中环国际广场酒店式公寓位于层，共套，为平方米的酒店标间式设计。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元中环国际广场销售情况成交套数均价元平方米成交套数成交价格中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套，去化情况良好中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走高。万豪中心公寓乾康项目概况万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公。

3、了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率覆盖率项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿。

4、的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。三典型案。

5、饰定单。样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的购买人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。样板房装修住建方案驻建议分为如下几种适合居住的强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。体现小空间大房间的感觉。适合以办公为主，居住为辅的现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。项目财务分析及评价绪言本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进步作出说明，我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的可信度与参考价值。本报告在测算数据时，方面充分。

6、楼面造价比例费用标准费用位率用万元元或造价用增加，费用减少项目总投资直接费土地费用含拆迁费二勘察设计和前期费交通管理费参考，元图纸审查费参考，元，按建面地质勘察费建筑设计费市政公用基础市场及产品分析基地资源分析基地经济技术指标总用地面积平方米规划总建筑面积约万平方米主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。基地环境核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商。

7、司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。万豪中心公寓共层，层为商用房，层以上为住宅楼。户型设计该项目住宅分为两种户型室厅，建筑面积包括平米，总户数约套二室厅，建筑面积包括平米，总户数约套。室厅户型是该项目主力户型，占套数比例约。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元议本项目户型设计房厅为主二房厅为辅，。交付标准主要竞争项目交付标准扫描项目名称交付标准中环国际广场精装修万豪中心公寓精装修江苏议事园精装修龙吟广场精装修毛坯虹桥新城市中心精装修木马公寓精装修金轮国际广场精装修约瑟夫公寓精装修本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。精装修产品优势有利于。

8、优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。地块周边楼盘产品览项目名称定位中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征，产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适宜居住可办公，具有。

9、忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后次性装修到位，体现装修的个性化，避免装修出现工业化的单调精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式委托设计几种室内装修方案，供业主选择选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装。

10、项目基地拆迁存在不可确定因素影响绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下居住商务休闲购物优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的。

11、极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较。

12、圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。劣势项目车位数量略有不足，较难满足后期需求自年取得土地至今已年，土地年限缩水紧邻的大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。机会南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本。

参考资料：

[1]乐业县幼平乡卫生院业务综合楼工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第65页，发表于2022-06-24）

[2]乌鲁木齐米东区鑫园老年公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第28页，发表于2022-06-24）

[3]乌苏市兽医站扩建项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第31页，发表于2022-06-24）

[4]乌拉特前旗玉石及工艺品文化广场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第23页，发表于2022-06-24）

[5]乌兰浩特航空护林站直升机场工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第23页，发表于2022-06-24）

[6]义乌绿浓山庄农业生态休闲规划项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第32页，发表于2022-06-24）

[7]义乌市曙光国际大酒店项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第25页，发表于2022-06-24）

[8]举重综合训练楼项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第34页，发表于2022-06-24）

[9]丽水市莲都区大港头镇金港农民住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第21页，发表于2022-06-24）

[10]丽水市东西岩风景区工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第37页，发表于2022-06-24）

[11]丽景华庭小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第32页，发表于2022-06-24）

[12]丽佳服装生产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第30页，发表于2022-06-24）

[13]主干道LED路灯改造项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第19页，发表于2022-06-24）

[14]临盘沙河古道生态园示范项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第50页，发表于2022-06-24）

[15]临湘市长五路路面改造工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第38页，发表于2022-06-24）

[16]临湘市沈君炭仙有限公司投资扩建项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第19页，发表于2022-06-24）

[17]临泉县城市公交项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第42页，发表于2022-06-24）

[18]临河区帝景苑酒店式公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第58页，发表于2022-06-24）

[19]临沧市耿马县投资新建2000吨冷库项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第41页，发表于2022-06-24）

[20]临沧市20000亩咖啡坚果种植开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第45页，发表于2022-06-24）